出色的市場(chǎng)表現(xiàn)背后，店面選址功不可沒(méi)。近日，記者就店面選址問(wèn)題采訪了大中電器拓展部負(fù)責(zé)人嚴(yán)迎。大中電器(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大中)是全國(guó)著名的家電連鎖企業(yè)之一。作為其戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，截至2007年6月，大中在北京已經(jīng)擁有近70家門(mén)店，分布于二、三、四環(huán)等主干道，并深入高密度住宅社區(qū)、遠(yuǎn)達(dá)周邊郊區(qū)。

店面選址:深入社區(qū)考察人氣和便利性

大中電器拓展部嚴(yán)迎從事選址工作已多年，據(jù)他介紹，大中目前在北京共有60余家門(mén)店，其中業(yè)績(jī)最好的中央電視塔店年?duì)I業(yè)額達(dá)10億元以上。

對(duì)于大中來(lái)說(shuō)，選址工作最重要的就是考察周邊是否有商業(yè)氛圍，交通是否便利，以及顧客購(gòu)物和消費(fèi)習(xí)慣。為此，拓展部的工作就是分組調(diào)研、實(shí)地測(cè)量。通常，他們會(huì)到所選區(qū)域的街道上掐表測(cè)算車(chē)流、客流，獲得本地區(qū)車(chē)輛流動(dòng)的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，甚至深入社區(qū)居委會(huì)調(diào)查人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)分布和收入水平等，據(jù)此設(shè)定營(yíng)業(yè)面積和范圍。

嚴(yán)迎說(shuō)，選址是一項(xiàng)非常瑣碎的工作，考察的范圍多種多樣。大中擁有專(zhuān)門(mén)的選址部門(mén)和人員，他們對(duì)于城市的熟悉程度，不亞于統(tǒng)計(jì)部門(mén)的調(diào)查隊(duì)。而這是以長(zhǎng)年累月在外奔波為代價(jià)的。大中已引進(jìn)了“綜合數(shù)據(jù)分析”系統(tǒng)，將前述調(diào)查的數(shù)據(jù)輸入，測(cè)算租金與銷(xiāo)售預(yù)估的比例，作為能否開(kāi)店的重要標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)迎還總結(jié)出了“嚴(yán)氏定律”，代表大中特殊的選址技術(shù)。

而最能證明大中選址正確的是中央電視塔店，這個(gè)最初不被一些人看好的位置，因其2萬(wàn)平米的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)的便利性，為大中帶來(lái)了充足的客源，如今已是大中其他門(mén)店乃至全國(guó)家電銷(xiāo)售的風(fēng)向標(biāo)。

縱深布局密切關(guān)注規(guī)劃、街道變更

嚴(yán)迎介紹，大中門(mén)店的輻射范圍一般在1公里左右，而經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最好的中央電視塔店輻射范圍則達(dá)到10公里左右。與國(guó)美、蘇寧等不同，大中在北京已有20多年的歷史，旗下門(mén)店基本覆蓋了所有成熟商圈和區(qū)域，因此新開(kāi)店首先要考察的是，目標(biāo)區(qū)域是否在現(xiàn)有門(mén)店的覆蓋范圍內(nèi)。

他說(shuō)，新開(kāi)店一般會(huì)選擇較為成熟的商圈或準(zhǔn)成熟生活圈，成熟商圈飽和度很高，市場(chǎng)劃分也很細(xì)致，進(jìn)入成熟商圈除了租金高以外，還要處心積慮思考商場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)策略等。而在發(fā)展區(qū)域開(kāi)店，政府發(fā)展規(guī)劃和城市擴(kuò)張步伐會(huì)提高商圈含金量，這樣也有充足的時(shí)間隨著區(qū)域的發(fā)展來(lái)發(fā)展自己。因此在選址時(shí)，選址人員會(huì)密切關(guān)注市政規(guī)劃、街道變更、拆遷公告等來(lái)自政府部門(mén)的信息。

從2002年開(kāi)始，大中就開(kāi)辟了郊區(qū)店戰(zhàn)略，把旗艦店建到了北京郊區(qū)，比如北至回龍觀區(qū)域，南至大興、房山，東至通州等。大中還把門(mén)店開(kāi)到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社區(qū)如富力城、世紀(jì)城等。大中電器廣宣部負(fù)責(zé)人曾表示，大中要把店面覆蓋到所有郊區(qū)，把家電連鎖做成超市連鎖一樣。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從失敗案例中看潛在風(fēng)險(xiǎn)

選址當(dāng)然也必須防范潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近期大中選址的一個(gè)失敗案例是廣渠門(mén)店，對(duì)于該店的撤出，嚴(yán)迎分析說(shuō)有多種原因，比如兩廣路上家電連鎖布局已經(jīng)很密集，比如房東承諾的物美超市進(jìn)入沒(méi)有實(shí)現(xiàn)等。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)的共識(shí)是，失敗案例中所暴露的潛在風(fēng)險(xiǎn)在選址前期應(yīng)被充分討論，正如嚴(yán)迎所介紹的，前期調(diào)研的內(nèi)容還包括商圈轉(zhuǎn)移、未來(lái)前景分析、區(qū)域其他業(yè)態(tài)分布和布局等，還必須繼續(xù)考察所租房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)是否適合自己經(jīng)營(yíng)，是否需要大的改建，房屋出租方究竟是否是真正的房東等等，都應(yīng)該進(jìn)入數(shù)據(jù)分析和決策過(guò)程。

◆投資建議

投資社區(qū)商鋪考察4個(gè)方面

由于目前社區(qū)商鋪相比其他類(lèi)型房產(chǎn)投資總額低、風(fēng)險(xiǎn)小，收入回報(bào)穩(wěn)定。而位于大型成熟社區(qū)內(nèi)的商鋪更是具有長(zhǎng)線投資的價(jià)值，而目前投資社區(qū)商鋪應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)。

1、選開(kāi)發(fā)商

首先，選擇誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商，要了解商業(yè)整體規(guī)劃，不要只看前幾年的固定租金回報(bào)。如果沒(méi)有長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)規(guī)劃，這樣商鋪失敗的幾率是很大的。

2、看規(guī)劃

看區(qū)域規(guī)劃。盡管目前商鋪進(jìn)駐率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會(huì)有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報(bào)率低，還是有極高的投資價(jià)值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設(shè)施建設(shè)，如公交車(chē)站、學(xué)校等，如果周邊規(guī)劃再有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。

3、考察人群

考察社區(qū)人群。目前許多新開(kāi)發(fā)的小區(qū)都在較遠(yuǎn)的地區(qū)，而新興小區(qū)的商鋪有一個(gè)升值的過(guò)程，也就是從生鋪到熟鋪的過(guò)程。

隨著小區(qū)的入住戶數(shù)和常住人口增加，小區(qū)慢慢成熟后，商鋪的投資價(jià)值才會(huì)提高。所以在投資社區(qū)商鋪時(shí)一定要考察社區(qū)內(nèi)人群的數(shù)量和層次。位置在小區(qū)深處的店鋪，投資者則要慎重考慮。

4、了解經(jīng)營(yíng)范圍

要了解社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)范圍。投資商鋪之前一定要了解清楚社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍。而目前對(duì)社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)范圍有嚴(yán)格的限制。如餐飲、娛樂(lè)限制很?chē)?yán)格、很難取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。所以在您投資之前一定要了解社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍。