董藩：青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家、北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任，土地資源管理、政府經(jīng)濟(jì)管理兩個(gè)專業(yè)博士生導(dǎo)師，兼任民革中央委員、國家審計(jì)署特約審計(jì)員、建設(shè)部專家委員會委員、北京房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京市政協(xié)委員及清華、北大、浙大、上海交大、中山大學(xué)、廈大、重慶大學(xué)等多所大學(xué)總裁班兼職教授。

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　　董藩的公眾微信：藩絲財(cái)智廳篇篇都是數(shù)萬閱讀量，經(jīng)常出現(xiàn)10萬加。

　　我很敬佩董老師，董老師的文章我也經(jīng)?？?，但7月10日，董老師關(guān)于預(yù)售制度的一篇文章，我看完卻是很不認(rèn)同，并有不同意見，特獨(dú)立成稿，歡迎指正。

　　董老師的《給某些官員與經(jīng)濟(jì)學(xué)家上一課——預(yù)售是一項(xiàng)偉大的發(fā)明》部分觀點(diǎn)摘如下：

　　我必須明確地告訴大家，預(yù)售絕不是如很多網(wǎng)民甚至很多專家教授所說，是中國特色的“坑害買房者”的方式，而是市場化國家常見的房地產(chǎn)融資與銷售方式。

　　現(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快、家庭裂變、生活方式演化等各種原因，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過預(yù)售分配購買機(jī)會，而是取消預(yù)售，必然增加幕后交易，導(dǎo)致尋租和腐敗交易。

　　當(dāng)房價(jià)漲幅遠(yuǎn)超過貸款利率的時(shí)候，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變，盡管有波動的可能，但從長期看今后房價(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買，所有理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn)，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支。

　　預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間。

　　這么多年來，是預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng)、壓低了房價(jià)，而絕對不是提高了房價(jià)，坑害了大家，否則外國也不會有預(yù)售制度。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富。這種認(rèn)識是完全錯(cuò)誤的。

　　預(yù)付房的購房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定，決策風(fēng)險(xiǎn)增大有關(guān)。否則開發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房價(jià)下跌兩三成，他也沒必要跑路。再說跑路的事情很多，不限于開發(fā)領(lǐng)域。

　　預(yù)售制是不可能取消的，取消的話會引起系列反應(yīng)，整個(gè)開發(fā)、供應(yīng)能力下降三分之二，供求關(guān)系大變，把中國經(jīng)濟(jì)拖垮，毀掉中國。因?yàn)槿∠A(yù)售，短期內(nèi)會導(dǎo)致大量開發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤爛尾，經(jīng)濟(jì)糾紛劇增；長期看必然因?yàn)殚_發(fā)能力的下降導(dǎo)致房價(jià)暴漲，無法控制，百姓受苦。

　　關(guān)于房產(chǎn)預(yù)售制度，鄭州樓市的觀點(diǎn)如下：

　　1、中國目前的預(yù)售制度不是要取消，是必須要改革！

　　2、中國目前的預(yù)售制度對購房者一方來說嚴(yán)重不公平！

　　3、中國目前的預(yù)售制度是讓不良開發(fā)商茍且偷生、蒙混過關(guān)的保護(hù)傘！

　　4、中國目前的預(yù)售制度是讓好的開發(fā)商、好的產(chǎn)品難以光大的重要障礙！

　　5、中國目前的預(yù)售制度不改革，交房維權(quán)事項(xiàng)將變成為常態(tài)！愈演愈烈！

　　6、中國目前的預(yù)售制度基本上站在購房者的對立面而設(shè)定的！完全不能保護(hù)購房者權(quán)益！

　　1

　　目前售樓部第一大忽悠：

　　90%以上樓盤都是宣傳人車分流，但90%以上樓盤又都規(guī)劃的有地上車位！如果不按公示的規(guī)劃來劃車位是違法，如果按規(guī)劃的公示來劃車位就是欺騙購房者和虛假宣傳！

　　2

　　目前售樓部第二大忽悠：

　　全部在售寫字樓都是宣傳5A甲級寫字樓，而對于5A和甲級至今其實(shí)也沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)來介定，但基本上，對于寫字樓來說，物業(yè)服務(wù)、招商管理是寫字樓的第二次生命，全部出售沒有自持的寫字樓產(chǎn)品基本上未來都不會太理想，還在出售寫字樓車位的基本也是在拿5A甲級扇自己的臉，加錢轉(zhuǎn)售寫字樓物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商更是扯蛋！

　　為什么？因?yàn)槭胤ǔ杀咎?，違法成本太低，大家都說自己是人車分流，賣的嘩嘩的，我如果說不是，我就賣不動，我傻?。糠凑f了也都不用負(fù)責(zé)任，吹唄。

　　預(yù)售對于開發(fā)商一方的好處：

　　1、提前融資、解決資金問題，這就幫助政府搞活了市場

　　2、提前了解市場和客戶，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品思路

　　預(yù)售對于購房者一方的好處：

　　1、提前鎖定了價(jià)格，不必?fù)?dān)心價(jià)格上漲（可萬一下跌了呢？）

　　2、提前實(shí)現(xiàn)了有房夢，可以拿著合同搞定岳母，先娶媳婦了。

　　預(yù)售制度對于開發(fā)商一方的壞處：

　　貌似是沒有，除了因房價(jià)上漲，現(xiàn)房價(jià)格會高于期房之外。

　　預(yù)售制度對于購房者一方來說就是連環(huán)套：

　　1、首先購房合同的簽訂對于購房者一方來說就顯失公平，不讓看、也不讓改、只是催著讓簽，不簽合同定金也不給退，只能天真的簽訂，而合同中對于開發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)一項(xiàng)的約束極其寬泛。

　　2、簽了合同，合同中約定一般一個(gè)月內(nèi)就要讓辦好按揭貸款，于是在開始還按揭貸款約2年后交房，通常還是被銀行忽悠著辦的是等額本息還款方式，這兩年銀行的還款額中一大多半都是利息。

　　3、然后，你也交了維修基金、印花稅、契稅、代辦費(fèi)等一堆其它錢。

　　4、好，交房了，發(fā)現(xiàn)很多事項(xiàng)和事先說的不一樣，電梯下墜、人車未分流、水是臨時(shí)水、電是臨時(shí)電、燃?xì)膺€沒通、斷橋鋁門窗成了塑鋼、大堂說好的裝修的還是白墻、開發(fā)商延期交房、物業(yè)公司也換了、門口的路還沒修、說好的貼磁磚怎么成了涂料、我的樓邊怎么是一個(gè)垃圾站、我的樓下怎么有一個(gè)變電設(shè)備、樓下商場和我的樓挨的太近了、說好的綠地怎么又在蓋房子、說好的學(xué)校怎么還沒有建、說好的劃片怎么學(xué)校說不讓上、西奧電梯算不算合同上說的品牌電梯，等等，你一肚子的糟心，你不想要了，你想退。

　　4、你想退房？怎么退？100個(gè)想退的，能成功退1個(gè)就不錯(cuò)了。。。這1個(gè)還得是有關(guān)系或有能耐的！這1個(gè)退的還要自己承擔(dān)房款10%左右的損失，都是什么損失？下面慢慢說。