“當(dāng)你40歲時(shí)，沒(méi)有4千萬(wàn)身價(jià)不要來(lái)見(jiàn)我，也別說(shuō)是我學(xué)生。”

“25年后“全國(guó)均價(jià)達(dá)到9萬(wàn)，北京房?jī)r(jià)80萬(wàn)，最高要千萬(wàn)?！?

“房?jī)r(jià)高的問(wèn)題不能因?yàn)橛幸徊糠秩速I不起房子就說(shuō)房?jī)r(jià)高，房子面對(duì)的不是所有人。我們不能因?yàn)橛行┤速I不起就認(rèn)為房?jī)r(jià)高，就認(rèn)為有泡沫，就要打擊它，這樣摧毀的是整個(gè)市場(chǎng)?！?

董藩觀點(diǎn)鮮明、直言不諱、個(gè)性突出，被譽(yù)為“中國(guó)房地產(chǎn)四大名嘴”之一，也是中國(guó)學(xué)術(shù)界最受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。日前，董藩在接受樂(lè)居財(cái)經(jīng)專訪時(shí)再拋重磅言論：

“真話往往很難聽(tīng)，真相也往往讓我們難堪——在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中能同時(shí)獲得這三種地位評(píng)價(jià)的，只有房地產(chǎn)業(yè)，可以說(shuō)沒(méi)有哪種產(chǎn)業(yè)比房地產(chǎn)更重要。但是，我非常遺憾，大家對(duì)這些，認(rèn)識(shí)是不足的?！?

從1978年到今天，中國(guó)改革開(kāi)放走過(guò)整整40年。40年間，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也從“野蠻生長(zhǎng)”逐步走向成熟。作為親歷者，北京師范大學(xué)教授董藩在與樂(lè)居財(cái)經(jīng)對(duì)話中認(rèn)為，只有讓大眾具備房地產(chǎn)投資能力，增加財(cái)產(chǎn)性收入，才能真正縮小貧富差距。

在董藩眼中，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，就像那句“要想富、先修路”一樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要全面發(fā)展，必須先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

以下為樂(lè)居財(cái)經(jīng)與董藩對(duì)話部分節(jié)錄↓↓↓

1、樓市對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)普通民眾意味著什么

1987年，在深圳進(jìn)行了中國(guó)第一塊建設(shè)用地使用權(quán)的拍賣，是具有標(biāo)志性，也是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的元年，到今年已31年。

那么房地產(chǎn)業(yè)的影響有多大？在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中它第一是支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)判定強(qiáng)調(diào)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，對(duì)稅收的貢獻(xiàn)，對(duì)就業(yè)的貢獻(xiàn)；第二它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中它是最主要的發(fā)力者；后來(lái)我還給它加了一個(gè)地位，叫先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

何謂先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？國(guó)民經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)典型的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是交通，一個(gè)是房地產(chǎn)。要想富先修路，由此看得出交通條件對(duì)生產(chǎn)組織的影響；而各行各業(yè)要發(fā)展，需要辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。所以沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做前提，其他行業(yè)是沒(méi)有辦法發(fā)展的。

房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)深刻地影響到我們每個(gè)人的生活。它實(shí)實(shí)在在地改善了大家的居住條件，這個(gè)不要多說(shuō)。從全社會(huì)來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)也是老百姓都富裕起來(lái)，家庭財(cái)富當(dāng)中60%-70%體現(xiàn)為房產(chǎn)的價(jià)值。我自己覺(jué)得北京、上海的普通家庭，90%的財(cái)產(chǎn)都表現(xiàn)為房產(chǎn)。

國(guó)外大部分城市也應(yīng)該占到七成左右。所以我們?cè)谫I房的時(shí)候有壓力，因?yàn)樗亲钪饕囊粋€(gè)價(jià)值載體，對(duì)普通人來(lái)講，它就是一個(gè)要用終生去支付的商品，中外皆然。2、改革開(kāi)放40年來(lái) 哪三個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大？

王健林、任志強(qiáng)和王石，是對(duì)房地產(chǎn)影響最大三個(gè)人。

從開(kāi)發(fā)商身份來(lái)講，影響最大的應(yīng)是王健林。

中國(guó)真正的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)端、發(fā)育就是從他和萬(wàn)達(dá)開(kāi)始的。王健林的貢獻(xiàn)有三點(diǎn)特別值得強(qiáng)調(diào)：

第一是房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)分工，專門(mén)去蓋商廈，大規(guī)模的商業(yè)化開(kāi)發(fā)是從他開(kāi)始的。

第二，異地開(kāi)發(fā)也是他帶來(lái)的，當(dāng)年在大連拿不到地，所以北上長(zhǎng)春、沈陽(yáng)異地開(kāi)發(fā)，開(kāi)啟一波異地開(kāi)發(fā)的潮流。

第三，商業(yè)地產(chǎn)的訂單模式是他發(fā)明的。

過(guò)去我們是蓋了商業(yè)綜合體再賣，對(duì)客戶需求是不明確的，經(jīng)常賣出后客戶才發(fā)現(xiàn)用得不合適。萬(wàn)達(dá)反過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)之前事先招商，先考慮到客戶需求，在設(shè)計(jì)當(dāng)中充分滿足。

從社會(huì)影響力來(lái)講，沒(méi)人比得了任志強(qiáng)。

任志強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)甚至整個(gè)社會(huì)輿論的影響，地產(chǎn)界沒(méi)人比得了。對(duì)房地產(chǎn)政策的影響，我覺(jué)得跟我差不多。任志強(qiáng)在開(kāi)發(fā)商領(lǐng)域的輿論影響力，真沒(méi)人能比得了。

除了樂(lè)于為房地產(chǎn)建言，任志強(qiáng)在民營(yíng)資產(chǎn)或是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)有很多呼吁，中國(guó)很需要任志強(qiáng)這樣的人。

如果說(shuō)對(duì)行業(yè)貢獻(xiàn)，再往下說(shuō)是王石。

萬(wàn)科和王石的影響，主要體現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)上。雖然中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)燦若繁星，但從行業(yè)符號(hào)這個(gè)角度看，王石作為行業(yè)符號(hào)當(dāng)之無(wú)愧。

3、回應(yīng)爭(zhēng)議言論：“我并沒(méi)有妄言!”

說(shuō)到對(duì)樓市的了解，董藩是業(yè)內(nèi)最早一批對(duì)樓市進(jìn)行系統(tǒng)研究的專家。

董藩是第一批進(jìn)行中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)科的搭建工作的學(xué)者，并且?guī)资瓿掷m(xù)探索，多年來(lái)和同事、學(xué)生合作，撰寫(xiě)了多套教材。并致力于對(duì)房地產(chǎn)制度和政策修訂進(jìn)行建言。

早在1993年他就寫(xiě)了《關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的兩種思路》，后來(lái)作為民革中央的黨派提案提交全國(guó)政協(xié)、建設(shè)部，最終影響到按揭貸款政策的推廣。2005年，董藩通過(guò)三份內(nèi)參，上報(bào)中央領(lǐng)導(dǎo)，引起重視，影響到當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控工作。隨后又與同事通過(guò)四份內(nèi)參上報(bào)《建議實(shí)施貨幣化梯度補(bǔ)貼政策》等9篇建議，受到中央領(lǐng)導(dǎo)高度重視，推動(dòng)了2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的出臺(tái)。

他推動(dòng)廈門(mén)大學(xué)EMBA教育中心成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理培養(yǎng)方向，與廈大老師，帶著5屆200多位企業(yè)界學(xué)員學(xué)習(xí)。還通過(guò)與清華、北大、長(zhǎng)江商學(xué)院、廈大、上海交大等著名高校培訓(xùn)平臺(tái)合作，他為大約9萬(wàn)人次講了2天或8天的房地產(chǎn)投資課程。

投資課程學(xué)員中，既有央企領(lǐng)導(dǎo)，也有普通百姓；既有畢業(yè)于海內(nèi)外名校的博士、碩士，也有沒(méi)系統(tǒng)讀過(guò)大學(xué)的工商界人士。董藩認(rèn)為：“只有讓大眾具備房地產(chǎn)投資能力，增加財(cái)產(chǎn)性收入，才能真正縮小貧富差距。這樣讓我想起任志強(qiáng)說(shuō)的，房?jī)r(jià)上漲實(shí)際上縮小了貧富差距，比如北京二環(huán)內(nèi)很多普通住宅里的老人，就因房?jī)r(jià)大漲而受益?！?

但與此同時(shí)，董藩曾因“極不嚴(yán)謹(jǐn)”的兩句話被全民“批判”了多年，一句是：“北京房?jī)r(jià)25年后要到80萬(wàn)每平米”，另一句是：“40歲之前沒(méi)有4000萬(wàn)身價(jià)，別說(shuō)是我的學(xué)生”。

迄今，董藩仍堅(jiān)持并未“妄言”。他解釋他用2012年之前25年房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅，來(lái)推算25年后的房?jī)r(jià)，復(fù)合計(jì)算得出的均價(jià)80萬(wàn)?！艾F(xiàn)在很多人說(shuō)當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)太保守”。

至于4000萬(wàn)，他說(shuō)十七、八年后，實(shí)際也就相當(dāng)于今天北京兩套普通大戶型，或一套豪宅的價(jià)格。他的學(xué)生二十出頭，“研究生畢業(yè)后奮斗十七、八年，有兩套房產(chǎn)，很正?！薄?