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涂山青:論高房?jī)r(jià)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重危害(轉(zhuǎn))
2016-01-20 37719

城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,阻礙了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,加劇了社會(huì)矛盾。高房?jī)r(jià)不是代表廣大人民群眾的利益,而是代表了少數(shù)人的利益;不是代表先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展方向,而是阻礙先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展;不是代表先進(jìn)文化,二是代表了食利文化。制定房地產(chǎn)調(diào)控政策,必須認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)過(guò)高和上漲過(guò)快對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的嚴(yán)重危害。

第一,高房?jī)r(jià)抑制了多數(shù)普通勞動(dòng)者的剛性需求和改善性需求。上個(gè)世紀(jì)80年代,根據(jù)黨的“十二大”提出的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的要求,在研究和規(guī)劃建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)時(shí),就把改善居民住房作一項(xiàng)重要指標(biāo),實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民居者有其屋,城鎮(zhèn)居民家庭能夠“住得下、分得開(kāi)”。所謂“分得開(kāi)”是指在獨(dú)生子女的前提下,兒女到了懂事年齡可以與父母分開(kāi)房間住。按照當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn),建筑面積不低于60平方米,并有較小面積的廚房和衛(wèi)生間等配套設(shè)施。隨著城鎮(zhèn)商品住宅的高層化、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高以及公攤面積的增加,現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民家庭要實(shí)現(xiàn)“住得下、分得開(kāi)”的小康生活目標(biāo),單套住宅的建筑面積通常需要80平方米。但是,在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況下,抑制了城市大多數(shù)普通勞動(dòng)者家庭的剛性需求和改善性需求。因此,高房?jī)r(jià)阻礙了全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二,高房?jī)r(jià)加重了以居住為目的購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力,套住了兩代人的消費(fèi)能力,削弱了對(duì)其它消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)力,壓縮了其它產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間,阻礙國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的協(xié)調(diào)發(fā)展。以中等發(fā)展水平的省會(huì)城市為例進(jìn)行分析。按商品住宅均價(jià)每平米8000元計(jì)算,購(gòu)買(mǎi)一套80平方米的住宅需要64萬(wàn)元,父子(女)兩代人共同首付30%,70%房款用公積金貸款20年,平均每月須還款3542元。2012年我國(guó)大多數(shù)省會(huì)城市家庭人均可支配收入23000元左右,三口之家年收入約7萬(wàn)元,月均收入5900元。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出構(gòu)成中,恩格爾系數(shù)平均為37%,即三口之家每月用于吃飯的開(kāi)支約2200元,加上必須的水電、交通、通訊等費(fèi)用,平均每月生活費(fèi)支出約3000元,歸還房貸3542元,合計(jì)為6542元,比家庭可支配生活費(fèi)收入超出642元。30-50歲的工薪階層是我國(guó)城鎮(zhèn)消費(fèi)的主要群體。很顯然,由于他們被房貸所困,必然要壓縮購(gòu)買(mǎi)其它消費(fèi)品的支出。因此,輕工、紡織、服裝、家電等日用消費(fèi)品工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、家用汽車(chē)工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng),必然受到大多數(shù)普通工薪勞動(dòng)者支付能力不足的限制,難以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大再生產(chǎn)的良性循環(huán)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一系列產(chǎn)業(yè)失去了有效需求的市場(chǎng)支撐還怎樣發(fā)展?通過(guò)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)?

第三,高房?jī)r(jià)抬高了工商業(yè)成本,削弱了中國(guó)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力?,F(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)如同糧食價(jià)格一樣,屬于基礎(chǔ)性價(jià)格。房?jī)r(jià)的變化直接影響到一系列商品和服務(wù)業(yè)的價(jià)格。首先是導(dǎo)致勞動(dòng)力成本上升。在房?jī)r(jià)和房租大幅度上升的情況下,企業(yè)不得不提高員工工資。如果不提工資,在實(shí)際上勞動(dòng)力供大于求的情況下,企業(yè)卻陷入招工難的困境,使我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)沒(méi)有取得進(jìn)展的階段,弱化了勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢(shì),加劇了就業(yè)壓力。其次,房?jī)r(jià)過(guò)高,提高了商業(yè)成本,一方面是零售商業(yè)的場(chǎng)租費(fèi)用上升,另一方面是由于消費(fèi)的有效需求不足,生意清淡,使商業(yè)零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)陷入困境,將導(dǎo)致一業(yè)畸形發(fā)展、百業(yè)衰退的局面。據(jù)報(bào)道,有的大城市2012年一年就消失了14萬(wàn)家個(gè)體工商戶,還有的大城市,每月關(guān)門(mén)歇業(yè)的小餐館達(dá)100多家,主要原因是場(chǎng)租費(fèi)用過(guò)高,使小本經(jīng)營(yíng)的生意難以維持。因此,高房?jī)r(jià)也阻礙了商業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展,減少了政府的稅源。

第四,高房?jī)r(jià)使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民難以轉(zhuǎn)為市民,阻礙了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。通常認(rèn)為戶籍制度阻礙了城鎮(zhèn)化,其實(shí)更主要的原因是農(nóng)民難以承受轉(zhuǎn)化為市民的經(jīng)濟(jì)成本。目前農(nóng)民工的月平均工資2000元左右,在務(wù)工城市的生活費(fèi)用平均占月收入的50%,再扣除春節(jié)返鄉(xiāng)的路費(fèi),全年凈收入也只有1萬(wàn)元左右,還要負(fù)擔(dān)農(nóng)村的妻兒老小。即使在原籍的縣城購(gòu)買(mǎi)每平方米價(jià)格為3000元的一套面積為80平方米商品房,至少需要20年的以上積蓄。這是農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工后難以融入城市,不得不繼續(xù)保留農(nóng)村宅基地和住房的主要原因。另一方面,又使農(nóng)村的宅基地難以集約利用和承包土地的扭轉(zhuǎn),也難以實(shí)現(xiàn)土地利用的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、總量控制、空間置換和占補(bǔ)平衡,進(jìn)一步加劇了城市建設(shè)用地的短缺。

第五,高房?jī)r(jià)對(duì)建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家具有顛覆性的破壞作用。首先是迫使高端科技人才外流。我國(guó)的科研機(jī)構(gòu)、企業(yè)工程技術(shù)研發(fā)中心、科技人才等科技資源主要集中在大中城市。大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,超出了包括科技人員在內(nèi)的工薪階層的購(gòu)買(mǎi)能力,使他們難以安居。目前碩士和博士畢業(yè)生進(jìn)入工作崗位時(shí)的年齡大多在25-30歲之間,已到了結(jié)婚成家的階段。他們每月的工資收入約3000-5000元。用于租房的支出要占其月收入的50%。經(jīng)濟(jì)上的壓力使他們中的很多人不敢結(jié)婚生子,更難以安心做好科技工作。無(wú)論是大中城市商品房的絕對(duì)價(jià)格,還是房?jī)r(jià)與家庭收入的比例,都顯著超出發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。國(guó)內(nèi)租房或買(mǎi)房的艱難,迫使許多重點(diǎn)大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生,特別是理工科的畢業(yè)生越來(lái)越多的選擇出國(guó)。國(guó)家財(cái)政不斷增加教育經(jīng)費(fèi)的投入,另一方面高房?jī)r(jià)又導(dǎo)致大量?jī)?yōu)秀科技人才流向國(guó)外。已經(jīng)在國(guó)內(nèi)就業(yè)的科技人才,不少人是“身在漢營(yíng)心在外”。高房?jī)r(jià)實(shí)際上是一種為淵驅(qū)魚(yú)的政策。

其次高房?jī)r(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)商的超額利潤(rùn),削弱了工業(yè)創(chuàng)新能力。建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家,必須使企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新主體。但高房?jī)r(jià)提高了企業(yè)的人力資源成本,削弱了企業(yè)積累能力。另一方面,房地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出制造業(yè)的平均利潤(rùn),必然誘導(dǎo)企業(yè)剩余資本投向房地產(chǎn)而不去追求技術(shù)創(chuàng)新。實(shí)際情況是,我國(guó)幾乎所有的大企業(yè)都在參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并成為重要的利潤(rùn)來(lái)源。一些中小企業(yè)的投資者,雖然不搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),但剩余資本用于小批量的炒房成為普遍行為。

因此,高房?jī)r(jià)對(duì)建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家具有顛覆性的破壞作用并非聳人聽(tīng)聞。

第六,高房?jī)r(jià)促使社會(huì)財(cái)富向少數(shù)人集中,加劇了財(cái)富分配不公。由于所有制結(jié)構(gòu)和分配機(jī)制的變化,居民收入差距不斷擴(kuò)大。居民財(cái)富差距的表現(xiàn)形式主要集中在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩個(gè)方面,即金融資產(chǎn)和房產(chǎn)。高收入階層在商品房?jī)r(jià)格較低時(shí),憑借其經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn),在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)高價(jià)賣(mài)出,或者高進(jìn)高出。當(dāng)然,把房產(chǎn)作為一種投資工具并賺取利潤(rùn)。只要是合法收入,本無(wú)可非議。問(wèn)題在于市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)作用的結(jié)果,必然導(dǎo)致少數(shù)人擁有大量房產(chǎn)甚至囤積居奇,抬高房?jī)r(jià)。大多數(shù)人缺乏購(gòu)房的支付能力,出現(xiàn)一邊是財(cái)富的積累,成為富豪,另一邊出現(xiàn)大批無(wú)房戶或房奴。高房?jī)r(jià)進(jìn)一步拉大了社會(huì)的貧富差距,并在中心城市形成一批食利者階層,割斷了收入與勞動(dòng)創(chuàng)造財(cái)富的聯(lián)系。

綜上所述,保持高房?jī)r(jià)及其繼續(xù)上升的勢(shì)頭,嚴(yán)重危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展,危害大多數(shù)人的切身利益,削弱實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力,阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程,危害建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家。必須下決心城鎮(zhèn)抑制商品房過(guò)快上漲的局面,并逐步使房?jī)r(jià)回歸到合理的區(qū)間。

房地產(chǎn)政策的選擇,首先必須明確城鎮(zhèn)商品房的基本屬性是保證勞動(dòng)力再生產(chǎn)所必需的生活資料,以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)費(fèi)用,即一定年限的家庭平均可支配的工資收入,能夠購(gòu)買(mǎi)或租賃符合小康生活水平的商品住宅。因此房地產(chǎn)政策的立足點(diǎn)必須優(yōu)先保證剛性需求和改善性需求。

其次,為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,必須把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平調(diào)節(jié)到全社會(huì)資本平均利潤(rùn)率水平,抑制房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤(rùn)。地方政府應(yīng)逐步降低土地出讓費(fèi)用和各種稅費(fèi)。

第三,由于商品住宅的是不可流動(dòng)的商品,其價(jià)格受級(jí)差地租的制約。我國(guó)城鎮(zhèn)居民就業(yè)和居住的流動(dòng)性低,各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平差別較大,因此房?jī)r(jià)的地區(qū)差別很大。商品房?jī)r(jià)格合理的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)回歸到與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入相適應(yīng)的程度。

商品住宅平均價(jià)格與家庭收入的比例主要取決于房屋建設(shè)用地供應(yīng)量和居民的收入水平。由于我國(guó)人多地少,難以用美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)與收入的比例作為參照。另一方面,每套房屋的占地面積及其土地所有權(quán)也不具有可比性。從現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的實(shí)際出發(fā),沿海一線特大城市、省會(huì)城市和地縣城鎮(zhèn)的商品房總價(jià),分別控制在當(dāng)?shù)鼐用窦彝?span style="font-family:Calibri;">10年、7年和6年可支配收入能夠購(gòu)買(mǎi)一套80平米的商品住宅可能較為合理。在此基礎(chǔ)上,房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)當(dāng)年物價(jià)上漲率。

可以預(yù)見(jiàn),到2030年前后,當(dāng)城鎮(zhèn)獨(dú)生子女開(kāi)始繼承房屋遺產(chǎn)、農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本完成、中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施完善,人口轉(zhuǎn)向零增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)的階段,我國(guó)城鎮(zhèn)住房供求格局將會(huì)出現(xiàn)顯著變化。

第四,國(guó)有企業(yè)不應(yīng)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域,而應(yīng)成為建設(shè)公租房、保障房的主體,承擔(dān)平抑商品房?jī)r(jià)格和房租價(jià)格的社會(huì)責(zé)任,不再充當(dāng)抬高土地價(jià)格的先鋒;取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和分配,放棄城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格的雙軌制。

第五,適時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅,并實(shí)行差額累進(jìn)稅率。商品房交易增值收益,累進(jìn)征收個(gè)人所得稅,從行政性限購(gòu)轉(zhuǎn)向用稅收杠桿抑制房地產(chǎn)投機(jī)和投資行為。

第六,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理應(yīng)完全由市場(chǎng)機(jī)制自動(dòng)調(diào)節(jié),前提條件是土地供給沒(méi)有人多地少和糧食安全問(wèn)題的瓶頸障礙,城鄉(xiāng)土地可以自由買(mǎi)賣(mài),不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展相對(duì)均衡,城鎮(zhèn)居民就業(yè)與居住可以跨地區(qū)自由流動(dòng),即自愿從高房?jī)r(jià)地區(qū)流向低房?jī)r(jià)地區(qū)就業(yè)和居住。但是我國(guó)現(xiàn)階段還不具備這些條件。另一方面,市場(chǎng)機(jī)制也會(huì)出現(xiàn)失靈。因此政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和干預(yù)是必要的,當(dāng)然應(yīng)盡可能以經(jīng)濟(jì)手段為主,地方政府行為與中央政府的政策目標(biāo)必須保持一致。

第七,由于幾千年小農(nóng)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)方式的和傳統(tǒng)價(jià)值觀念的影響,國(guó)人對(duì)于房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的多多益善的占有欲望,以及甘愿為兒孫留下財(cái)產(chǎn)的特殊國(guó)情,是其它很多國(guó)家難以比擬的。甚至一些人把這種價(jià)值觀念和行為方式帶到了國(guó)外。資本追求利潤(rùn)最大化的本質(zhì)要求、地方政府對(duì)土地拍賣(mài)收益的過(guò)度依賴(lài),根深蒂固的社會(huì)傳統(tǒng),收入差距的擴(kuò)大,這些因素交織在一起,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形。如果不運(yùn)用現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié),如果沒(méi)有政府以代表廣大人民群眾利益為出發(fā)點(diǎn)的有效干預(yù),就難以培育起健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(本文刊于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2013916日,作者中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員呂政

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