國內地產“眾籌”起航，國內首只公募REITs獲批，未來數(shù)十萬億規(guī)模的公共基礎設施建設領域待涉足。

6月8日，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金獲批，成為國內首只獲批的公募REITs基金。同一天，萬達聯(lián)手快錢發(fā)起了一款名為“穩(wěn)賺1號”的“Pre-REITs”產品。

基金業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2015年4月底公募基金管理資產規(guī)模已達6.2萬億，但其投資范圍局限在股票、債券、貨幣這三大類資產。而公募REITs的誕生，將公募基金投資標的的范圍突破至資產證券化。

21世紀經(jīng)濟報道稱，有研究機構指出，公募行業(yè)在REITs領域的試水，接下來可以直接對接除寫字樓之外的各類基礎資產，譬如服務類公寓、工業(yè)類、酒店類、政府公共資產等資產。尤其是公共基礎設施類達數(shù)十萬億的基礎資產體量，將為各類金融機構在該類業(yè)務創(chuàng)新，提供巨大的市場容量。

鵬華前海萬科REITs

根據(jù)萬科方面透露的信息，本次進行資產證券化的對象為萬科前海企業(yè)公館的租金收入，可能但不限于會議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產投資中獲得收益。而在退出機制設置上，將在投資期屆滿，由萬科深圳分公司或其關聯(lián)方回購項目公司股權。

前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達到100%，作為一只封閉式混合型公募REITs，其公募形式?jīng)Q定了任何符合條件的投資者都可以認購，預期投資回報率達8%，接近香港上市REITs約7%的收益率。前海企業(yè)公館一年內將產生1.65億元（理論值）的租金收益。

根據(jù)產品設計，后期該產品將裝入封閉式基金的法律結構并通過證券交易所上市交易，投資人除了發(fā)行期認購之外，可以通過二級市場進行買入和賣出交易。

萬達“Pre-REITs”

從萬達披露的資料來看，“穩(wěn)賺1號”的投資門檻僅為1000元。類似于公募基金產品，也是以份為單位，認籌起點最低1份，超出部分以1份遞增，最高認籌1000份，也就是100萬元。業(yè)內預計年化收益可達12%以上。

萬達的產品設計給出兩部分收益，一部分是凈物業(yè)租金收益，預期年化收益率6%，以每年7月15日為兌現(xiàn)日；另一部分為物業(yè)增值收益，預計收益率6%，退出時會一次性發(fā)放。

上述產品投資期限不超過7年，在退出設計上，萬達的思路是，要么將來把標的項目打包做成REITs產品等形式上市，要么通過第三方并購所投標的股權或資產，其轉讓對價的增值不會低于實際眾籌資金的年化收益率6%。

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產投資信托基金。其實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（基金單位），集合公眾投資者資金，由專門機構經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。