“當(dāng)你40歲時，沒有4千萬身價不要來見我，也別說是我學(xué)生?！?

“25年后“全國均價達到9萬，北京房價80萬，最高要千萬?！?

“房價高的問題不能因為有一部分人買不起房子就說房價高，房子面對的不是所有人。我們不能因為有些人買不起就認(rèn)為房價高，就認(rèn)為有泡沫，就要打擊它，這樣摧毀的是整個市場?！?

董藩觀點鮮明、直言不諱、個性突出，被譽為“中國房地產(chǎn)四大名嘴”之一，也是中國學(xué)術(shù)界最受爭議的經(jīng)濟學(xué)家之一。日前，董藩在接受樂居財經(jīng)專訪時再拋重磅言論：

“真話往往很難聽，真相也往往讓我們難堪——在國民經(jīng)濟中能同時獲得這三種地位評價的，只有房地產(chǎn)業(yè)，可以說沒有哪種產(chǎn)業(yè)比房地產(chǎn)更重要。但是，我非常遺憾，大家對這些，認(rèn)識是不足的。”

從1978年到今天，中國改革開放走過整整40年。40年間，中國的房地產(chǎn)業(yè)也從“野蠻生長”逐步走向成熟。作為親歷者，北京師范大學(xué)教授董藩在與樂居財經(jīng)對話中認(rèn)為，只有讓大眾具備房地產(chǎn)投資能力，增加財產(chǎn)性收入，才能真正縮小貧富差距。

在董藩眼中，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，就像那句“要想富、先修路”一樣，中國經(jīng)濟要全面發(fā)展，必須先發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

以下為樂居財經(jīng)與董藩對話部分節(jié)錄↓↓↓

1、樓市對中國經(jīng)濟對普通民眾意味著什么

1987年，在深圳進行了中國第一塊建設(shè)用地使用權(quán)的拍賣，是具有標(biāo)志性，也是中國房地產(chǎn)發(fā)展的元年，到今年已31年。

那么房地產(chǎn)業(yè)的影響有多大？在國民經(jīng)濟當(dāng)中它第一是支柱產(chǎn)業(yè)，這個判定強調(diào)對GDP的貢獻，對稅收的貢獻，對就業(yè)的貢獻；第二它是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在整個國民經(jīng)濟體系當(dāng)中它是最主要的發(fā)力者；后來我還給它加了一個地位，叫先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

何謂先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？國民經(jīng)濟有兩個典型的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是交通，一個是房地產(chǎn)。要想富先修路，由此看得出交通條件對生產(chǎn)組織的影響；而各行各業(yè)要發(fā)展，需要辦公經(jīng)營場所。所以沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做前提，其他行業(yè)是沒有辦法發(fā)展的。

房地產(chǎn)這個行業(yè)深刻地影響到我們每個人的生活。它實實在在地改善了大家的居住條件，這個不要多說。從全社會來講，房地產(chǎn)業(yè)也是老百姓都富裕起來，家庭財富當(dāng)中60%-70%體現(xiàn)為房產(chǎn)的價值。我自己覺得北京、上海的普通家庭，90%的財產(chǎn)都表現(xiàn)為房產(chǎn)。

國外大部分城市也應(yīng)該占到七成左右。所以我們在買房的時候有壓力，因為它是最主要的一個價值載體，對普通人來講，它就是一個要用終生去支付的商品，中外皆然。2、改革開放40年來 哪三個人對房地產(chǎn)市場影響最大？

王健林、任志強和王石，是對房地產(chǎn)影響最大三個人。

從開發(fā)商身份來講，影響最大的應(yīng)是王健林。

中國真正的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)端、發(fā)育就是從他和萬達開始的。王健林的貢獻有三點特別值得強調(diào)：

第一是房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)分工，專門去蓋商廈，大規(guī)模的商業(yè)化開發(fā)是從他開始的。

第二，異地開發(fā)也是他帶來的，當(dāng)年在大連拿不到地，所以北上長春、沈陽異地開發(fā)，開啟一波異地開發(fā)的潮流。

第三，商業(yè)地產(chǎn)的訂單模式是他發(fā)明的。

過去我們是蓋了商業(yè)綜合體再賣，對客戶需求是不明確的，經(jīng)常賣出后客戶才發(fā)現(xiàn)用得不合適。萬達反過來，開發(fā)之前事先招商，先考慮到客戶需求，在設(shè)計當(dāng)中充分滿足。

從社會影響力來講，沒人比得了任志強。

任志強對房地產(chǎn)甚至整個社會輿論的影響，地產(chǎn)界沒人比得了。對房地產(chǎn)政策的影響，我覺得跟我差不多。任志強在開發(fā)商領(lǐng)域的輿論影響力，真沒人能比得了。

除了樂于為房地產(chǎn)建言，任志強在民營資產(chǎn)或是民營企業(yè)經(jīng)營權(quán)的保護有很多呼吁，中國很需要任志強這樣的人。

如果說對行業(yè)貢獻，再往下說是王石。

萬科和王石的影響，主要體現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)上。雖然中國優(yōu)秀企業(yè)燦若繁星，但從行業(yè)符號這個角度看，王石作為行業(yè)符號當(dāng)之無愧。

3、回應(yīng)爭議言論：“我并沒有妄言!”

說到對樓市的了解，董藩是業(yè)內(nèi)最早一批對樓市進行系統(tǒng)研究的專家。

董藩是第一批進行中國房地產(chǎn)學(xué)科的搭建工作的學(xué)者，并且?guī)资瓿掷m(xù)探索，多年來和同事、學(xué)生合作，撰寫了多套教材。并致力于對房地產(chǎn)制度和政策修訂進行建言。

早在1993年他就寫了《關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的兩種思路》，后來作為民革中央的黨派提案提交全國政協(xié)、建設(shè)部，最終影響到按揭貸款政策的推廣。2005年，董藩通過三份內(nèi)參，上報中央領(lǐng)導(dǎo)，引起重視，影響到當(dāng)時的宏觀調(diào)控工作。隨后又與同事通過四份內(nèi)參上報《建議實施貨幣化梯度補貼政策》等9篇建議，受到中央領(lǐng)導(dǎo)高度重視，推動了2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺。

他推動廈門大學(xué)EMBA教育中心成立了房地產(chǎn)開發(fā)與管理培養(yǎng)方向，與廈大老師，帶著5屆200多位企業(yè)界學(xué)員學(xué)習(xí)。還通過與清華、北大、長江商學(xué)院、廈大、上海交大等著名高校培訓(xùn)平臺合作，他為大約9萬人次講了2天或8天的房地產(chǎn)投資課程。

投資課程學(xué)員中，既有央企領(lǐng)導(dǎo)，也有普通百姓；既有畢業(yè)于海內(nèi)外名校的博士、碩士，也有沒系統(tǒng)讀過大學(xué)的工商界人士。董藩認(rèn)為：“只有讓大眾具備房地產(chǎn)投資能力，增加財產(chǎn)性收入，才能真正縮小貧富差距。這樣讓我想起任志強說的，房價上漲實際上縮小了貧富差距，比如北京二環(huán)內(nèi)很多普通住宅里的老人，就因房價大漲而受益?！?

但與此同時，董藩曾因“極不嚴(yán)謹(jǐn)”的兩句話被全民“批判”了多年，一句是：“北京房價25年后要到80萬每平米”，另一句是：“40歲之前沒有4000萬身價，別說是我的學(xué)生”。

迄今，董藩仍堅持并未“妄言”。他解釋他用2012年之前25年房價實際漲幅，來推算25年后的房價，復(fù)合計算得出的均價80萬?！艾F(xiàn)在很多人說當(dāng)時的預(yù)測太保守”。

至于4000萬，他說十七、八年后，實際也就相當(dāng)于今天北京兩套普通大戶型，或一套豪宅的價格。他的學(xué)生二十出頭，“研究生畢業(yè)后奮斗十七、八年，有兩套房產(chǎn)，很正?！薄?