營(yíng)銷(xiāo)策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分。隨著強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)企業(yè)向異地拓展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃愈發(fā)顯得重要，其出色的職業(yè)經(jīng)理人，更是眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)追逐的對(duì)象。要想成為一名出色的營(yíng)銷(xiāo)策劃人，除了需要豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)外，還必須具備“八大金剛”。 　　一、調(diào)查研究。 　　荀子說(shuō)：“知道，察也?！敝v的就是明白道理、掌握情況。任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃，首先要做的便是踏勘、訪談、調(diào)查，盡可能摸清真實(shí)情況，掌握第一手資料。除了依靠專(zhuān)人調(diào)查外，自己還要身臨現(xiàn)場(chǎng)，細(xì)查、深究。因?yàn)檎{(diào)查是一切營(yíng)銷(xiāo)策劃的基礎(chǔ)、源頭，策劃成功與否，取決于掌握的情況準(zhǔn)不準(zhǔn)、全不全、深不深。 　　二、善思后行。 　　孔子說(shuō)：“三思而后行。”做好一個(gè)項(xiàng)目的策劃，不僅要三思，甚至要十思、百思、日思、夜思、冥思、苦思。事實(shí)證明，許多金點(diǎn)子、新創(chuàng)意，都是在掌握大量第一手信息情報(bào)后，在勤思中迸發(fā)出靈感火花的。思要全神貫注，不分心。作為營(yíng)銷(xiāo)策劃人，還要善于納集體之思，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，把每個(gè)人的積極性都調(diào)動(dòng)起來(lái)，以達(dá)到創(chuàng)新。 　　三、以奇用兵。 　　商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，戰(zhàn)場(chǎng)講究出奇制勝。營(yíng)銷(xiāo)策劃要遵循市場(chǎng)法則，因情循理，這便是“正”。但正不避奇，正中出奇，是制勝的法寶。奇就是獨(dú)創(chuàng)、變化、標(biāo)新，尋求差異化。事實(shí)上，出奇也是職業(yè)經(jīng)理人個(gè)性的發(fā)揮和張揚(yáng)，只有依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，度身制衣，將個(gè)性發(fā)揮到極致，才能盡顯獨(dú)特的風(fēng)貌。古人曾說(shuō)：“奇正之變，不可勝?lài)L也?！薄吧朴谄嬲?，無(wú)窮如天地，不竭如江河。”由于市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，可以隨之而變化，因此，任何時(shí)點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃難題都是有辦法克服的。 　　四、雜糅相濟(jì)。 　　營(yíng)銷(xiāo)策劃要避免單一，講究交融、貫通，做到邊界滲透、資源整合。具體而言，要做好市場(chǎng)調(diào)查、行業(yè)背景分析、區(qū)域環(huán)境分析，講究消費(fèi)模式，洞悉消費(fèi)心理，注重營(yíng)銷(xiāo)策略和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。做功能定位，要考慮建筑形態(tài)、市政規(guī)劃、環(huán)境風(fēng)水；做效應(yīng)分析，要運(yùn)用數(shù)學(xué)、工程學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)的知識(shí)；做企業(yè)形象設(shè)計(jì)，要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)知識(shí)；做文本設(shè)計(jì)，要運(yùn)用圖文、電腦、多媒體方面的知識(shí)；即使做策劃方案，也要避免嚴(yán)肅、艱澀、機(jī)械的文風(fēng)，用語(yǔ)清新活潑、旁征博引。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理人除了精通專(zhuān)業(yè)之外，還要用各種知識(shí)武裝自己，以便融會(huì)貫通、靈活應(yīng)用、揮灑自如。 　　五、大道至簡(jiǎn)。 　　效率就是效益，而效率則取決于實(shí)施過(guò)程的是否簡(jiǎn)便、快捷。顯然，在追求效益的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案必須簡(jiǎn)潔、明了，諸如對(duì)市場(chǎng)前景、行業(yè)背景、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、功能定位、形態(tài)布局、營(yíng)銷(xiāo)策劃、整合推廣、物業(yè)管理等都要有清晰的結(jié)論、量化的依據(jù)，使人一看就明了，就可以操作。那么，這就要求營(yíng)銷(xiāo)策劃的職業(yè)經(jīng)理人，要有超強(qiáng)的理解感悟能力，追求簡(jiǎn)約、高效的工作作風(fēng)。 　　六、以德為尚。 　　品德是衡量一個(gè)人的道德規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，人品的好壞，決定著一個(gè)人在這個(gè)行業(yè)的壽命。營(yíng)銷(xiāo)策劃人既要有人品，還要有良好的操守。做營(yíng)銷(xiāo)策劃必須遵循這個(gè)行業(yè)的職業(yè)道德，操守要好。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)和道德經(jīng)濟(jì)，職業(yè)經(jīng)理人的道德操守和職業(yè)道德是安身立命之本，也是個(gè)人的無(wú)形資產(chǎn)和品牌，應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)，使之增值。 　　七、業(yè)精于勤。 　　隨著城市化進(jìn)程的加快，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的時(shí)代已不復(fù)存在，取而代之的是“快魚(yú)吃慢魚(yú)”。作為營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理人必須適應(yīng)市場(chǎng)變化需求，做到五勤：即手勤、腿勤、眼勤、耳勤、嘴勤，以提升專(zhuān)業(yè)水平，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　八、誠(chéng)信立人。 講究誠(chéng)信、信譽(yù)，既是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃的要求，也是做人的基本準(zhǔn)則。營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理人應(yīng)以高度責(zé)任心對(duì)待所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，不可敷衍塞責(zé)、欺世盜名、形而上學(xué)、閉門(mén)造車(chē)，更不可“搗糨糊”。雖然這會(huì)給經(jīng)理人帶來(lái)更大的壓力，但會(huì)因盡責(zé)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值感到心安理得，很有成就感，同時(shí)還會(huì)為自己贏得良好的信譽(yù)。