客戶:清華大學深圳研究生院
地點:廣東省 - 深圳
時間:2013/7/11 0:00:00
融資策劃專家朱耿洲博士于7月11、12日在深圳為“清華大學實戰(zhàn)型房地產(chǎn)總裁高級研修班1301班”講學時就下半年中國房地產(chǎn)企業(yè)如何拓展融資渠道發(fā)表了多種精辟看法。
在短暫的銀行“錢荒”背景下,中國房地產(chǎn)行業(yè)總體影響雖不大,但“流動性趨緊”的趨勢又擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前,因此,各房地產(chǎn)企業(yè)要努力調整融資規(guī)模與入市產(chǎn)品類型、降低融資成本、夯實資金鏈、優(yōu)化自身財務結構、加快周轉速度,積極應對下半年的“融資寒潮”。
房價虛高較難改變
本輪所謂的銀行“錢荒”令房地產(chǎn)市場基本面起了明顯變化,也真實的席卷整個金融市場,引發(fā)A股暴跌擊穿2000點,多只地產(chǎn)股跌停。而作為資金密集型行業(yè)、同時又同股市和國內(nèi)經(jīng)濟密切相關的房地產(chǎn)行業(yè),樓市崩盤、房價大跌、房企死亡、房地產(chǎn)泡沫破裂、看空樓市的言論也隨之而來。
“但房價居高不下目前是較難控制下跌。政府要想真正調控房價,就要先調控地價,但地價卻是地方政府的重要命根之一,所以控制樓價下跌較難。”朱博士表示。
本月出爐的《2013年6月份典型城市土地成交報告》指出,6月10個典型城市土地成交建筑面積為2557萬平方米,環(huán)比增長15.1%,同比增長39%,基本接近今年1月份的年內(nèi)最高點。10個典型城市為,北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌。
6月,10個典型城市土地出讓金收入為592億元,環(huán)比(與上月相比)下降11.6%,同比(與上年同期相比)增長高達。
今年上半年十城賣地收入暴漲160.3%,說明地方政府依靠土地收入的模式?jīng)]有多大改變,導致房價上漲的情況也不會有多大改變。這對于剛需性的群體來說,買房難的局面也較難改變。朱博士認為。
從全國整體市場來看,由于國五條落實力度較弱,大部分城市市場依然延續(xù)之前的勢頭,雖然漲幅放緩,但上漲趨勢未變,房價依然處于慣性上漲。
目前多數(shù)房企走勢平穩(wěn)
資料顯示,2013年上半年,銷售金額和面積分別居于首位的是萬科和恒大。
萬科上半年銷售金額達到830億元,同比增幅為33%,銷售面積為721萬平方米,同比增長18%。
而恒大銷售面積729萬平方米,同比增加26%,銷售金額為482億元,同比增加38%。
業(yè)績前十位的房企中包括了萬科、保利、中海、恒大在內(nèi)的這十家大型企業(yè)。其中僅有綠地、保利、中海及萬達的銷售均價較去年同期基本持平或小幅下降,跌幅僅在4%以內(nèi),其余房企售價均為上揚之勢。
朱博士認為,由于從上述各大房企紛紛發(fā)布的上半年業(yè)績表來看,業(yè)績前十的房企中超過半數(shù)銷售均價呈上漲之勢,因此目前多數(shù)房企資金鏈較牢固。這也說明大多數(shù)房企都具有豐厚的儲備資金,抵抗力強,可堅持一兩年;另外當前是“錢慌” 而不是真正意義上的“錢荒”,錢被注入在高杠桿的資金池中暫無法讓實體經(jīng)濟受益,市場總體上并不是真正缺錢,因此目前房地產(chǎn)企業(yè)資金面較好,足以維持市場在未來數(shù)月間的平穩(wěn)走勢。
下半年要積極主動安全度過融資寒潮
“但是下半年總體融資環(huán)境的趨緊”朱博士表示。2013年1- 6月,標桿房企共計獲取108宗土地,萬科卻也表示,現(xiàn)在資金安全要緊,“一分錢要掰成兩半花”。
由于宏觀經(jīng)濟面臨的不確定性增強,二季度宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)明顯的回落征兆,隨著Q E3(第三輪量化寬松政策)政策的退出以及美國經(jīng)濟的回暖,將導致資金大量回流美國??紤]到政府對金融機構去杠桿的強硬決心,預計下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限,如果美國、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話,則國內(nèi)將適度跟進,流動性緊張的格局恐將延續(xù)?!耙虼讼掳肽攴科笕谫Y的大環(huán)境將大不如前。下半年房企要積極應對融資寒潮”朱耿洲博士明確表示。
朱博士說,下半年國內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升。因此從長遠來看,尤其是進入下半年,一些房地產(chǎn)企業(yè)則要積極拓展融資渠道,雖然民間融資、信托、私募、外資融資等成本較高,但至少可以成為下半年應對錢荒的主要渠道與方法。也可以趁融資窗口期擴大海外融資規(guī)模,優(yōu)化財務結構;可以開始加快產(chǎn)品周轉速度,甚至加快地王項目的入市步伐;也可調整入市產(chǎn)品類型,加大商業(yè)項目入市比例,調整銷售策略,加快銷售進度,回籠資金,靈活把握現(xiàn)金流。
而對于部分大型的有條件和實力的房地產(chǎn)企業(yè),為應對國內(nèi)融資政策多變帶來的風險,要開始打造“雙平臺”,也即在境內(nèi)境外分別打造一個上市公司平臺,為企業(yè)發(fā)展在融資渠道上上一個“雙保險”。
朱博士最后表示,下半年在宏觀經(jīng)濟增長不明朗和“錢荒”后遺癥下,房地產(chǎn)業(yè)肯定會出現(xiàn)局部暫時低迷的情況,部分房企出現(xiàn)融資困難、資金緊張的局面,甚至于面臨新一輪洗牌。但只要提前作出融資規(guī)劃,掌握適當?shù)娜谫Y方法,“融資寒潮”是不難度過的。