京東被曝連環(huán)違約致鴻海5.5億投資打水漂

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一個(gè)150畝的倉庫，使得兩家昔日的合作伙伴對(duì)簿公堂。

4月28日，深圳鴻海環(huán)球控股集團(tuán)起訴京東商城一案，在上海市青浦區(qū)法院正式開庭審理。鴻海集團(tuán)認(rèn)為，京東商城拒絕使用為其量身定制占地150畝的青浦二期倉庫，同時(shí)還退租鴻海集團(tuán)青浦一期倉庫，連環(huán)違約造成了5.5億元的損失。

但另一當(dāng)事方京東商城卻將責(zé)任歸咎于鴻海集團(tuán)，認(rèn)為二期倉庫建造標(biāo)注不符合要求，一期倉庫未完成漏雨整改。

四年前，京東和鴻海的關(guān)系可以用甜蜜來形容，鴻海是京東在華東地區(qū)最早一批租賃倉庫的合作伙伴，京東也承諾要將鴻海倉庫租借到2018年。

“京東先是背著我們，偷偷把一期倉庫搬到了昆山，現(xiàn)在連二期倉庫也不要了?！兵櫤Ｐ侣劙l(fā)言人、風(fēng)控總監(jiān)楊煌銘說道。

這段合作破裂的背后，則是京東出于成本考量，對(duì)自身倉儲(chǔ)戰(zhàn)略規(guī)劃的急剎車式轉(zhuǎn)型。

蜜月

京東二級(jí)倉儲(chǔ)曾計(jì)劃全部交給鴻海

在京東與鴻海的最早合作中，雙方曾有過一段時(shí)間蜜月期。

根據(jù)鴻海人士出具的一份鴻海與京東的談判紀(jì)要，2012年，京東CEO劉強(qiáng)東親自與鴻海高層進(jìn)行談判，提出京東正在全國7個(gè)城市籌建單個(gè)倉儲(chǔ)面積超過100萬平方米的大型自有倉庫，同時(shí)還要在全國大部分二級(jí)城市建立二級(jí)物流倉。這部分戰(zhàn)略布局二級(jí)物流倉儲(chǔ)的建設(shè)，則全部交由鴻海建設(shè)，長期租賃給京東使用。

“京東當(dāng)時(shí)看中鴻海在資金鏈、倉儲(chǔ)開發(fā)運(yùn)營的實(shí)力，還提出雙方共同開發(fā)建設(shè)二級(jí)物流倉，并在一定時(shí)間內(nèi)回購?！币晃回?fù)責(zé)與京東深度合作的鴻海方高層向《IT時(shí)報(bào)》記者透露，劉強(qiáng)東非常重視此次合作，“當(dāng)時(shí)想把這個(gè)樣板打造成華東區(qū)最大的物流集散中心，甚至劉強(qiáng)東想以個(gè)人身份投資入股這部分物流倉儲(chǔ)，只是不參與日常運(yùn)作與管理。”

在劉強(qiáng)東背書的前提下，鴻海的二期工程也應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)鴻海集團(tuán)介紹，2012年2月，京東委托鴻海集團(tuán)在青浦工業(yè)園區(qū)建造150畝的二期定向倉庫，雙方簽訂合作備忘錄，京東承諾交付4800萬元的定金。此前，京東曾于2011年與鴻海集團(tuán)簽署租賃合同，將鴻海旗下80余畝的工業(yè)倉儲(chǔ)作為華東地區(qū)3C第一倉庫。

在簽訂合作備忘錄后，鴻海集團(tuán)開始了項(xiàng)目建設(shè)，先后尋找多家建筑單位設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，并會(huì)同京東商城確認(rèn)了初步方案和項(xiàng)目細(xì)節(jié)。雙方于2013年3月正式簽訂了青浦倉庫二期租賃事項(xiàng)的合作協(xié)議，京東商城同時(shí)承諾將一期倉庫的租賃時(shí)間延續(xù)到2018年。

“在項(xiàng)目開工后，京東以上市資金鏈緊張為由，請求暫緩支付定金?！兵櫤＜瘓F(tuán)新聞發(fā)言人楊煌銘對(duì)記者表示，出于前期良好的合作，鴻海開始自行墊資建設(shè)京東定制倉，“鴻海根據(jù)與京東確認(rèn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向相關(guān)政府部門進(jìn)行報(bào)批報(bào)建，雙方約定在2014年8月1日交付青浦倉庫二期?！?/p>

糾纏

京東突然要求改動(dòng)建筑標(biāo)準(zhǔn)

2013年6月26日，在青浦倉庫二期的開工典禮上，京東倉儲(chǔ)總監(jiān)董國禮與行政高級(jí)經(jīng)理肖軍參加，這在鴻海看來是京東依舊認(rèn)可該項(xiàng)目的信號(hào)。但就在2013年9月10日，鴻海開始動(dòng)工基建的2個(gè)月后，京東集團(tuán)突然發(fā)函要求“變更方案”，并對(duì)倉庫提出了建筑結(jié)構(gòu)、承載等的改動(dòng)。

在鴻海集團(tuán)與京東的重新談判中，雙方達(dá)成一致協(xié)議，京東商城保留“二、三層樓面均勻靜載2噸/平方米”的標(biāo)準(zhǔn)，其余按照鴻海集團(tuán)已報(bào)政府審批通過的方案執(zhí)行。

楊煌銘告訴記者，協(xié)商過程中京東倉儲(chǔ)部門一再強(qiáng)調(diào)，“只要能夠達(dá)到承載標(biāo)準(zhǔn)，變更費(fèi)用由京東方面承擔(dān)?！?但這個(gè)承諾卻與定金一起未能兌現(xiàn)，就在鴻海集團(tuán)發(fā)函給京東商城，要求其承擔(dān)因標(biāo)準(zhǔn)更改帶來的1680萬元費(fèi)用和延長工期30天的成本后，“京東回函拒絕承擔(dān)任何變更費(fèi)用，也不接受延期交付?！?/p>

在鴻海方面出示的與京東往來公函中，《IT時(shí)報(bào)》記者注意到，京東提出了“變更園區(qū)建筑及布局，建筑層高，地面承載”三大要求，按照京東的標(biāo)準(zhǔn)，青浦二期倉庫應(yīng)該更改為6×22米鋼結(jié)構(gòu)，一層10米、二三層4.5米的層高，其中最關(guān)鍵之處在于，要將地面承重更改為“一層3噸、二、三層2噸?！?/p>

在4月28日的庭審現(xiàn)場，這一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也成為雙方爭執(zhí)的焦點(diǎn)。京東方面堅(jiān)持認(rèn)為，由于鴻海建設(shè)的倉庫承重能力只達(dá)到國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，未能滿足京東集團(tuán)定制化倉庫的需求，由此產(chǎn)生的后果應(yīng)該由鴻海方面承擔(dān)。

但鴻海方面表示，京東提出的所謂“承載達(dá)到2噸”的技術(shù)要求，始終未能得到確認(rèn)。“多次發(fā)郵件、發(fā)函給京東，要求其明確自重＋荷載達(dá)到2噸／平方米，還是純荷載達(dá)到2噸／平方米。”楊煌銘告訴記者，京東內(nèi)部以涉及保密資料為由拒絕提供相關(guān)技術(shù)材料。

“當(dāng)時(shí)地基等主要基建已經(jīng)完成，一樓的基本結(jié)構(gòu)也搭建了起來?！兵櫤＜瘓F(tuán)工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人馬延安回憶，當(dāng)時(shí)二期倉庫基本施工已經(jīng)完成，京東臨時(shí)提出的要求不符合建筑設(shè)計(jì)流程，“京東的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于消防車承載的建筑要求，在這個(gè)基礎(chǔ)上重新更改很困難，而且要重新報(bào)批政府部門審批，必然帶來工程延期。”

翻臉

青浦倉庫均被棄用鴻海損失5.5億元

2014年8月，就在鴻海集團(tuán)加班趕工完成二期倉儲(chǔ)建設(shè)后，京東商城卻指出因“倉庫承載標(biāo)準(zhǔn)不符要求，拒絕租用青浦倉庫二期。”

更讓鴻海感到不安的是，此后不久，京東以青浦區(qū)一期倉庫因“建筑問題導(dǎo)致大范圍漏雨”為由，悄悄將倉庫整體搬遷到昆山物流集散中心?！禝T時(shí)報(bào)》曾在2014年9月19日對(duì)此進(jìn)行過報(bào)道，當(dāng)時(shí)甚至有員工為此進(jìn)行抗議。

“京東以方便物業(yè)維修為借口，開始大規(guī)模往外搬遷貨品與設(shè)備?！睏罨豌懕硎荆?dāng)時(shí)漏雨維修已經(jīng)完成，尚不至于讓京東騰空整個(gè)倉庫來配合，他們曾專門發(fā)函要求京東就此行為作出說明，但京東在回復(fù)將“重申契約精神”后，迅速單方面解除了青浦倉一期合約，而根據(jù)合同，一期倉庫租期要到2018年才終止。

為此，鴻海方面聲稱由于京東單方面毀約帶來了巨大損失，提出了5000萬左右的索賠請求?！皟H二期項(xiàng)目建設(shè)成本、閑置成本、一期項(xiàng)目的閑置成本，合計(jì)共達(dá)到5.5億元。但按照雙方合同約定，京東有責(zé)任承擔(dān)6個(gè)月租金的違約款項(xiàng)，再加上閑置成本等，共計(jì)5000萬元左右。”楊煌銘說道。

但京東方面稱，由于一期未完成漏雨問題整改，二期項(xiàng)目未達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)，雙方將按照合同約定解除合作，“同時(shí)按照6個(gè)月租金的30%承擔(dān)違約責(zé)任。“京東突然拒租，導(dǎo)致庫房沒有任何招商期緩沖，給鴻海帶來了巨大困難。但對(duì)方只愿意賠償500萬元的損失，這是我們不能接受的?！睏罨豌懻f道。

京東對(duì)此的回應(yīng)是，鴻海集團(tuán)旗下上海禾美家具有限公司交付的倉庫不符合使用要求，多次溝通后未能達(dá)成一致，目前已進(jìn)入法律程序，相信法院會(huì)有公正的判決。

截至目前，該案件正在進(jìn)一步審理之中。

深度閱讀

從租賃到自建：京東倉儲(chǔ)的急剎車

在與昔日合作伙伴鴻海攤牌的同時(shí)，京東正在加緊自有物流倉儲(chǔ)的搬遷與建設(shè)。

根據(jù)中國土地市場交易網(wǎng)，2014年9月10日，(京東集團(tuán))上海圓邁貿(mào)易有限公司以3445萬元的價(jià)格，獲得嘉定工業(yè)區(qū)掛牌出讓的北區(qū)興文路地塊，總面積4.6公頃(69畝)，約合49萬元/畝。據(jù)嘉定工業(yè)區(qū)方面介紹，該地塊位于嘉定工業(yè)區(qū)北區(qū)，緊鄰京東“亞洲一號(hào)”倉儲(chǔ)物流基地，總面積達(dá)到46000平方米，用于“亞洲一號(hào)”倉儲(chǔ)物流基地的二期建設(shè)。2014年12月，圓邁以5127萬元的價(jià)格獲得嘉定工業(yè)區(qū)掛牌出讓的1205號(hào)地塊，總面積6.83公頃(102畝地)，約合50萬元/畝。

北京時(shí)間2014年5月22日晚間，京東正式登陸美國納斯達(dá)克。據(jù)京東招股書和財(cái)報(bào)顯示，從2009年至2013年，京東物流成本投入分別為1.44億元、4.77億元、15.15億元、30.61億元、41.09億元。翻倍增長的投入背后，是大規(guī)模的圈地?cái)U(kuò)張。截至2014年底，京東已經(jīng)在北京、上海、武漢、廣州、重慶等全國13個(gè)城市自建大型物流倉庫，總面積約為230萬平方米，共擁有2045個(gè)配送站和1045個(gè)自提點(diǎn)。

其中，上海物流中心占地260畝，廣州物流項(xiàng)目共有258畝、武漢物流項(xiàng)目占地250畝、成都物流中心占地400畝、北京亦莊占地200畝……京東覆蓋長三角、珠三角、環(huán)渤海灣地區(qū)的18個(gè)亞洲一號(hào)的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

“租賃倉儲(chǔ)的模式前期投入較少，但后期成本較高?！币晃辉鴧⑴c電商標(biāo)準(zhǔn)倉庫建設(shè)的人士告訴《IT時(shí)報(bào)》記者，在上海這樣高租金的地方，自建倉庫是更為劃算的選擇?！白越▊}儲(chǔ)的一次性投入較大，但后期基本沒什么成本，還能借助物流園區(qū)帶動(dòng)周邊服務(wù)產(chǎn)業(yè)，類似國外豐樹與普洛斯模式?！?/p>

據(jù)《IT時(shí)報(bào)》記者了解，以青浦區(qū)二期倉庫(150畝)為例，租金為0.8元/平方米/天，在京東與鴻海簽署的書面協(xié)議中，按照150000平方米建筑面積計(jì)算(二三層坡道、花園不計(jì)算入內(nèi))，意味著每月要付出360萬左右租金成本，一年共計(jì)4320萬成本。相比之下，如果京東在嘉定區(qū)拿下同樣150畝面積的工業(yè)倉儲(chǔ)土地，需要7500萬元左右成本(按照50萬元/畝計(jì)算)，加上倉儲(chǔ)設(shè)施2500元/平方米左右的土建成本，15萬平方米意味著京東要付出3.75億元左右的建設(shè)成本，共計(jì)付出成本4.5億，相當(dāng)于10年左右的租金，而工業(yè)倉儲(chǔ)用地的使用期限是50年。

該人士認(rèn)為，近年來電商借助物流倉儲(chǔ)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為地方政府最為歡迎的落地項(xiàng)目，而京東在上市后無疑擁有更加誘人的稅收等砝碼。

隨著京東“亞洲一號(hào)”的自建倉儲(chǔ)逐步投入運(yùn)營，越來越多的租賃倉庫面臨著退出使用的結(jié)局，但這對(duì)京東昔日的合作伙伴來說并不好受。

“京東沒搬走之前，青浦一二期倉庫旁很熱鬧，餐飲服務(wù)業(yè)配套齊全，現(xiàn)在完全荒廢掉了?！睏罨豌懱钩?，京東放棄合作后鴻海開始了招商，但至今還未租出。同時(shí)，由于為京東量身定制的大規(guī)模、高標(biāo)準(zhǔn)化緣故，但如今在華東地區(qū)很難找到一家同等規(guī)模的電商來接盤，“將近5個(gè)多億的資產(chǎn)死在那里，對(duì)鴻海來說壓力也非常大，將來有可能考慮切割后分散出租?！?/p>

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