一，用房地產(chǎn)思想做城鎮(zhèn)化是死路一條

這一年多來，凡是聽說那兒有好的城鎮(zhèn)化項目，我便上門學習拜訪，遺憾的是，我敢狂言,中國的城鎮(zhèn)化項目到目前為止，沒有一個可以稱之為真正成功的典型。

造成這種現(xiàn)象的原因也很簡單，那就是，到目前為止，中國的城鎮(zhèn)化項目，完全是由房地產(chǎn)公司操盤為主，而以地產(chǎn)的思路做城鎮(zhèn)化項目，那基本上就是死路一條。

要知道，從商業(yè)上講，地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化是兩個完全不同的玩法。地產(chǎn)的特點是“周期短，單業(yè)態(tài)，收益高”，而城鎮(zhèn)化的特點是“周期長，多業(yè)態(tài)，收益低”，用地產(chǎn)思想做城鎮(zhèn)化，相當于霸王硬上弓，結(jié)果可想而知。

中國的大地產(chǎn)公司很清楚這個邏輯，無論是萬科，綠地這些國家隊，還是恒大，龍湖這些民營企業(yè)，中國最大的一批房地產(chǎn)公司，他們最近幾年的戰(zhàn)略，就是退縮到一二線市場，與政府聯(lián)手玩“高房價，高回報”的游戲，他們非常清楚，地產(chǎn)是政府的支柱，維持一二線城市高房價，那是國家剛需。

到目前為止，為什么沒有看到中國一流房地產(chǎn)公司，有哪一家會去做城鎮(zhèn)化，即使做了，我保證基本是做秀。當然，你可以說萬達做旅游地產(chǎn)不是城鎮(zhèn)化嗎？那我想告訴你，萬達做旅游地產(chǎn)賠了多少錢你知道嗎？

真正做城鎮(zhèn)化項目的，是一批沒有機會在城市中心拿地的中小房地產(chǎn)公司，他們看到了機會，但卻沒有在戰(zhàn)略上懂得城鎮(zhèn)化需要新思路，結(jié)果，基本都僵在那兒了。我甚至明確地說，城鎮(zhèn)化項目的一級開發(fā)基本上就是個政府的陷阱，誰做誰虧損。

為什么？且聽我分析。

二，住宅操作模式與城鎮(zhèn)化模式完全不同

我們大家都知道典型的住宅操作模式，簡單講，就是“快速周轉(zhuǎn)模式”，快速拿地，快速建房，快速銷售。這實際上是一種制造業(yè)的邏輯，即把“地（產(chǎn)品）”迅速轉(zhuǎn)化為“商品”，減少庫存，快速變現(xiàn)。

這一游戲的核心是兩個，第一地段，有了好地段，商品自然不怕銷售。第二是資金，好地段自然貴，所以，要有大量資金。幸運的是，這個行業(yè)開發(fā)了一種銷售模式“預(yù)售”，于是開發(fā)商可以提前拿到錢，于是住宅就成了一個相對簡單的游戲：地段，地段，還是地段！

住宅的這一套邏輯，在城鎮(zhèn)化項目中幾乎完全不成立：

第一，城鎮(zhèn)化項目基本無法直接做住宅獲利。城里的房子都賣不掉，何況離城幾十公司之外的郊區(qū)？

第二，城鎮(zhèn)化項目基本上是長期項目，城鎮(zhèn)化項目少則幾千畝，多則幾萬畝，一個項目動則上百億，一做也許就要五到十年，走快速變現(xiàn)的路是走不通的。所以，多有錢的公司碰到城鎮(zhèn)化項目，都是窮人，別告訴我你有錢！

第三，城鎮(zhèn)化項目的大體量，注定了其中的業(yè)態(tài)是多元化的，不僅有住宅，重要的是旅游休閑，文化娛樂，養(yǎng)生養(yǎng)老，商業(yè)與產(chǎn)業(yè)等等，而這些業(yè)態(tài)的消費主體是城市中產(chǎn)階段，問題是，你如何讓城市中產(chǎn)階段開車一兩個小時跑到這兒來？來了又如何呆得?。窟@都是住宅項目思想中完全沒有的。

第四，更關(guān)鍵的是，如何保障農(nóng)民的權(quán)益？讓他們進工業(yè)園？那得有多少工業(yè)園！有足夠的服務(wù)體系支撐這么多農(nóng)民就業(yè)么？又如何讓以務(wù)農(nóng)為生的農(nóng)民有足夠的服務(wù)技能？

如此等等問題，都回歸到一個基本點，那就是城鎮(zhèn)化項目不再是住宅思維所能夠操作的。要命的是，今天的大部分城鎮(zhèn)化項目，又是由一大批習慣于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)公司主導，我想，這就是今天城鎮(zhèn)化項目見不到到太多亮點的原因。

任何時候，有危就有機，越是危險之處，機會越大，這是商業(yè)的鐵律。只是要有一個前提，那就是你得有思想，有戰(zhàn)略眼光。今天，這個思想就是互聯(lián)網(wǎng)+。

二：電商城鎮(zhèn)化：互聯(lián)網(wǎng)+城鎮(zhèn)化首先是一種金融思想

從戰(zhàn)略上，我想說的是，當城鎮(zhèn)化作為一種國家戰(zhàn)略的時候，任何一家公司首先要做的，首先是思想上的轉(zhuǎn)型，那就是徹底把玩住宅的那一套思路拋棄掉，認真從城鎮(zhèn)化的趨勢與屬性出發(fā)，基于新的消費趨勢與新的市場手段提出新的想法，才會有贏的希望。

正是在這樣的節(jié)點，我們需要討論一個問題，那就是城鎮(zhèn)化項目的屬性是什么？如果說住宅是個“快周轉(zhuǎn)”的制造業(yè)邏輯，那么，城鎮(zhèn)化是什么邏輯？

十年前，王石請我為萬科制定十年中長期戰(zhàn)略規(guī)劃時，對我說過一句話，我印象很深刻，他說，無論房地產(chǎn)房地產(chǎn)多么特殊，其本質(zhì)仍然是市場規(guī)律，這是萬科為什么要請我這樣一個門外漢做戰(zhàn)略規(guī)劃的原因，萬科要的并不是招數(shù)，是正確的入口。

同樣，今天城鎮(zhèn)化的正確入口仍然是市場，只不過今天的消費市場主流已經(jīng)轉(zhuǎn)型為電商，請問一下，你坐飛機，住酒店是不是通過網(wǎng)上獲得信息的？請問你的朋友是不是都在微信上？

而如果消費市場已經(jīng)轉(zhuǎn)型到互聯(lián)網(wǎng)，消費方式是電商的話，那么，“城鎮(zhèn)化+電商”的游戲就不再是個單純的不動產(chǎn)游戲，而是一個“互聯(lián)網(wǎng)+”的金融游戲，也就是說，如果沒有資本市場的支持，城鎮(zhèn)化項目基本無解！

試問，沒有資本市場，會有互聯(lián)網(wǎng)嗎？會有電商嗎？

三，城鎮(zhèn)化如何“互聯(lián)網(wǎng)+”？

我的結(jié)論是，城鎮(zhèn)化的本質(zhì)不再是一場傳統(tǒng)工業(yè)革命的重演，而是一場基于互聯(lián)網(wǎng)與電商的金融革命。

或者從中國經(jīng)濟發(fā)展階段上講，中國經(jīng)濟所需要的擴大需求，而中國經(jīng)濟的嚴重山寨化，急需要迎新，而創(chuàng)新就需要資本市場，要知道，創(chuàng)新是個股權(quán)市場，股權(quán)市場的真正戰(zhàn)場就是資本市場，而不是銀行借貸。

所以，今天城鎮(zhèn)化的正確思路，應(yīng)當是從“互聯(lián)網(wǎng)+”出發(fā)，我稱之為“點睛畫龍模式”，意思是說，我們先把握“需求”這個“睛”，而把握需求最好的方式，就是建立一個基于需求的電商平臺，這就是叫互聯(lián)網(wǎng)+。

道理很簡單，今天的消費者需求是存在于互聯(lián)網(wǎng)之上的，我們稱之為“大數(shù)據(jù)（BD）”，如果城鎮(zhèn)化項目不先聚合消費需求這樣一個大數(shù)據(jù)，那么，你的項目就等于是庫存，建多少都是無效的！

有了需求的電商平臺，那么旅游地產(chǎn)也好，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)也好，或是文化地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)，首先要做的，就是把這個電商平臺上到新三板，擁有了股權(quán)的資本平臺，就能夠通過坐市商，以及眾籌，從投等互聯(lián)網(wǎng)金融的玩法來解決投資問題。

這就是我提出的“電商城鎮(zhèn)化”的模型：用做電商平臺（或者對接公共的電商平臺）聚合需求與人氣（比如我創(chuàng)立的電商人才部落海星會，電商平臺“部落圈”就聚合了幾十萬人），基于人的需求做Ｏ２Ｏ的消費服務(wù)體系，以及電商創(chuàng)業(yè)園。

有人氣，有錢賺，讓年青人成為消費與產(chǎn)業(yè)主角，我覺得，這是一切城鎮(zhèn)化項目的起點。

四，新三板是給你的出路，股市大漲是給你的機會，不懂這個游戲的地產(chǎn)公司！

中國的這一輪資本市場會持續(xù)多長時間？有人說是一年，有人說兩年，最近兩天，我接觸了一些證券方面的朋友，其中有人朋友給了我一個驚人的結(jié)論：至少三年！

當時我被這結(jié)論驚呆了，于是問為什么？

他的回答是，這一輪的資本市場是為中國經(jīng)濟調(diào)整而來的，中國目前的大企業(yè)大多在產(chǎn)能過剩的行業(yè)，指望他們支撐中國經(jīng)濟完全不可能，出路何在？出路在于通過基于互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新，來激發(fā)龐大的中產(chǎn)階級消費需求。

他預(yù)料，一大批企業(yè)會因此死掉，特別是那些產(chǎn)能過剩的大企業(yè)，基本沒有多少存在的理由，一些沒有競爭的中型企業(yè)也會死掉，相反，而一大批新興的企業(yè)會誕生，如何支持這些新興企業(yè)，資本市場扮演的，就是這樣一個使命。

或者說，那些是撐，中國政府也會把這輪股市撐上三年，讓新興企業(yè)贏得資本市場的支持，而新三板，就是其中最主要的平臺，因為只有新三板，才會把觸角深入到中小型創(chuàng)新企業(yè)，讓資本市場支撐需求創(chuàng)新。

而城鎮(zhèn)化，就是對接中國城市中產(chǎn)階級需求轉(zhuǎn)型最巨大的市場，問題是，房地產(chǎn)公司把城鎮(zhèn)化變成了房地產(chǎn)，于是資本市場就把房地產(chǎn)排除在上市之外，現(xiàn)在國家有明確規(guī)定，地產(chǎn)公司一概不得上市。

怪政府嗎？NO，我覺得這恰恰是最大的機會，那就是地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)機會，只是這一次需要新的合作，那就是基于客戶需求做電商平臺，然后把電商平臺上到新三板，然后反向的通過資本市場的增發(fā)或并購，解決城鎮(zhèn)化所需要的資本投入，以及消費者為中心的服務(wù)體系建立。

有人也許會說，房地產(chǎn)公司做電商？談何容易！是的，不容易，幸運的是，今天的移動電商正在進入小眾化的細分垂直市場，云基礎(chǔ)平臺降低了創(chuàng)業(yè)的投入，就基本的投入來說，一家新三板上市公司，從設(shè)立到上市，也就一千來萬就可以做到。

之所以這樣說，是因為我從三四年前，就開始轉(zhuǎn)型做電商，我的專著《電商戰(zhàn)略之電商2.0》紀錄了我的摸索與實踐，我們的電商公司也即將登陸新三板。

一句話，把城鎮(zhèn)化與電商結(jié)合，通過“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)O2O”登陸新三板，這幾乎是中小型企業(yè)做城鎮(zhèn)化項目的唯一解決方案，新三板是出路，股市大漲是機會，只有創(chuàng)新才是出路，你參與還是不參與，變革，都即將發(fā)生！

作者：費汝祥

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