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易經(jīng)風(fēng)水

2016-01-20 58549

開店，是眼下極受青睞的一種投資理財(cái)方式。的確，自己開店當(dāng)老板，假如經(jīng)營狀況比較理想，不僅可以使你的財(cái)產(chǎn)得到有效的保值增值，同時(shí)還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關(guān)注和涉足開店的人已越來越多。要開店，就不能不考慮選擇店面的問題。大凡做過生意當(dāng)過老板的人都知道， " 選址 " 對于店鋪的成功經(jīng)營是何等重要。有關(guān)專家曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開店事業(yè)也就等于成功了一半。這話一點(diǎn)都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經(jīng)營模式?jīng)Q定了其店面的選擇是至關(guān)重要的，它往往直接決定著事業(yè)的成敗。而要確定地方是否適合自己經(jīng)營的行業(yè)卻并非易事，有的地方，表面來看車水馬龍，人流如潮，但這些人流中， " 有效顧客 " 卻不多。這就是不少在鬧市開店很快就失敗的重要原因。因此,開店找鋪位時(shí)，這可是最基本的一個(gè)原則，開店選址，這里頭也有不少的竅門。那么如何才能選好理想的店面？有開店打算的人不妨參照下列做法??

     一、地段大解析

     首先必須把握 " 客流 " 就是 " 錢流 " 原則。在人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的機(jī)率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺本褪?" 潛在客源 " ，只要你所銷售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費(fèi)者的需求，就一定會有良好的業(yè)績。在一些城市的商業(yè)口岸，房價(jià)真可謂是寸土寸金，但還是有很多人 " 趨之若騖 " 。因?yàn)榇蠹叶贾?，好的口岸是成功的一半。比如火車站客運(yùn)碼頭的餐館，雖然衛(wèi)生較差，價(jià)格昂貴卻生意火爆是一個(gè)很好的例子。

     寬度為25米左右的一條街道最容易形成口岸。因?yàn)檫@種街道只有車道和人行道之分，車輛穿梭其中，視野容易掃描到兩邊的鋪面情況，而行人在其間行走，感覺也是比較舒服，有親和力。那么具體哪些口岸才是好口岸呢？從周邊環(huán)境來說，下面這些都是開好店的好選擇。

     (一) 周邊環(huán)境

     1、商業(yè)活動頻率高的地區(qū)

     比如鬧市區(qū)，商業(yè)活動極為頻繁，設(shè)在這類地區(qū)的商店營業(yè)額必然很高。這樣的店址就是所謂 " 寸金之地 " 。相反，如果在非鬧區(qū)，在一些冷避的街道開店，人跡罕至，營業(yè)額則很難提高。

     2、人口密度高的地區(qū)

     居民聚居，人口集中的地方是適宜設(shè)置商店的地方。人口集中的地方，消費(fèi)需求旺盛。只要能盡力揣摩人們的心思，滿足顧客的需要，那就會有做不完的生意。而且，這些地段的顧客需求比較穩(wěn)定，銷售額不會驟起驟落，可以保證穩(wěn)定收入。

     3、客流量最多的街道

     商店處在客流量最多的街道上，受客流量和通行速度影響最大，可使多數(shù)人就近買到所需的商品。

     4、交通便利的地區(qū)

     旅客上車下車最多的是車站，可設(shè)在幾個(gè)主要車站的附近。可以在顧客步行不超過20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。

     5、接近人們聚集的場所

     如電影院、公園、廣場等娛樂場所附近，或者大工廠機(jī)關(guān)附近，一般人煙稠密的地方是商店街。

     6、同類商店聚集的街區(qū)

     大量事實(shí)證明，對于那些經(jīng)營耐用的商品來說，若能集中地段街區(qū)則更能招攬顧客。因?yàn)榻?jīng)營的種類繁多，顧客在這里可以有更多的機(jī)會進(jìn)行比較和選擇。

     (二) 地段選擇

     以上主要是從 " 周邊環(huán)境 " 的角度而言，一個(gè)城市哪些地段是好口岸？一般而言，一個(gè)城市的下列地段都是好口岸，可以作為參考和標(biāo)準(zhǔn)。

     1、車站附近

     火車站地鐵站長途汽車站附近，是過往旅客集中的地區(qū)，是適合商店開業(yè)之地。該地段的特征在于，這些顧客主要是過往乘車的旅客，與上班族和學(xué)生有很大不同，他選購的商品雖然非常廣泛，但是大多還是以購買不費(fèi)時(shí)間，容易攜帶的商品為主。由于人群流動量大，這一地段商業(yè)價(jià)值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展餐飲，食品生活用品等方面的商店(如小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、電話亭、物品寄存處等)。

     2、商業(yè)區(qū)

     商業(yè)區(qū)地段是居民購物，聊天逛街，休閑的理想場所，也是商店開業(yè)的最佳地點(diǎn)。由于商業(yè)區(qū)地段場地費(fèi)用較高，也比較強(qiáng)，并非是所有的商店理想的開業(yè)地點(diǎn)。除了大型綜合商店外，較適合那些具有鮮明個(gè)性特色的專營商店發(fā)展。這一地區(qū)的特點(diǎn)是:商業(yè)效益好，投資費(fèi)用相對較大，應(yīng)有針對性地對顧客提供服務(wù)。這一區(qū)域是女性購物的集中地，在購物逛街的人流中，女性占了大多數(shù)。在節(jié)假日顧客多時(shí)，切勿關(guān)門，可靈活聘用學(xué)生打工。

     3、影劇院，公園名勝附近

     該地段是娛樂旅游地區(qū)，顧客的消費(fèi)需要主要在吃喝玩樂，賞心悅目，適合于餐飲食品娛樂生活用品等方面的商店發(fā)展，但這一地段常有時(shí)間性強(qiáng)的的特征，高峰時(shí)人潮洶涌，低峰時(shí)門可羅雀。當(dāng)然，如果靠近居民區(qū)，商業(yè)區(qū)的話，則另當(dāng)別論，

     4、工廠，機(jī)關(guān)，商號集中之地

     這一地段是上班族集中之地，其光顧商店的目的不外是果腹，采購日常生活用品，辦公用品以及談生意，聊天，該地段的特征是，午飯與晚飯時(shí)間為營業(yè)高峰期，周末與節(jié)假日的生意清淡。

     5、學(xué)生聚集地附近

該地段處于學(xué)校所在地附近，學(xué)生去商店動機(jī)主要是購買學(xué)習(xí)用品，書籍生活必需品，必及聚會談天消時(shí)光。應(yīng)針對學(xué)生的需要，提供適當(dāng)?shù)姆?wù)和安排，寒暑期間是生意清淡之際，需要作變通經(jīng)營。適合發(fā)展書店、文具用品店、鮮花禮品店、洗衣店、照相館等。

     6、住宅區(qū)地段

     該地段顧客是住宅內(nèi)和附近的居民，以家庭主婦為主，節(jié)假日和下班時(shí)間則包括家庭其它成員。這一地段的特點(diǎn)是：有關(guān)家庭生活的商品消費(fèi)力強(qiáng)，尤其經(jīng)營日常用品消費(fèi)最大。凡能給家庭生活提供獨(dú)特服務(wù)的商店，都能獲得較好的發(fā)展(如米店、雜貨店、發(fā)廊、報(bào)刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪等)。

     7、市郊地段

     該地段以往被認(rèn)為是不太理想的開店之地，可是現(xiàn)在由于城市的迅速發(fā)展和車輛的大量增加，市郊地段的商業(yè)價(jià)值正在上升。這一地段特征是主要向駕駛各種車輛的人提供生活休息娛樂和維修車輛的服務(wù)。

     8、臨街鋪面

     商業(yè)零售業(yè)與服務(wù)業(yè)的許多共同之處，它的服務(wù)對象都是以使用為目的的個(gè)人集團(tuán)。這類行業(yè)選擇經(jīng)營場地的先決條件是進(jìn)入人口稠密區(qū)，而且要求有臨街的門面。門面越大，陳列的商品越豐富，就越容易引起路人注目。營業(yè)額也就越高。

     (三)不宜作為口岸的地段

     那么，哪些地方不宜作為口岸呢，每個(gè)人的觀點(diǎn)也不盡相同。因?yàn)椴煌男〉?，對周邊的環(huán)境要求不一樣。下面這些地方是常見不適合作為口岸的地段。

     1、快速車道邊

     隨著城市建設(shè)的發(fā)展，高速公路越來越多。由于快速通車的要求，高速公路一般有隔離設(shè)施，兩邊無法穿越，公路旁也較少有停車設(shè)施。因此盡管公路旁有單邊固定與流動的顧客群，也不宜作為新開店選址的區(qū)域。通常不會為一項(xiàng)消費(fèi)而在高速公路旁違章停車。

     2、居民增長而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已基本配齊的區(qū)域

     這種地區(qū)不宜作為商店開業(yè)選址，這是因?yàn)樵谌鄙倭鲃尤丝诘那闆r下，有限的固定消費(fèi)總量不會因新開商店而增加。

     3、同一地區(qū)樓層高的地方

     這種地方不宜開設(shè)商店，例如開在二樓甚至更高層的店鋪。這不僅因?yàn)闃菍痈唛_店，不便顧客購買，也因?yàn)闃菍痈?/span>開店一般廣告效果較差，且商品補(bǔ)給與提貸都多有不便。

     4、在坡路上開店

     在正常情況下，商店場所地形應(yīng)與道路路面基本處在一個(gè)水平面上，這樣比較有利于顧客進(jìn)店，此外最常見的有兩種形式，一種是設(shè)在坡路上的商店，一種是路面與商店地面高低懸殊。由于一些不可抗拒的原因而不得不選擇這樣的店面位置時(shí)，則必須注意以下兩點(diǎn)：

     5、商店設(shè)在路上

     商店設(shè)在坡路上。一般認(rèn)為是不可取的。然而，總有一些商店會遇到此種情況。如位于山城的商店。因此，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店在與路面間的適應(yīng)位置入口，經(jīng)方便顧客進(jìn)出。另外在櫥窗的位置，通道的安排商品陳列等方面，都應(yīng)適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)。

     道路平面與地面高低懸殊時(shí)，也不認(rèn)為是不理想的商店地理位置。但是，在寸土如金有都市中，在地下樓上的樓層或在幾級臺階的房屋開設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時(shí)，對于商店的門面，入口，天花板和招牌等設(shè)計(jì)安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進(jìn)入店內(nèi)，又要方便出入，樓梯和門的寬度尤應(yīng)仔細(xì)推敲一番。

     (四)選擇適合自己的地段

     開店的人都特別講究一個(gè)人氣。有人氣才有生意。但是，是不是選擇店址的時(shí)候，找準(zhǔn)人多的地方就好呢？其實(shí)也不盡然。

     1、有效客流

     我們很多人共同有的一個(gè)誤區(qū)，那就是把人流量當(dāng)成了一個(gè)地段好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。誠然，人流量是決定門面的一個(gè)重要因素，但是了解客流的消費(fèi)目標(biāo)，才是更為重要的工作。在開店以前要研究的，不是人有多少，而是這些人中，你的 " 潛在顧客 " 或者說 " 有效客流量 " 有多少。

     肯德基是店面選址的典范。每當(dāng)建立一個(gè)新連鎖店，他們都要做大量的最佳店址選擇，其中一項(xiàng)最重要的工作就是測算分析人流量。楊先生是肯德基云貴川地區(qū)的市場開發(fā)負(fù)責(zé)人。他的任務(wù)之一，就是委派員工拿著秒表到目標(biāo)場所測算流量。這些測算人員除了要匯報(bào)日人流數(shù)量以外，還要詳細(xì)匯報(bào)如下一些數(shù)據(jù)；如附近有多少路公共汔車經(jīng)過；過往人中，多少是走路來的，多少是坐公共汽車來的，多少是打的或開車來的，這樣分析該地區(qū)人群的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣。一次，楊先生在重慶考察店址時(shí)，找到一個(gè)日人流量在40－50萬的口岸，當(dāng)時(shí)非常興奮。但仔細(xì)一分析，卻發(fā)現(xiàn)里面低收入者居多，每一百人里也許只有一位消費(fèi)者，因此只好咬牙放棄。如果肯德基也只顧人的數(shù)量不顧質(zhì)量，恐怕到頭來也會落得關(guān)門大吉的命運(yùn)。

     上海明日百貨在重慶的兩次開店經(jīng)驗(yàn)也可以給我們說明這個(gè)道理。明日百貨初到重慶，一來就看中了石橋鋪高新區(qū)。這里是科技園區(qū)的聚集地，白領(lǐng)人士集中，正好跟明日百貨經(jīng)營的特色吻合。而且這個(gè)地段基本上沒有成規(guī)模的大百貨公司。公司選中的店址又靠近大轉(zhuǎn)盤，交通比較便利，而且人流量相當(dāng)大，可以說，一切條件看起來完美無缺。但是明日開張不久就不得不關(guān)張了。因?yàn)椋鼪]有對這的人流做具體分析?？偟膩碚f，石橋鋪以及轉(zhuǎn)盤附近主要有兩類人:一類是高新區(qū)白領(lǐng)，他們本來是明日的主要客源。但是，明日忽略了一個(gè)問題，就是石橋鋪同時(shí)也是辦公區(qū)，不是商業(yè)區(qū)，也不是居民區(qū)。很多白領(lǐng)都在這里上班，而住在別的地方，早晨匆忙趕來上班，中午也沒有休息時(shí)間，晚上又要趕回家，根本沒有時(shí)間逛商場。還有一類人就是石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近拆遷戶，他們的消費(fèi)水平低，根本就不會逛明日這樣的商場，而是自己在一條小巷中有一個(gè)商品集散地。這樣一來，明日的失敗就成了必然。

     明日吸取了失敗經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，重新選址，這次選中的是沙坪壩區(qū)的一個(gè)步行街。沙坪壩是重慶的文化區(qū)，這里雖然已經(jīng)有一家當(dāng)?shù)氐陌儇浌鞠碛斜容^高的信譽(yù)，但是，明日先進(jìn)的經(jīng)營手法和暢通的進(jìn)貨渠道完全可以與抗衡，關(guān)鍵是，這里是偌大的沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心。明日入主以后，果然生意興隆。而當(dāng)?shù)啬羌野儇浌驹诿魅盏膹?qiáng)大攻勢下也不如以往了。

     對一個(gè)地區(qū)的 " 人氣 " 做一個(gè)科學(xué)的分析，對有效客流進(jìn)行一個(gè)預(yù)測，不但是肯德基和明日這樣的大公司要做的，也是開小店也不能忽略的。

     店多隆市效應(yīng)

     選擇店址，還有一招就是利用 " 店多隆市 " 的效應(yīng)。大量的事實(shí)表明，對于那些經(jīng)營耐用品的商店尤其批發(fā)商店來說，若能集中在某一個(gè)地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。比如服裝、家具、建材等等。

     某公司的白領(lǐng)陸小姐是鮮花消費(fèi)的大戶，經(jīng)常要送花籃花束給客戶和朋友。她說，除了特別著急時(shí)有可能會就近找一家花店買花，絕大多數(shù)時(shí)候都是趕到體育場去買，因?yàn)槟抢锘ǖ甓?，花色品種齊全，選擇余地較大；在某高校任教的江女士每次要買服裝，也總喜歡到東坡路、武林路等服裝店密集的地去選購，她認(rèn)為店多除了款式多之處，可以貨比三家，還起價(jià)來比較容易。因此別擔(dān)心同業(yè)竟?fàn)?，一旦同?/span>商店越開越多 " ×× " 專業(yè)街，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。

     熊小姐的 " 千麗店 " 就是一個(gè)典型的例子。作為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏囊患一瘖y品直銷店。在開業(yè)之初，她也很為店鋪選址下了一番功夫。在對比了多處地址后，她最終選擇了家樂福連鎖超市二樓的一個(gè)十平方米的小間。原因有三：一、家樂福超市地處繁華的商業(yè)中心，購物人流絡(luò)繹不絕。二、在這種大型超市購物的顧客中，一大半都是家庭主婦，購買力特別強(qiáng)，由于年齡的關(guān)系，對美容也特別有興趣，有效客流多。三、由于連銷店超市本身面積頗大，這就為未來在該層樓發(fā)展成為美容專業(yè)區(qū)或提供了保障。在家樂福到處都是 " 要美容，上二樓 " 的宣傳語。由于選址成功，即使在夏委的化妝品淡季里，每天的營業(yè)額也可以達(dá)2000元左右。按照30％的利潤率計(jì)算，一個(gè)月的毛利是1.8萬元，除去每月8000元的房租和管理費(fèi)，和兩雇員的人工，一個(gè)月收入七、八千元是沒問題的，而這還是在淡季，冬季還可以翻倍。

     2、因行制宜

這個(gè)原則一方面是說，營業(yè)地點(diǎn)的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域。例如賣油鹽醬醋的小賣店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。

     另一個(gè)方面是說要善于選拔與經(jīng)營方向相輔相成的商店作鄰居。如一家兒童服裝店靠一家婦女服裝店，而不是近修理店或酒吧，因?yàn)榕c周圍商店的經(jīng)營方向相協(xié)調(diào)，附近商店的顧客就很容易也成為這家商店的顧客。再比如說計(jì)算機(jī)系的大學(xué)生開設(shè)的數(shù)碼電腦影像攝影店，開設(shè)地點(diǎn)就不要求在鬧市區(qū)但是可以考慮選在圖片社和影樓的附近。畢竟數(shù)碼技術(shù)處理的許多是攝影或繪畫作品，一般大型的圖片社來洗擴(kuò)膠卷的顧客多，樂于接受新事物的人會很快發(fā)現(xiàn)數(shù)碼技術(shù)在處理普通相片方面的優(yōu)越性。比如使圖像資料便于保存攜帶——就像那些求職光盤或者修補(bǔ)攝影作品上的不足之處，對相片上的背景進(jìn)行裝飾使攝影作品的畫畫呈現(xiàn)出美侖美奐的藝術(shù)效果，另外還可以縮短普通攝影過長的制作周期。

     3、地勢與朝向

     在同類店鋪集中的地方，店鋪的交通與朝向就成了一個(gè)重要的竟?fàn)帡l件。交通便利的店鋪，當(dāng)然更容易受到顧客的青瞇。一個(gè)大排擋，大家的經(jīng)營一樣的商品，顯然，位于入口處的店鋪生意要好的多。

     同樣是重慶石橋鋪，明日搬走以后，這里很快形成了一個(gè)電腦以及配件的貿(mào)易中心。先后有幾家大型的電腦城在這里開張。首先開張的是位于轉(zhuǎn)盤車站處的泰興電腦城，這里交通便利，加上人氣足，規(guī)模大，發(fā)展很快。緊接著，又有兩家電腦城相繼開張，一家毗鄰泰興，叫賽柏，一家叫數(shù)碼港，離泰興50米遠(yuǎn)。后兩家的實(shí)力都相當(dāng)，而且也做了規(guī)模浩大的宣傳。但是，不久以后，數(shù)碼港生意仍然清淡，而賽柏卻蒸蒸日上。其實(shí)原因很簡單，數(shù)碼港離車站有50米的距離，而其它兩愛都緊靠車站。短短50米，成了成敗的關(guān)鍵。

     在成都八寶街，原設(shè)在紅光商場的肯德基拋棄了裝修齊備的舊址，耗費(fèi)巨資把分店移向僅隔著兩堵墻的家樂福，為短短50米的距離付出了幾十萬的裝修和拆建費(fèi)用。而這一切努力僅是為了適應(yīng)來自家樂福的消費(fèi)者，讓他們少走50米，減少疲勞。

     4、占據(jù)有利地勢，成功就有了一個(gè)良好的開端

     地勢以外，店鋪正門的朝向也有講究。這與當(dāng)?shù)貧夂蛳嚓P(guān)，并受到風(fēng)向、日照程度、日照時(shí)間等因素的影響。在南方城市，面向西的商店會日曬，在夏季若無空調(diào)，會因炎熱而不利于顧客進(jìn)店購物，而安裝無疑又增添了開支，唯有在店外設(shè)立拱廊建筑或遮陽蓬布，店內(nèi)改善通風(fēng)設(shè)計(jì)，才能減少不利因素。在北方城市，面向西北的商店較容易受寒風(fēng)的侵襲，也不利于顧客入店購物。這些因素都會給商店帶來很大影響。

     除此之處，最好選擇拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的，它們一般處于兩條街道的叉處，可以產(chǎn)生 " 拐角效應(yīng) " ，拐角位置的優(yōu)勢是：可以增加櫥窗陳列的面積；兩條街道的往來人流匯集于此，有較多的過行人光顧；可以通過兩個(gè)以上的入口以緩和人流的擁擠。但由于商店位置面兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門，則成為十分重要的問題。一般的做法是，選擇交通流量小的街道一面則作為側(cè)門。

     商店設(shè)在三叉路的正面，店面十分顯眼，同樣被認(rèn)為是非常理想的商店的地理位置。處在這一有利位置的商店應(yīng)注意的是盡量發(fā)揮自己的長處，商店正面入口處的裝潢、店名招牌、展示櫥窗等都要精心設(shè)計(jì)，抓位顧客的消費(fèi)心理，將過往的行人吸引到商店中來。

     不過，經(jīng)營者千萬不能死搬上面的方法。事物總是發(fā)展變化的，今天是好口岸，過了一段時(shí)間之后誰也不保證還是一個(gè)好口岸。隨著城市建設(shè)的改造或交通路線的改變而使某條街大起大落的情況比比皆是，比如某條街相鄰的大道中間由于加了護(hù)欄而使兩邊街道生意頓時(shí)差了許多，好口岸也變成了差口岸。相反，某些冷清街道由于公共機(jī)構(gòu)的遷入而立時(shí)繁榮起來，壞口岸也變成了金口岸。因此，在選擇口岸時(shí)，要有預(yù)見和遠(yuǎn)見。

     有些目前很興旺的口岸，很可能由于城市建設(shè)需要的拆遷，其興盛的光景不會很長。而有些現(xiàn)在不太好的口岸，你能預(yù)測到不久可能因某種因素而使其熱門起來的話，那么你在這時(shí)捷足先登以較低的價(jià)格租下，以后無論轉(zhuǎn)租還是自己經(jīng)營都會有利可圖。

     5、租適合自己的房

     對人流、地勢、周邊環(huán)境都做了詳細(xì)考察，一切條件齊備，就可以在選中的地段租房了。不過一問房租，才發(fā)現(xiàn)還有問題尚未考慮。租房，也要量力而行。

     開店要選擇好的口岸，但更要選擇 " 合適 " 的口岸，有多大本錢做多大生意，一定要量力而行，否則很快就會被店鋪?zhàn)饨饓旱梗瑹o法翻身。美國一個(gè)著名的調(diào)查公司的數(shù)據(jù)表示：美國新開的公司，能持續(xù)經(jīng)營超過5年的不足球40％。不當(dāng)家不知柴米貴，在所有的開支中，房租是非常重要的一筆支出。如果沒有仔細(xì)的核算，研究清楚成本構(gòu)成，對未來市場發(fā)展有一個(gè)切合實(shí)際的預(yù)期，冒然簽訂一個(gè)高昂的租房協(xié)議是非常危險(xiǎn)的，簡直可以說是自殺行為。做職業(yè)介紹所生意的林小姐在選擇店鋪時(shí)就非常的精明，她和一間代理售賣塑料管的公司共同分租一個(gè)商場里的商務(wù)間，中間各自隔一半。每月租金只需區(qū)區(qū)幾百元。由于是現(xiàn)成的鋪位，她還省下一筆裝修費(fèi)。林小姐的主要業(yè)務(wù)是介紹初級職位，來見工的應(yīng)征者也不是很計(jì)較。地段好，租金少，每個(gè)月的盈利自然可觀。

     要租到便宜的房屋，被多次轉(zhuǎn)租的兼價(jià)店面就成了許多人的第一選擇。值得警惕的是，有些房屋出租者，往往不是真正的房東。在這種情況下，則須查明出租者和房東之間的合同協(xié)定及合同履行情況，并與房東溝通協(xié)商后將情況載于新合約內(nèi)。不然，會引起糾紛甚至上當(dāng)受騙。這種情況很常見，當(dāng)承租方依協(xié)議將全年或半年的房租及押金交給出租方不久，真正的房東找上門來，說出租方還有多少月的房租未交，而這時(shí)出租方早已逃之夭夭。你不僅要替出租方繳納以前所欠的房租，還重新繳納房租給房東，使你蒙受巨大的損失。特別是對資金不多的剛下海者，無疑是雪上加霜，生意還未做卻欠一屁股債。

     有的人急于尋找店面，就滿大街搜尋，有時(shí)還真能被他找到幾家正掛著 " 轉(zhuǎn)讓 " 字樣的店面，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。假如你真的看中了店面，最好先從側(cè)面打聽到真正的房東（即產(chǎn)權(quán)所有者），對其背景情況基本了解，覺得可靠后再進(jìn)行接觸。一般最好直接與真正的房東談，假如房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時(shí)，你再與現(xiàn)在的店主談判也不遲。另外，一旦談成功，為了防止產(chǎn)生糾紛，防止出租方或出租方同房東合伙欺詐，如果出租方不是房東，承租方就須找到房東。由房東、出租方和承租方互相協(xié)商，把出租方的權(quán)利轉(zhuǎn)到承租頭上，而出租方與房東一切債權(quán)關(guān)系與承租方無關(guān)。這一點(diǎn)須要求房東在新合約上簽字允諾。因此，租房開店，你得要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證和身份證，經(jīng)查核實(shí)對方是否為真正的房東。把好房東這道關(guān)，才能保護(hù)自己的權(quán)益。做美容院生意的王小姐，用多年積蓄租房子開店。經(jīng)過4個(gè)月的努力，生意總算進(jìn)入了軌道。誰知天有不測風(fēng)云，一張拆遷通知書驚得王小姐目瞪口呆。小店的前任老板，那位身材嬌小，談吐穩(wěn)健的小女人，在租給王小姐之前，指天發(fā)誓說小店不會拆遷，叫她不要聽路人亂說散布謠言，而房東也在一邊幫腔，說要拆遷都說了兩三年了，至今都只聽見風(fēng)聲沒有任何明文規(guī)定下來過。事實(shí)卻是前店主明知要拆遷卻把店鋪轉(zhuǎn)讓給了沒有一點(diǎn)社會經(jīng)驗(yàn)的她！眼看著這幾個(gè)月的努力前功盡棄，一切又要從頭開始，王小姐傷心的哭也一場。

     開音像制品店的小羅不久前從別人手里盤了一個(gè)店面下來，這個(gè)面積達(dá)15平方米的店面位于次繁華地段，每天的人流量也十分的可觀，可是租金卻非常便宜，每月只要800元，小羅以為撿到了便宜，偷偷直樂。沒想到，花了一萬多元裝修停當(dāng)，隆重開張還不到一個(gè)月，一紙《拆違通知書》把他打了滿頭暈。原來，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個(gè)金蟬脫殼，撈了一票便溜之大吉，剩了個(gè)箍兒讓小羅來套。所以，在租店面之前，一定要對店面的情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解。

     通常情況下，已經(jīng)多次轉(zhuǎn)租的店，說明其生意都不太好，而出租方在談到轉(zhuǎn)租的理由，往往都和生意好壞無關(guān)。這是千方不能相信的。為了減少虧損，他們理所當(dāng)然只好停業(yè)轉(zhuǎn)租。你只能這樣想，他們?yōu)槭裁唇?jīng)營失敗等。如果你準(zhǔn)備接手這個(gè)店，不管改不改變前任經(jīng)營的行業(yè)，你都必須在經(jīng)營上重新定位。定位的第一步是調(diào)查。

     事實(shí)上，翻開各地方的晚報(bào)或影響較大的地方性報(bào)紙，你都可以在其中縫或分類廣告欄中看到很多店面出租的廣告，如餐館，酒樓，卡拉OK，服裝店，酒吧，茶座、美容美發(fā)店。這是否就說明了這些行業(yè)竟?fàn)幖ち疑獠缓米隽四?？回答是否定的。雖然各行業(yè)都竟?fàn)幖ち?，但?jīng)營好壞的關(guān)鍵在于經(jīng)營者本身。因此，你應(yīng)有信心和利用這些機(jī)會，從中選擇最恰當(dāng)?shù)牡赇亖斫?jīng)營，特別是創(chuàng)業(yè)資金比較少可以節(jié)省開辦費(fèi)。裝修費(fèi)等，而且可以節(jié)約時(shí)間，能很快投入營業(yè)。

     如果你打算經(jīng)營與原店相同的行業(yè)，同時(shí)能夠承接原店的員工以及客源商譽(yù)，容易起步，,減少摸索時(shí)間，這是最大的優(yōu)勢，同時(shí)也容易受限于原有裝潢，原有經(jīng)營模式，很難重塑新的形象。

     因此必須要有十足的把握才行。通常出租者常會以精力不夠，人手不濟(jì)，移到外地等等出讓緣由告訴你，實(shí)際上普遍都是因?yàn)椴豢疤潛p。在接手前一定要調(diào)查清對方虧損的真正原因，然后對癥 " 下藥 " 。

     轉(zhuǎn)租店常見于餐飲店，服飾店，美容美發(fā)店等。因?yàn)殚_這些店不需要太多資金，普通人容易進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，故這個(gè)行業(yè)經(jīng)營者越來越多，竟?fàn)幵絹碓郊ち?，虧損者也越來越多，導(dǎo)致有的店面出現(xiàn)轉(zhuǎn)租五六次的情況。

     轉(zhuǎn)租店的也常見于一些快起快落的流行行業(yè)，如卡拉OK，酒吧等。盲目追趕潮流一窩蜂地開設(shè)這些店鋪，于是導(dǎo)致竟?fàn)幖ち?，有的店就難免會敗下來。如果你要承接這些店的話，當(dāng)三思而后行。

     6、盡快拿下看中的店面

     一旦找到理想的店面，就要當(dāng)機(jī)立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢多，很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī)。如何拿下店面？談判自然是至關(guān)重要的。

     1)談好房租價(jià)格

     對于開店來說，房租往往是最大的一塊固定成本，在與房東侃價(jià)之前，你自己心里首先應(yīng)該有一個(gè)譜，先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：

     ①你覺得自己是有把握負(fù)擔(dān)得起的。尤其是在必須一筆付清數(shù)年租金的情況下，看看自己有沒有給付的能力；
     ②預(yù)算一下，估計(jì)是有錢可賺的；
     ③再向附近類似的門面打探一下，價(jià)位也是基本一致，說明是比較合理的。然后再依據(jù)這一自己設(shè)定的最高房租價(jià)格，比較房東給出的房租價(jià)格，權(quán)衡后進(jìn)行侃價(jià)談判，就比較容易成功。

     2)談好繳付方式

     繳付房租有多種方式，一般最常見的有按月/季結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種。假如房東除了固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比率的利潤的，可以采用按月結(jié)算的方法，這樣能及時(shí)結(jié)算，以免拖久了增加計(jì)算難度，雙方都會比較滿意；有的門面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續(xù)租的話，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次，這樣一旦你有了新的店面或有轉(zhuǎn)業(yè)的意向，就不會損失保證金了；還有的店面是長期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足夠的資金，而且看好你選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清，這樣既可免除門面半途被別人高價(jià)挖走之虞，也能不受漲租的影響，節(jié)約不少租金，因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)看，門面的房租總體是呈上升趨勢的。

     3)談好附加條件

     與房東談判，除了談租金外，還要注意談妥有關(guān)的附加條件，這也可以使你節(jié)省不少開支。首先，你在租房前應(yīng)對店面內(nèi)現(xiàn)有的情況，包括裝修狀況、設(shè)備狀況等都了解清楚，然后通過談判，要求房東在出租前對門面房進(jìn)行基本的整修，如拆除原有已報(bào)廢無法再利用的設(shè)備和裝修，對店面的房頂、地板、墻壁作基本的修繕，添置或維修水電設(shè)施等，或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，在租金中予以抵扣?？傊M量爭取節(jié)省開銷。同時(shí)，你可以通過談判要求免付押金。一些黃金地段的門面房押金也往往是比較可觀的，雖然這錢最終是要還給你的，但如果你一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于擱死在了那兒，對于資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個(gè)不小的 " 包袱 " ，如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，還可以通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金，待一段時(shí)間生意走上正軌后，再按標(biāo)準(zhǔn)支付，并補(bǔ)足前期的差款。只要你言辭懇切、入情入理地分析給房東聽，并能主動限定延期期限，有些通情達(dá)理的房東是會答應(yīng)的，這也可以為創(chuàng)業(yè)初期減輕不少經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

     7、名店選址經(jīng)驗(yàn)

     成功的大型商店，在選址方面都有自己的一套經(jīng)驗(yàn)，值得我們借鑒。比如，一家著名的音像制品連鎖店，它對自己的店鋪選址就有非常明確的規(guī)定：

     1)500米半徑內(nèi)居民不少于1萬人，其中200米半徑內(nèi)不少于150戶。

     2)位于社區(qū)的商業(yè)中心街道。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝東。盡可能位于十字路口的西北拐角；

     3)與超市商廈，飯店，24小時(shí)藥店，咖啡、茶藝館，酒吧，學(xué)校，銀行，洗衣店，沖印店，社區(qū)服務(wù)中心，社區(qū)文化體育活動中心等集客力較強(qiáng)的品牌門店和公共場所相鄰。

     4)獨(dú)立商鋪或樓房底層商鋪，門面展開寬度不少于6米。

     5)門窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)。

     6)店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使用5年

     7)可正常供暖，通水，通電，通電話。

     8)店前空地水少于店內(nèi)經(jīng)營面積，可停放20輛以上自行車及摩托車，店前或附近50米內(nèi)可停放射線輛小汽車；

     9)店面，店測及店前可以布30平方米以上的廣告牌。

     10)社區(qū)居民文明素質(zhì)較高，治安狀況良好。

     11)社區(qū)交通方便，通暢，與過街天橋,過街地下通道,公共汽車站，。地鐵站，輕軌站口，等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰。

     12)社區(qū)地方政府執(zhí)法文明，注重社區(qū)文化建設(shè)。

     從以上12個(gè)條件可以看出，這家連鎖店的選址不但考慮到了人流量，比如規(guī)定半徑內(nèi)的居民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市，學(xué)校等音像文化消費(fèi)者集中的地方開啟。它還考慮到了交通，治安，宣傳，朝向等各個(gè)細(xì)節(jié)，這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的選址科學(xué)化、正規(guī)化。

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