客戶：北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)研修班 地點(diǎn)：云南省 - 麗江 時(shí)間：2012/9/18 0:00:00 2012年9月18、19日，北京大學(xué)特地邀請(qǐng)著名房地產(chǎn)融資策劃專家—朱耿洲博士來到云南麗江，為游學(xué)而來的“北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)研修班”學(xué)員講學(xué)。學(xué)員在欣賞美景、舒緩壓力的同時(shí)也一并將破解房企的融資渠道收入囊中。 目前樓市陷入“庫(kù)存危機(jī)”，庫(kù)存不僅僅指新房，還包括海量的二手房。從整體來看，開發(fā)商的庫(kù)存和二手房市場(chǎng)的存量未發(fā)生根本性的變化，尤其在當(dāng)前“金九”失色、滯漲隱現(xiàn)的趨勢(shì)下，房企壓力仍較大。 為了能使房地產(chǎn)企業(yè)走出困境，朱博士在講課的過程中，不斷地通過實(shí)戰(zhàn)案例啟發(fā)學(xué)員融資策劃的思路，調(diào)動(dòng)學(xué)員的積極性，充分發(fā)揮學(xué)員的能動(dòng)性，使學(xué)員能真正把握融資策劃、資本運(yùn)作的精髓。尤其對(duì)一些創(chuàng)新的融資渠道，如信托融資、海外發(fā)債等等，朱博士盡可能詳盡的為學(xué)員分析，以便學(xué)員能及時(shí)掌握。 在講到房地產(chǎn)信托融資時(shí)，朱博士表示：進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)信托再度發(fā)熱，在5.3萬億中受到市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到6865億，占總規(guī)模的13.46%。而作為房地產(chǎn)企業(yè)就更應(yīng)關(guān)注信托融資。隨后朱博士為學(xué)員解析了幾種常見的房地產(chǎn)信托融資模式： 1、貸款型信托融資模式 信托投資公司作為受托人，以合同形式將市場(chǎng)中不特定投資者的資金集合起來，然后通過信托貸款方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并在信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金。這種融資模式期限比較靈活，操作簡(jiǎn)單，利息能計(jì)入開發(fā)成本，但與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。 2、股權(quán)型信托融資模式 信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，募集資金，而后以股權(quán)投資的方式向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或者第三方承諾，一定期限后，溢價(jià)回購(gòu)之前信托投資公司持有的股權(quán)。此融資模式能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用，進(jìn)而可以使公司達(dá)到銀行融資的條件；其股權(quán)只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，不參加項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，也不參與開發(fā)商分享最終的利潤(rùn)。但在會(huì)計(jì)處理上一般會(huì)要求附加回購(gòu)，視為債權(quán)。 3、財(cái)產(chǎn)受益型信托融資 利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，將開發(fā)商持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，募集資金用來購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，而開發(fā)商持有劣后受益權(quán)，保障投資人的利益。這種模式在條件成熟情況下可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。 4、混合型信托融資模式（夾層融資信托） 是債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的信托融資模式。方案設(shè)計(jì)較為靈活，但交易結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，信托公司一般會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)、銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷售額、施工進(jìn)度等有一些考核協(xié)議。 最后朱博士提示：房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該把銷售要抓起來，盤活存量，增加現(xiàn)金流，這樣才能真正達(dá)到融資的目的。 學(xué)員聽完后，感慨萬千。這么豐富的融資方法讓房地產(chǎn)在融資的道路上大放異彩。聽完朱博士的分析后，對(duì)信托融資有了初步的認(rèn)識(shí)及了解，回去后認(rèn)真思考信托及其他創(chuàng)新融資渠道，盡快為企業(yè)融資輸送新鮮血液，為企業(yè)搭建融資平臺(tái)。 朱博士?jī)商斓闹v課，受到學(xué)員的一致好評(píng)。所教授的知識(shí)不僅能紓困目前的融資壓力，而且在很大程度上拓寬學(xué)員的融資視野。朱博士的課程能充分利用經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷策劃、財(cái)務(wù)杠桿等手段有效的與融資渠道、方法相結(jié)合，大大降低了融資成本，而且在談判技巧上也能很快地促成項(xiàng)目合作，讓學(xué)員大開眼界。