近期，朗咸平在參加某地產(chǎn)商的論壇上講一線城市房價還要上漲,讓大家去買房。明眼人一看就知道郎咸平是在給地產(chǎn)商當吹鼓手,有點良知的中國人都知道:中國巨大的房地產(chǎn)泡沫破滅將從2014年開始。

一線城市房價沒風險是誤導，一線城市房價暴跌空間更大

　　上周，位于北京大興的北京萬科橙項目低價入市，均價僅2.1萬/平方米，而此前市場預計該項目售價為2.5-2.6萬元/平方米。

    在廣州大多數(shù)項目甚至出現(xiàn)開發(fā)商代付首付的情形?！按汗?jié)期間成交慘淡，好多項目不敢3月開盤，開發(fā)商代付首付房子也沒人買。

數(shù)據(jù)顯示，截至23日，3月54城市合計住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調(diào)了36%。其中一線城市跌幅達到了45.8%，二線跌幅達到了48.2%。

　相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對業(yè)績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價就必然會出現(xiàn)暴跌。這些因素的存在導致了一線城市的變化可能會出乎市場的預料,一線城市的房價下跌空間更大.一線城市50%的房子都在貪官們的手里,全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)前,貪官們大量拋房時,一線城市的房價就開始暴跌。

房價長期下跌歷史性轉(zhuǎn)折點已經(jīng)出現(xiàn)

房地產(chǎn)的多米諾骨牌開始一個個倒下，速度之快，令人驚嘆。十大開發(fā)商購置土地金額暴跌80%，樓市的成交量也驟減，這將造成地方政府財政收入驟減，不得不減少政府投資項目，讓政府的財政刺激政策無法實施。

3月，樓市正在遭遇一場“倒春寒”。北京、杭州、常州等城市陸續(xù)出現(xiàn)大幅促銷的樓盤。數(shù)據(jù)面上，成交量持續(xù)低迷。3月土地市場更是驟然降溫，截至3月25日，一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元，去年同期這為320億元。市場對房價下行已經(jīng)不是懷疑，而是堅信會下行。

常州九龍倉年華里3月20日開始大幅降價，從均價6000元/平方米直降至5000元/平方米，約是在前期成交均價的基礎上打了“八三折”。

北京、南京等地也有低價入市的項目，包括大型知名開發(fā)商萬科、保利、恒大、龍湖等。3月16日，北京住總?cè)f科城項目以低于市場3000元的價格入市。

自杭州德信降價風波后，港資房企九龍倉又在杭州、常州發(fā)起降價行動，項目單價下調(diào)一千到數(shù)千元不等。此前，內(nèi)地房企雅居樂在常州的一個項目也曾以6折出售。一股悲觀的氛圍已在全國樓市蔓延了很長時間。銀行收緊房貸，樓盤降價更是刺激著人們的敏感神經(jīng)：房價拐點這次是真的來了。

樓市崩盤是歷史的必然

    一二線城市出現(xiàn)樓盤降價，首先就在于去年樓市過于旺盛，透支了部分需求，；其次是重點城市2月底的庫存較去年同期增長了12%，庫存量達到了2011年以來的最高水平；還有，每年一季度是傳統(tǒng)的樓市淡季，開發(fā)商推盤和購房都不會踴躍；再次，按揭貸款緊縮趨勢在今年以來沒有得到像往常一樣的季節(jié)性改善，特別是二手住房銷售受到比較大的影響，對于需求釋放也產(chǎn)生了一些負面影響；最后，一部分中小開發(fā)商在此輪上漲周期中比較激進，特別是在融資上借助成本較高的信托，出于緩解資金壓力而降價。

今年春節(jié)后，房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象似有愈演愈烈之勢。肇始于杭州、南京房地產(chǎn)項目降價的嘗試，正向更多熱點城市蔓延，廣州、北京等一線城市也未能幸免。在實質(zhì)性調(diào)控政策未有出臺背景下，房地產(chǎn)項目降價的蔓延體現(xiàn)了市場的自發(fā)調(diào)整。不過，市場對房價信號的解讀，恐怕還不夠深入，對風險的認識還不夠深刻。

在供需關系的邏輯鏈條中，價格信號處于末端。在房地產(chǎn)項目出現(xiàn)大規(guī)模降價前，市場往往已先后出現(xiàn)投資過熱、供應過剩、銷售遲緩現(xiàn)象。盡管價格信號可反過來指導投資行為，但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期較長，對價格信號的反應相對遲鈍。一旦發(fā)生普遍的降價現(xiàn)象，通常意味著全國所有區(qū)域內(nèi)房屋供應已出現(xiàn)階嚴重過剩。

在這種情況下，如市場供應進一步增加或需求大幅縮減，房地產(chǎn)項目降價現(xiàn)象可能觸發(fā)另一個邏輯鏈條的啟動：房價下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機構(gòu)出現(xiàn)壞賬——地產(chǎn)商跑路。與供需關系的邏輯鏈條相比，在這種類似“多米諾骨牌效應”的作用下，房價下降引發(fā)的趨勢往往難以逆轉(zhuǎn)。中國的房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩供過于求是世界人民都知道的事,中國現(xiàn)在的90后肯定是沒有買房需求的,50后,60后,70后都有房,只有少量的80后打工者有購房的需求。而這少量在外打工的80后又沒有購房能力。

所以,地產(chǎn)商只有花錢聘郎咸平這樣的吹鼓手當房托,讓人們?nèi)ネ顿Y投機買房,而現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)泡沫最大時,現(xiàn)在去投資投機買房的人兩年后就會賠得傾家蕩產(chǎn)。

中國的房地產(chǎn)泡沫破滅是歷史的必然,世上沒有不破的資產(chǎn)泡沫,欠歷史的債總是在還的,中國的房地產(chǎn)泡沫被人為地維持得太久了,現(xiàn)在地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)濟規(guī)律的必然,也是歷史趨勢是必然,任何政府或機構(gòu)也擋不住。

資產(chǎn)泡沫破滅欠歷史的債必還

無論是十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，還是今年的政府工作報告，都未提出實質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施，而是進一步強化市場主導的調(diào)控思路。

這意味著，市場邏輯將更多地發(fā)揮作用，房地產(chǎn)泡沫破滅是市場的規(guī)律，中央不會去管。

樓市崩盤是還歷史上的債原因如下:

一是中國的房地產(chǎn)產(chǎn)能嚴重過剩供大于求；

二是中國的房地產(chǎn)泡沫是世界是最大的泡沫是過去10年炒房炒地炒煤炒礦的壟斷利益集團掠奪民眾財富手段,這種傷天害理的利益集團的發(fā)財模式隨著反腐敗的深入而結(jié)束了；

三是這種10年來維持地產(chǎn)泡沫的金融機構(gòu)例如：信托、私募地產(chǎn)基金等到期后將會出現(xiàn)大量的無法兌付的違約事件,會讓大量投資者不會再參與信托及私募地產(chǎn)基金,特別是信托資金斷裂后,直接就捅破了地產(chǎn)泡沫；

四是房價下跌的歷史必拐點出現(xiàn)后大量過去投資投機炒房的投資者會像李嘉誠一樣開始拋售房地產(chǎn)；

五是聰明點的地產(chǎn)商會清倉拋售房地產(chǎn)；

六是地產(chǎn)泡沫破滅后中國經(jīng)濟才能開始轉(zhuǎn)型升級,才有更多的資金在找不到出路的情況下進入到實體企業(yè),中國的制造業(yè)的融資成本才會下降,中國的各行各業(yè)才能有轉(zhuǎn)型升級的機會；

七是大量泛濫成災的民間高利貸會在今年跑路，過去民間高利貸的資金都是進入到房地產(chǎn)行業(yè),民間高利貸在房價不能上漲后,就沒有了生存空間,只有跑路,民間高利貸一跑路,就會進一步加速房地產(chǎn)的崩潰。

地產(chǎn)商如何成功轉(zhuǎn)型

過去20年地產(chǎn)商的發(fā)展地產(chǎn)快速致富的模式已經(jīng)走到了盡頭，地產(chǎn)商像金融集團轉(zhuǎn)型才有出路，未來80%的中小地產(chǎn)商由于轉(zhuǎn)型不成功將會被市場淘汰，能發(fā)展壯大的都是依靠金融創(chuàng)新占領制高點的房地產(chǎn)企業(yè)。目前很多房地產(chǎn)大型企業(yè)都在向金融領域包括互聯(lián)網(wǎng)金融領域在轉(zhuǎn)型，措施包括入股股份制銀行，成立民營銀行，成立民間金融機構(gòu)，地產(chǎn)自媒體等等。

筆者受邀給很多大中型的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級的課程，很多房企都是高價拍地，目前沒有現(xiàn)金流開工，筆者除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當下眼前的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會利用一部分課時專門講房企要站在未來長遠的角度，通過金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。未來隨著市場經(jīng)濟的深入，房地產(chǎn)企業(yè)會像更專業(yè)化的金融集團方向變革，眼前頭等大事就是解決好遺留問題，就是對外融資的本息兌付，保持充沛的現(xiàn)金流，保持清醒的大腦看清大勢，降價售樓回流現(xiàn)金，不要再抱有幻想，用幼稚的手法以為請一兩個房托就可以賣房來維持，現(xiàn)在投資者每天面對的網(wǎng)絡移動客戶端的信息流這么龐大，不會因為一個有點知名度的房托就來買房?！懊诵边€是用在腳踏實地地幫助自身企業(yè)轉(zhuǎn)型落地上比較靠譜。

綜上所述,中國的房地產(chǎn)泡沫從2014年開始破滅是市場的必然規(guī)律,也中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史必然趨勢,不是幾個房托就能改變得了的,房托為了賺幾個出場費幫助地產(chǎn)商當吹鼓手欺騙民眾的時代已經(jīng)過去了。地產(chǎn)商不要再把心思花在怎么去蠱惑民心，而是要立刻行動，從自身發(fā)展的長遠戰(zhàn)略出發(fā)，迅速突圍實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，這才是地產(chǎn)商改變未來命運的唯一出路。

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