房地產(chǎn)數(shù)據(jù)掩蓋一系列真相 2010-8-19 南方人物周刊 8月12日，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在“2010年博鰲房地產(chǎn)論壇”上發(fā)表演講，透露中房協(xié)7月份多次向國務(wù)院有關(guān)部門建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。此言一出，眾議嘵嘵，苦于高房價、寬貨幣公眾把一腔怨氣全部傾泄到了中房協(xié)的頭上。 中房協(xié)被罵了個狗血淋頭，這是作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代言者必須付出的代價。中房協(xié)為房地產(chǎn)企業(yè)代言，其他機構(gòu)為希望房價下跌的階層代言，在公開的平臺上公平博弈，是公民社會的題中應(yīng)有之義。 不要對中房協(xié)作道德批判，而應(yīng)該進行技術(shù)批判。中房協(xié)上書，要求暫緩出臺新的緊縮政策，原因是，上半年部分城市過快上漲的勢頭得到遏制，土地供應(yīng)計劃完成不理想，銷售量明顯下降；市場觀望氛圍濃重，開發(fā)進度放緩，開發(fā)周期拉長，繼續(xù)調(diào)控將使宏觀經(jīng)濟大起大落。 上述理由禁不起推敲。上半年部分城市過快上漲的勢頭得到控制，成交量大幅下滑，但備受關(guān)注的房價并未大幅下挫，并且房價是在2009年房價處于歷史最高水位基礎(chǔ)上得到的數(shù)據(jù)。不僅如此，政策的邊際效應(yīng)降低，房價膠著的一線城市房價回暖，三線城市成為房地產(chǎn)市場的新熱土。 根據(jù)中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，20個重點城市中已有北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等12個城市先后突破歷史最高水平，另外8個城市接近歷史最高水平。根據(jù)易居房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上海的平均房價已經(jīng)從2009年2月份的每平米12,140元的低點，上升到每平米升至16,780元每平米，漲幅達38.22%。 到今年7、8月份，一線城市房價開始觸底反彈。8月10日，國家統(tǒng)計局公布了《1~7月全國房地產(chǎn)市場運行情況》，顯示7月份全國70個大中城市銷售價格同比上漲10.3%，環(huán)比與上月持平。8月第一周，上海全市商品住宅成交均價重回2.3萬元/平方米，回到了新政前。8月第二周，廣州、深圳的二手房市場出現(xiàn)不少業(yè)主調(diào)高售價的情況，這是調(diào)控三個月來所罕見。這說明，市場已經(jīng)充分消化了房地產(chǎn)政策的利空影響，開始觸底反彈。 蠢蠢欲動的數(shù)據(jù)是政策壓制與人為操作的結(jié)果，有朋友告知，京滬等地暫停銷售高檔樓盤，壓低商品房均價，商品住宅中的保障型住房價格同樣拉低了均價。 今年上半年土地成交量下降既是開發(fā)商與政府博弈的需要，也是土地市場熱點轉(zhuǎn)移的結(jié)果。中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計顯示，內(nèi)地房企上半年購置土地面積694.42萬平方米，同比下降28.4%。從成交價格來看，土地市場逐步趨于理性。 目前的土地市場非常符合開發(fā)企業(yè)的胃口，在土地成交量下降的過程中，價格隨之下降，開發(fā)商成為地方政府座上賓。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2010年上半年，全國103個城市累計供應(yīng)住宅用地20335.8萬平方米，僅完成了全年計劃的11%，一線城市的推地情況并不理想。5月份之后，土地市場漸趨平穩(wěn)，流標率較低，拿地溢價率繼續(xù)回落，二三線城市的土地成交量比重明顯增加。 上述數(shù)據(jù)反過來看，可以印證今年上半年大型房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市拿地?zé)崆椴粶p，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年的50%，加大在二三線城市土地儲備力度，拿地面積占企業(yè)新增土地儲備均接近或超過七成。 土地成交量下降是一線城市與二三線城市土地?zé)狳c轉(zhuǎn)換的結(jié)果，隨著城市化與高鐵建設(shè)的加快，二三線城市的土地經(jīng)營將很快填補上一線城市的空白。土地成交量下挫的背后，是各個城市的大型綜合項目的瘋狂上市，從呼和浩特到營口，大規(guī)模的土地推出計劃一波接一波，筆者所到之處，到處都是新區(qū)，到處都是城市綜合體，未來的農(nóng)地集約化使用為土地商品化釋放出了巨大的空間。 非常明確的是，不僅今年是土地市場的熱點年份，未來中國城市化與軌道交通建設(shè)高峰期，土地市場方興未艾。 品牌房產(chǎn)公司今年上半年的贏利，顯示布局于中國城市化進程的企業(yè)，在以快速周轉(zhuǎn)的方式收獲紅利。 以孤零零的沒有比較的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，掩蓋中國房地產(chǎn)困境與宏觀經(jīng)濟癥結(jié)，對房地產(chǎn)市場推波助瀾，是讓中國坐實全球泡沫之國，為中國未來經(jīng)濟的崩潰埋下引線。