所謂“取鬧避靜”就是在確定店址時(shí)，根據(jù)店鋪的定位，選擇人流密集、商業(yè)活動(dòng)頻繁的商圈，避免偏僻的環(huán)境。“商圈”即以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為圓心，向外延伸某一距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個(gè)圓形消費(fèi)圈。交通條件、地形和地域風(fēng)光、顧客各層的活動(dòng)特點(diǎn)和顧客的收入狀況都是決定商圈好壞的因素。

　　商圈一般分為三類(lèi)：成熟的中央商務(wù)圈、成型的商圈和社區(qū)型商圈。第一類(lèi)是城市的核心商業(yè)區(qū)域，無(wú)論是本市人還是外地人都會(huì)去;成型的商圈一般是區(qū)域性的商務(wù)辦公樓或開(kāi)發(fā)區(qū)，來(lái)購(gòu)物的一般是生活節(jié)奏較快、追逐時(shí)尚潮流的年輕人;社區(qū)型商圈的主要消費(fèi)人群則是社區(qū)周邊居住的消費(fèi)者。

　　商圈受各種影響的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但從理論上說(shuō)，商圈結(jié)構(gòu)的三個(gè)層次可以用三個(gè)大小不等的同心圓來(lái)表示。其關(guān)鍵在于確定各層次的半徑距離。以位于居民小區(qū)的店鋪為例，一般以半徑500米為主商圈，半徑1000米為次商圈，半徑1500米為第三商圈，步行所需時(shí)間分別為8、15、20分鐘左右(參見(jiàn)表)。此外也有來(lái)自商圈之外的購(gòu)買(mǎi)力，如流動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力、特殊關(guān)系購(gòu)買(mǎi)力等，但所占比重很小。

　　當(dāng)然，上述數(shù)字是經(jīng)驗(yàn)數(shù)字，具體落實(shí)到每一間店鋪，則需要第一手的居民調(diào)查數(shù)據(jù)作為修正依據(jù)。因?yàn)榈赇伣?jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種不同，店鋪規(guī)模大小不一，其商圈半徑也會(huì)有很大的差別，并不是一成不變的。

　　2、市場(chǎng)調(diào)研作出有效分析

　　想開(kāi)一家好的店鋪，進(jìn)行一番市場(chǎng)調(diào)研是在所難免的。從專(zhuān)業(yè)角度上稱(chēng)其為商圈分析，通俗來(lái)說(shuō)就是調(diào)查分析店鋪的銷(xiāo)售范圍、來(lái)店顧客的特性及其居住環(huán)境的地理位置。因?yàn)椴煌乩砦恢玫纳啼仯m合經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)也有所不同。因此，投資者在進(jìn)行選址時(shí)，首先要細(xì)心地觀察商圈的情況，如商圈內(nèi)的客流量與車(chē)流量有多大，商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少等。

　　一般來(lái)說(shuō)，客流量較大的場(chǎng)所有城市的商業(yè)中心、火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、公交站點(diǎn)附近、商業(yè)步行街、大學(xué)校園門(mén)口、人氣旺盛的旅游景點(diǎn)、大型批發(fā)市場(chǎng)門(mén)口和大中型居民區(qū)等。由于這些地方屬于商業(yè)集中地段，在車(chē)水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開(kāi)店，成功的幾率往往比普通地段高出許多。但在具體選擇鋪位時(shí)，應(yīng)注意商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不易過(guò)多，最好同類(lèi)商品專(zhuān)營(yíng)商店不要超過(guò)三家。

　　3、成行成市

　　相關(guān)店鋪的聚集有助于提高相同目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注，人們一想到購(gòu)買(mǎi)某商品就會(huì)自然而然想起這條街，比如北京的西單、王府井等。因此，選擇同類(lèi)服裝中知名度較高的品牌比較集中的商業(yè)區(qū)，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)很明確，既能夠提升店鋪的形象，又有助于提高店鋪人氣。

　　根據(jù)城市中環(huán)境、商圈、街道要素的不同，客層定位不同，在店鋪選址時(shí)，要根據(jù)客層的定位和品牌的定位確定店鋪地址。選址地點(diǎn)要和品牌定位相協(xié)調(diào)，應(yīng)該不怕跟著對(duì)手一起走，甚至要和對(duì)手聯(lián)合起來(lái)。共同合作，創(chuàng)造市場(chǎng)，這在當(dāng)前“租金太貴”的條件下，不失為一劑變通的良方。

　　4、搶占第一原則

　　人們往往容易記住世界上最高的山，很少有人會(huì)對(duì)第二高的山記憶深刻?！暗谝辉瓌t”在營(yíng)銷(xiāo)中無(wú)處不在，如購(gòu)買(mǎi)去屑洗發(fā)水會(huì)立刻想到“海飛絲”，這是因?yàn)楹ｏw絲在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)，第一個(gè)推出去屑的概念。又如談到“九牧王”，就會(huì)想到“專(zhuān)業(yè)西褲”，這都是“第一原則”與品牌定位緊密結(jié)合的成功案例。

　　中國(guó)加入WTO后引起國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化，國(guó)外的二、三線(xiàn)品牌紛紛進(jìn)入內(nèi)地，進(jìn)入中國(guó)后首占大城市;而相對(duì)于大城市品牌的日漸飽和，小城市會(huì)成為未來(lái)重要的爭(zhēng)奪位置。根據(jù)第一原則，在國(guó)外品牌進(jìn)入小城市之前，如果能夠把握機(jī)會(huì)，把店鋪開(kāi)在小城市，就等于穩(wěn)健邁出決勝終端的第一步。同時(shí)，小城市具有租金優(yōu)勢(shì)，在投入額不變的情況下，小城市開(kāi)店，店鋪面積更大，一能直觀有效地集中顧客的注意力，吸引顧客光臨;二是入口也相對(duì)寬，顧客容易進(jìn)入店內(nèi)，并且能夠較多滯留顧客，成交的機(jī)會(huì)就越大。當(dāng)然，小城市開(kāi)大店還應(yīng)該考慮與城市的規(guī)格相協(xié)調(diào)。

案例：上世紀(jì)90年代，定價(jià)在四五千元的“觀奇洋服”是烏魯木齊消費(fèi)者心目中最高檔的西服品牌，在當(dāng)?shù)刈罘比A的街道中山路上有一個(gè)鋪位;曾經(jīng)有一段時(shí)間店鋪被圍擋住，進(jìn)行裝修，而當(dāng)裝修完畢拉開(kāi)圍擋后，消費(fèi)者看到熟悉的高檔男裝“觀奇洋服”變?yōu)槟吧摹皥?bào)喜鳥(niǎo)”，不為人熟知的“報(bào)喜鳥(niǎo)”的店面甚至比“觀奇洋服”還要大，來(lái)勢(shì)洶洶、裝修到位、場(chǎng)面宏大。這時(shí)，“報(bào)喜烏”占領(lǐng)了在消費(fèi)者心目最好位置品牌的店鋪，瞬間這只鳥(niǎo)也以高檔品牌的形象飛進(jìn)了人們心里。“報(bào)喜鳥(niǎo)”以小城市開(kāi)大店、搶占第一原則贏得了烏魯木齊高檔男裝市場(chǎng)。

　　5、開(kāi)旗艦店或多開(kāi)店

　　小城市開(kāi)大店，搶占第一原則為店鋪運(yùn)營(yíng)提出了新的思路，而在大城市中的選址和開(kāi)店應(yīng)該運(yùn)用怎樣的戰(zhàn)術(shù)呢7那就是大城市開(kāi)旗艦店或多開(kāi)店。同一品牌在同一條步行街一口氣開(kāi)5、6家店是現(xiàn)在比較流行的做法，這樣的案例不勝枚舉：石家莊的中山路有六家“真維斯”店鋪，天津?yàn)I江道有五家“應(yīng)大”專(zhuān)賣(mài)店，“耐克”在長(zhǎng)春最旺的一條街有四家店，貴陽(yáng)的一條街150米之內(nèi)有兩家“肯德基”……

　　大城市多開(kāi)店針對(duì)了大城市的特點(diǎn)和消費(fèi)者的購(gòu)物心理：大城市店多，信息豐富，消費(fèi)者喜歡比較同類(lèi)服裝后再進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。同一品牌在一條街上連開(kāi)幾家店，就形成了品牌的“大造勢(shì)”，強(qiáng)化了品牌在消費(fèi)者心目中的印象，增加成交的機(jī)率。常見(jiàn)的多開(kāi)店的方式，以位置錯(cuò)落、互相呼應(yīng)為宜。

　　總之，終端店鋪選址是一項(xiàng)系統(tǒng)而縝密的工程，宏觀上區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢(shì)都應(yīng)是考慮的因素。此外店鋪所在道路的性格、店鋪的構(gòu)型都是“旺”鋪的構(gòu)成條件，應(yīng)綜合考量，切不可盲目投資。

　　6、依據(jù)地段選址

　　購(gòu)買(mǎi)店鋪?zhàn)鳛椴粍?dòng)產(chǎn)投資的一個(gè)品種，具有既可出租、又可自營(yíng)的雙重特性，早就引起了投資者的注意。但是，并不是隨便買(mǎi)個(gè)店鋪都能賺錢(qián)，店鋪的選擇大有講究。

　　投資店鋪講究地段，店鋪的地段一般有三類(lèi)：第一類(lèi)是成熟的中央商務(wù)圈;第二類(lèi)是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)，能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū);第三類(lèi)是住宅小區(qū)內(nèi)部。

　　在成熟的中央商務(wù)圈投資店鋪，投資額較大，而且不同商務(wù)圈的性質(zhì)及發(fā)展程度，都將直接影響店鋪的經(jīng)營(yíng)效益及場(chǎng)地的租金。這種店鋪的運(yùn)作首先是借了近在咫尺的整個(gè)商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可“大樹(shù)底下好乘涼”，得來(lái)全不費(fèi)功夫。

　　一般說(shuō)來(lái)，就業(yè)中心區(qū)為住宅區(qū)提供了需求市場(chǎng)，住宅區(qū)為就業(yè)中心提供了充足的勞動(dòng)力。店鋪的興起，將啟動(dòng)住宅與就業(yè)的二度興旺，特別是新建樓盤(pán)的品質(zhì)和價(jià)位會(huì)有明顯提高，這反過(guò)來(lái)又會(huì)使店鋪的增值更為可觀。

　　7、依據(jù)經(jīng)營(yíng)需要選址

　　一要根據(jù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)選擇地址。店鋪銷(xiāo)售的商品種類(lèi)不同，其對(duì)店址的要求也不同。有的店鋪要求開(kāi)在人流量大的地方，比如服裝店、小超市;但有些店就適宜開(kāi)在偏僻、安靜一些的地方，比如保健用品商店和老人服務(wù)中心等等。

　　二要選取自發(fā)形成某類(lèi)市場(chǎng)的地段。在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)中，某條街會(huì)自發(fā)形成為銷(xiāo)售某類(lèi)商品的“集中市場(chǎng)”，人們一想到購(gòu)買(mǎi)某商品就會(huì)自然而然地想起這條街。

　　三要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒(méi)有獨(dú)立門(mén)面，店門(mén)前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就使你失去了在店前發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)智慧的空間。

　　四要有“借光”意識(shí)。即把店鋪開(kāi)在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近，甚至可以開(kāi)在它的旁邊。例如，你想經(jīng)營(yíng)吃的，那你就將店鋪開(kāi)在“麥當(dāng)勞”、“肯德基”的周?chē)?。因?yàn)?，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過(guò)大量細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，挨著它們開(kāi)店，不僅可省去考察場(chǎng)地的時(shí)間和精力，還可以借助它們的品牌效應(yīng)，“撿”些顧客。

8、依據(jù)人氣選址

　　好的位置雖然不是絕對(duì)的，但卻有很多共性，如人口流動(dòng)性大、交通方便等，所以選擇好位置必須考慮以下因素：1.人流量：平常、假日及日、夜來(lái)往人次和比例;2.車(chē)流量：汽車(chē)、摩托車(chē)往來(lái)流量;3.交通：目前及未來(lái)可能增減的運(yùn)輸工具;4.馬路寬窄與停車(chē)問(wèn)題;5.區(qū)域特征：競(jìng)爭(zhēng)店、互補(bǔ)店、金融機(jī)構(gòu)及文教、休閑設(shè)施等;6.人口勘察：該區(qū)人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣等;7.商圈勘察：主要及次要商圈范圍、租金、價(jià)位。

　　根據(jù)人氣選址開(kāi)店，可粗略分為兩種：一種開(kāi)在人來(lái)人往的鬧市口，一種開(kāi)在居民新村。前者因?yàn)楹痛蟮曜鲟従樱唐诽厣@得更為重要，應(yīng)該找大店所沒(méi)有的東西來(lái)做。經(jīng)營(yíng)這樣的小店，一定要把市場(chǎng)做專(zhuān)做深做透。開(kāi)在鬧市的小店，不妨經(jīng)營(yíng)能迎合年輕人口味的商品，因?yàn)槟贻p人是最喜歡逛街的。相反，經(jīng)營(yíng)老年人用品的小店應(yīng)開(kāi)在居民小區(qū)里，那是老年人的活動(dòng)范圍，就近購(gòu)買(mǎi)當(dāng)然受他們歡迎。

　　9、廣開(kāi)渠道尋找商鋪

　　現(xiàn)在有許多創(chuàng)業(yè)者喜歡通過(guò)報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)等了解商鋪信息。其實(shí)，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的今天，很多人都會(huì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)的形式發(fā)布轉(zhuǎn)讓、招租信息。但是很多網(wǎng)站這方面的信息太分散、不完整，過(guò)期信息多等，這樣也會(huì)浪費(fèi)不少時(shí)間。所以，尋找商鋪一定要廣開(kāi)渠道，多管齊下，一定要到比較專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)站找。

　　商鋪選址一定要注意周?chē)娜肆髁?、交通狀況以及周?chē)用窈蛦挝坏那闆r。對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢(qián)流”，千萬(wàn)不要因?yàn)榕赂?jìng)爭(zhēng)而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí)，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于積聚人氣，但要注意經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位問(wèn)題。并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢(qián)，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，創(chuàng)業(yè)者在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。除了市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。

　　10、注意租金的性?xún)r(jià)比

　　不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結(jié)構(gòu)的店面，租金會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，不能僅看表面的價(jià)格，而應(yīng)考慮租金的性?xún)r(jià)比問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)月收入在2萬(wàn)元左右的飲食店，其月租金在3000元-5000元比較合適，能保證一定的毛利率?，F(xiàn)在很多城市，一條街都是一個(gè)特色的，所以找店面要根據(jù)自己的項(xiàng)目去找，這樣的生意比較容易成功。