國(guó)內(nèi)地產(chǎn)“眾籌”起航，國(guó)內(nèi)首只公募REITs獲批，未來(lái)數(shù)十萬(wàn)億規(guī)模的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域待涉足。

6月8日，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金獲批，成為國(guó)內(nèi)首只獲批的公募REITs基金。同一天，萬(wàn)達(dá)聯(lián)手快錢發(fā)起了一款名為“穩(wěn)賺1號(hào)”的“Pre-REITs”產(chǎn)品。

基金業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年4月底公募基金管理資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)6.2萬(wàn)億，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產(chǎn)。而公募REITs的誕生，將公募基金投資標(biāo)的的范圍突破至資產(chǎn)證券化。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，有研究機(jī)構(gòu)指出，公募行業(yè)在REITs領(lǐng)域的試水，接下來(lái)可以直接對(duì)接除寫(xiě)字樓之外的各類基礎(chǔ)資產(chǎn)，譬如服務(wù)類公寓、工業(yè)類、酒店類、政府公共資產(chǎn)等資產(chǎn)。尤其是公共基礎(chǔ)設(shè)施類達(dá)數(shù)十萬(wàn)億的基礎(chǔ)資產(chǎn)體量，將為各類金融機(jī)構(gòu)在該類業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提供巨大的市場(chǎng)容量。

鵬華前海萬(wàn)科REITs

根據(jù)萬(wàn)科方面透露的信息，本次進(jìn)行資產(chǎn)證券化的對(duì)象為萬(wàn)科前海企業(yè)公館的租金收入，可能但不限于會(huì)議中心以及寫(xiě)字樓租戶，還有從其它固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。而在退出機(jī)制設(shè)置上，將在投資期屆滿，由萬(wàn)科深圳分公司或其關(guān)聯(lián)方回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)。

前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬(wàn)平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達(dá)到100%，作為一只封閉式混合型公募REITs，其公募形式?jīng)Q定了任何符合條件的投資者都可以認(rèn)購(gòu)，預(yù)期投資回報(bào)率達(dá)8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。前海企業(yè)公館一年內(nèi)將產(chǎn)生1.65億元（理論值）的租金收益。

根據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，后期該產(chǎn)品將裝入封閉式基金的法律結(jié)構(gòu)并通過(guò)證券交易所上市交易，投資人除了發(fā)行期認(rèn)購(gòu)之外，可以通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行買入和賣出交易。

萬(wàn)達(dá)“Pre-REITs”

從萬(wàn)達(dá)披露的資料來(lái)看，“穩(wěn)賺1號(hào)”的投資門檻僅為1000元。類似于公募基金產(chǎn)品，也是以份為單位，認(rèn)籌起點(diǎn)最低1份，超出部分以1份遞增，最高認(rèn)籌1000份，也就是100萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)年化收益可達(dá)12%以上。

萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)給出兩部分收益，一部分是凈物業(yè)租金收益，預(yù)期年化收益率6%，以每年7月15日為兌現(xiàn)日；另一部分為物業(yè)增值收益，預(yù)計(jì)收益率6%，退出時(shí)會(huì)一次性發(fā)放。

上述產(chǎn)品投資期限不超過(guò)7年，在退出設(shè)計(jì)上，萬(wàn)達(dá)的思路是，要么將來(lái)把標(biāo)的項(xiàng)目打包做成REITs產(chǎn)品等形式上市，要么通過(guò)第三方并購(gòu)所投標(biāo)的股權(quán)或資產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的增值不會(huì)低于實(shí)際眾籌資金的年化收益率6%。

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金。其實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。