城鎮(zhèn)商品房價格過快上漲，阻礙了國民經濟的健康發(fā)展，加劇了社會矛盾。高房價不是代表廣大人民群眾的利益，而是代表了少數人的利益；不是代表先進生產力的發(fā)展方向，而是阻礙先進生產力的發(fā)展；不是代表先進文化，二是代表了食利文化。制定房地產調控政策，必須認識到房價過高和上漲過快對我國社會經濟發(fā)展的嚴重危害。

第一，高房價抑制了多數普通勞動者的剛性需求和改善性需求。上個世紀80年代，根據黨的“十二大”提出的社會經濟發(fā)展戰(zhàn)略的要求，在研究和規(guī)劃建設小康社會目標時，就把改善居民住房作一項重要指標，實現城鄉(xiāng)居民居者有其屋，城鎮(zhèn)居民家庭能夠“住得下、分得開”。所謂“分得開”是指在獨生子女的前提下，兒女到了懂事年齡可以與父母分開房間住。按照當時的標準，建筑面積不低于60平方米，并有較小面積的廚房和衛(wèi)生間等配套設施。隨著城鎮(zhèn)商品住宅的高層化、建筑設計標準的提高以及公攤面積的增加，現階段城鎮(zhèn)居民家庭要實現“住得下、分得開”的小康生活目標，單套住宅的建筑面積通常需要80平方米。但是，在房價過快上漲的情況下，抑制了城市大多數普通勞動者家庭的剛性需求和改善性需求。因此，高房價阻礙了全面建成小康社會目標的實現。

第二，高房價加重了以居住為目的購房者的經濟壓力，套住了兩代人的消費能力，削弱了對其它消費品的購買力，壓縮了其它產業(yè)的市場空間，阻礙國民經濟產業(yè)體系的協調發(fā)展。以中等發(fā)展水平的省會城市為例進行分析。按商品住宅均價每平米8000元計算，購買一套80平方米的住宅需要64萬元，父子（女）兩代人共同首付30%，70%房款用公積金貸款20年，平均每月須還款3542元。2012年我國大多數省會城市家庭人均可支配收入23000元左右，三口之家年收入約7萬元，月均收入5900元。目前我國城鎮(zhèn)居民的消費支出構成中，恩格爾系數平均為37%，即三口之家每月用于吃飯的開支約2200元，加上必須的水電、交通、通訊等費用，平均每月生活費支出約3000元，歸還房貸3542元，合計為6542元，比家庭可支配生活費收入超出642元。30-50歲的工薪階層是我國城鎮(zhèn)消費的主要群體。很顯然，由于他們被房貸所困，必然要壓縮購買其它消費品的支出。因此，輕工、紡織、服裝、家電等日用消費品工業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、家用汽車工業(yè)等產業(yè)的市場，必然受到大多數普通工薪勞動者支付能力不足的限制，難以實現擴大再生產的良性循環(huán)。國民經濟的一系列產業(yè)失去了有效需求的市場支撐還怎樣發(fā)展？通過擴大國內需求拉動經濟增長的政策目標如何實現？

第三，高房價抬高了工商業(yè)成本，削弱了中國經濟競爭力?，F階段我國城鎮(zhèn)的房價如同糧食價格一樣，屬于基礎性價格。房價的變化直接影響到一系列商品和服務業(yè)的價格。首先是導致勞動力成本上升。在房價和房租大幅度上升的情況下，企業(yè)不得不提高員工工資。如果不提工資，在實際上勞動力供大于求的情況下，企業(yè)卻陷入招工難的困境，使我國產業(yè)升級沒有取得進展的階段，弱化了勞動密集型產業(yè)的比較優(yōu)勢，加劇了就業(yè)壓力。其次，房價過高，提高了商業(yè)成本，一方面是零售商業(yè)的場租費用上升，另一方面是由于消費的有效需求不足，生意清淡，使商業(yè)零售業(yè)和服務業(yè)的經營陷入困境，將導致一業(yè)畸形發(fā)展、百業(yè)衰退的局面。據報道，有的大城市2012年一年就消失了14萬家個體工商戶，還有的大城市，每月關門歇業(yè)的小餐館達100多家，主要原因是場租費用過高，使小本經營的生意難以維持。因此，高房價也阻礙了商業(yè)服務業(yè)的健康發(fā)展，減少了政府的稅源。

第四，高房價使進城務工農民難以轉為市民，阻礙了城鎮(zhèn)化的進程。通常認為戶籍制度阻礙了城鎮(zhèn)化，其實更主要的原因是農民難以承受轉化為市民的經濟成本。目前農民工的月平均工資2000元左右，在務工城市的生活費用平均占月收入的50%，再扣除春節(jié)返鄉(xiāng)的路費，全年凈收入也只有1萬元左右，還要負擔農村的妻兒老小。即使在原籍的縣城購買每平方米價格為3000元的一套面積為80平方米商品房，至少需要20年的以上積蓄。這是農民進城務工后難以融入城市，不得不繼續(xù)保留農村宅基地和住房的主要原因。另一方面，又使農村的宅基地難以集約利用和承包土地的扭轉，也難以實現土地利用的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、總量控制、空間置換和占補平衡，進一步加劇了城市建設用地的短缺。

第五，高房價對建設創(chuàng)新型國家具有顛覆性的破壞作用。首先是迫使高端科技人才外流。我國的科研機構、企業(yè)工程技術研發(fā)中心、科技人才等科技資源主要集中在大中城市。大中城市房價過快上漲，超出了包括科技人員在內的工薪階層的購買能力，使他們難以安居。目前碩士和博士畢業(yè)生進入工作崗位時的年齡大多在25-30歲之間，已到了結婚成家的階段。他們每月的工資收入約3000-5000元。用于租房的支出要占其月收入的50%。經濟上的壓力使他們中的很多人不敢結婚生子，更難以安心做好科技工作。無論是大中城市商品房的絕對價格，還是房價與家庭收入的比例，都顯著超出發(fā)達國家的水平。國內租房或買房的艱難，迫使許多重點大學畢業(yè)的學生，特別是理工科的畢業(yè)生越來越多的選擇出國。國家財政不斷增加教育經費的投入，另一方面高房價又導致大量優(yōu)秀科技人才流向國外。已經在國內就業(yè)的科技人才，不少人是“身在漢營心在外”。高房價實際上是一種為淵驅魚的政策。

其次高房價導致房地產商的超額利潤，削弱了工業(yè)創(chuàng)新能力。建設創(chuàng)新型國家，必須使企業(yè)成為技術創(chuàng)新主體。但高房價提高了企業(yè)的人力資源成本，削弱了企業(yè)積累能力。另一方面，房地產的利潤遠遠超出制造業(yè)的平均利潤，必然誘導企業(yè)剩余資本投向房地產而不去追求技術創(chuàng)新。實際情況是，我國幾乎所有的大企業(yè)都在參與房地產開發(fā)并成為重要的利潤來源。一些中小企業(yè)的投資者，雖然不搞房地產開發(fā)，但剩余資本用于小批量的炒房成為普遍行為。

因此，高房價對建設創(chuàng)新型國家具有顛覆性的破壞作用并非聳人聽聞。

第六，高房價促使社會財富向少數人集中，加劇了財富分配不公。由于所有制結構和分配機制的變化，居民收入差距不斷擴大。居民財富差距的表現形式主要集中在動產和不動產兩個方面，即金融資產和房產。高收入階層在商品房價格較低時，憑借其經濟實力購買多套房產，在房價大幅上漲時高價賣出，或者高進高出。當然，把房產作為一種投資工具并賺取利潤。只要是合法收入，本無可非議。問題在于市場機制自發(fā)作用的結果，必然導致少數人擁有大量房產甚至囤積居奇，抬高房價。大多數人缺乏購房的支付能力，出現一邊是財富的積累，成為富豪，另一邊出現大批無房戶或房奴。高房價進一步拉大了社會的貧富差距，并在中心城市形成一批食利者階層，割斷了收入與勞動創(chuàng)造財富的聯系。

綜上所述，保持高房價及其繼續(xù)上升的勢頭，嚴重危害國民經濟的協調、健康發(fā)展，危害大多數人的切身利益，削弱實體經濟的競爭力，阻礙城鎮(zhèn)化進程，危害建設創(chuàng)新型國家。必須下決心城鎮(zhèn)抑制商品房過快上漲的局面，并逐步使房價回歸到合理的區(qū)間。

房地產政策的選擇，首先必須明確城鎮(zhèn)商品房的基本屬性是保證勞動力再生產所必需的生活資料，以社會必要勞動費用，即一定年限的家庭平均可支配的工資收入，能夠購買或租賃符合小康生活水平的商品住宅。因此房地產政策的立足點必須優(yōu)先保證剛性需求和改善性需求。

其次，為了保證國民經濟各個行業(yè)的協調發(fā)展，必須把房地產行業(yè)的利潤水平調節(jié)到全社會資本平均利潤率水平，抑制房地產行業(yè)的超額利潤。地方政府應逐步降低土地出讓費用和各種稅費。

第三，由于商品住宅的是不可流動的商品，其價格受級差地租的制約。我國城鎮(zhèn)居民就業(yè)和居住的流動性低，各地經濟發(fā)展水平和居民收入水平差別較大，因此房價的地區(qū)差別很大。商品房價格合理的標準應當回歸到與當地城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入相適應的程度。

商品住宅平均價格與家庭收入的比例主要取決于房屋建設用地供應量和居民的收入水平。由于我國人多地少，難以用美國等發(fā)達國家房價與收入的比例作為參照。另一方面，每套房屋的占地面積及其土地所有權也不具有可比性。從現階段我國經濟發(fā)展水平的實際出發(fā)，沿海一線特大城市、省會城市和地縣城鎮(zhèn)的商品房總價，分別控制在當地居民家庭10年、7年和6年可支配收入能夠購買一套80平米的商品住宅可能較為合理。在此基礎上，房價漲幅不超過當年物價上漲率。

可以預見，到2030年前后，當城鎮(zhèn)獨生子女開始繼承房屋遺產、農村人口轉移的城鎮(zhèn)化進程基本完成、中小城鎮(zhèn)和農村的基礎設施完善，人口轉向零增長和負增長的階段，我國城鎮(zhèn)住房供求格局將會出現顯著變化。

第四，國有企業(yè)不應退出房地產領域，而應成為建設公租房、保障房的主體，承擔平抑商品房價格和房租價格的社會責任，不再充當抬高土地價格的先鋒；取消經濟適用房的建設和分配，放棄城鎮(zhèn)商品房價格的雙軌制。

第五，適時開征房產稅，并實行差額累進稅率。商品房交易增值收益，累進征收個人所得稅，從行政性限購轉向用稅收杠桿抑制房地產投機和投資行為。

第六，城鎮(zhèn)房地產市場理應完全由市場機制自動調節(jié)，前提條件是土地供給沒有人多地少和糧食安全問題的瓶頸障礙，城鄉(xiāng)土地可以自由買賣，不同地區(qū)的經濟和社會事業(yè)發(fā)展相對均衡，城鎮(zhèn)居民就業(yè)與居住可以跨地區(qū)自由流動，即自愿從高房價地區(qū)流向低房價地區(qū)就業(yè)和居住。但是我國現階段還不具備這些條件。另一方面，市場機制也會出現失靈。因此政府對房地產市場的宏觀調控和干預是必要的，當然應盡可能以經濟手段為主，地方政府行為與中央政府的政策目標必須保持一致。

第七，由于幾千年小農經濟生產方式的和傳統(tǒng)價值觀念的影響，國人對于房地產等不動產的多多益善的占有欲望，以及甘愿為兒孫留下財產的特殊國情，是其它很多國家難以比擬的。甚至一些人把這種價值觀念和行為方式帶到了國外。資本追求利潤最大化的本質要求、地方政府對土地拍賣收益的過度依賴，根深蒂固的社會傳統(tǒng)，收入差距的擴大，這些因素交織在一起，導致房地產市場的畸形。如果不運用現代市場經濟的稅收手段進行調節(jié)，如果沒有政府以代表廣大人民群眾利益為出發(fā)點的有效干預，就難以培育起健康的房地產市場。

（本文刊于《中國經濟時報》2013年9月16日，作者中國社會科學院學部委員呂政）