第一部分  商業(yè)地產項目開發(fā)的基本內容基礎知識

（一）、商業(yè)地產公司開發(fā)商業(yè)地產項目的三大結構體系

    1 開發(fā)系統(tǒng) 商業(yè)運營管理系統(tǒng) 金融資產系統(tǒng)

    2 各系統(tǒng)相互關系

（二）、商業(yè)地產項目開發(fā)公司必做的基本的工作內容

   1房地產開發(fā)系統(tǒng)、商業(yè)運營物業(yè)管理系統(tǒng)、金融資金資產系統(tǒng)的所屬部門的職責

   2部門之間工作協作關系

（三）、各系統(tǒng)各個階段的權重趨勢

（四）、六大環(huán)節(jié)四大階段

第二部分  商業(yè)地產開發(fā)全程中四個主要階段的關鍵節(jié)點和疑難問題

第一篇 商業(yè)地產項目的基地研究

一、商業(yè)地產項目地塊研究

1. 地塊自然現狀特點

1.2地塊自然狀態(tài)

1.2.1地塊高差

1.2.2河流湖泊

1.2.3其他

2地塊形狀

2.1多邊形地塊

2.2不規(guī)則地塊

2.3其他

3地塊交通環(huán)境

3.1交通依賴

3.2單邊商業(yè)

3.3不臨街商業(yè)

4地塊基礎設施

水電暖排污排風燃氣

其他

第二篇  商業(yè)地產項目的商業(yè)定位

二、商業(yè)地產項目的商業(yè)定位

（一）研究方法

定位研究基本方法——反向研究（微觀、中觀、宏觀）

（二）調研內容需要注意的問題

1客流及消費特點調研

2三種客流、消費特征  （例一 例二）

3競爭狀況研究：商業(yè)體量研究

（三）定位研究分析工具的使用所注意要點

綜合條件的評估：指數分析、類比分析

（四）項目定位的各項內容

2  區(qū)域定位

什么性質的區(qū)域：區(qū)域性質

新區(qū)、老區(qū)、接合部、改造區(qū)、郊區(qū)、開發(fā)區(qū)等

2  功能定位

什么功能的區(qū)域：城市功能

CBD、商圈、住宅社區(qū)等

2  商圈定位

什么商圈的區(qū)域：商業(yè)功能

核心商圈、次商圈、專業(yè)主題、物流園

2  目標區(qū)域定位

能夠覆蓋的范圍

2  類型定位

城市區(qū)域型    中心型社區(qū)商業(yè)

2  目標客戶群定位

要點 規(guī)律

2  主題與特色定位

定義 提示

第三篇  商業(yè)地產項目的規(guī)劃

三、商業(yè)地產項目的概念規(guī)劃

（一）地塊規(guī)劃

 1地塊商業(yè)價值分析與總體布局

  1.1地塊價值分析方法

  1.2業(yè)種業(yè)態(tài)設置策略

 2特殊地塊的規(guī)劃策略

  （二）人流動線組織規(guī)劃

1動線規(guī)劃原則

2主動線類型

3主、次動線

4動線導引

（四）建筑概念規(guī)劃

1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規(guī)劃？

2建筑底商商業(yè)的規(guī)劃

3進深與面寬、

4層高、

5中庭與電梯庭與室內商街、

6視線與動線

（五）、空間規(guī)劃  

1室外空間及廣告位的規(guī)劃等

2視線與導引

3室外空間

4照明與燈飾

（六）、物業(yè)運營條件的規(guī)劃

1物業(yè)條件規(guī)劃的原則

2電梯電梯的規(guī)劃要點

3升降梯與自動扶梯運載量比較分析

4餐飲條件各項指標

5銷售型商鋪的機電系統(tǒng)

第四篇  商業(yè)地產的招商

四  商業(yè)地產項目招商

1、招商籌劃

1、招商業(yè)態(tài)落位規(guī)劃、品牌、業(yè)種搭配策略和方法--互補與銜接。

1.1招商范圍及目標商家、品牌落位與洽談落實、

1.2各類業(yè)態(tài)選址要求

1.3招商方案、招商目標與商家需求。

2 招商實施

2.1、租賃經營方案、租期方案、租金指數與標準

2.2、聯營經營方案、經營期方案

2.3、招商洽談，面積、物業(yè)條件、

2.4、招商落實順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶

2.5、如何針對意向商家物業(yè)改造。

2.6、開業(yè)與運營約定策略性實操。

第五篇  開業(yè)籌備與開業(yè)

五、開業(yè)籌備與開業(yè)

1、商業(yè)管理公司建立，開發(fā)商自建或聘請

2、商業(yè)運營管理培訓

3、商管公司對本項目運營策略、管理規(guī)范制定

4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。

5、編制商家入駐開業(yè)序列和實施操作條列

6、物業(yè)管理公司的建立，發(fā)商自建或聘請。

7、物業(yè)公司制定物業(yè)交接策略和工程對口實施交接

8、運營部、企劃部對開業(yè)促銷、旺場的策略、計劃、實施

9、行政部門所負責的對商戶的各項證照的辦理、檢查、監(jiān)督。

10、企劃部門對開業(yè)宣稱推廣策略、計劃、實施

11、財務部門，核收、監(jiān)管、催繳各類款項包括商戶裝修、改造、定金、預

收款等等。

12、如果分期開業(yè)，商管、物業(yè)、企劃的策略、計劃、實施方案。

試題：

1.定位的問題

   反向研究法是指什么？

2.規(guī)劃的現實問題

  地塊商業(yè)價值分析方法是什么？

3.建筑體量的大小究竟如何確定？

   以出售為主的商業(yè)項目，體量越大越好嗎？

4.業(yè)態(tài)的比例

  一般的規(guī)律是52:18:30,教條主義了會怎樣？

5.動線問題

商業(yè)項目的內外動線必須一體，否則就會怎樣？舉例

6.預招商

預招商是在項目方案征詢主力店意見，但是方案未定如何操作？