《房地產(chǎn)高級財務(wù)經(jīng)營分析實務(wù)》課程大綱

課程對象：

總經(jīng)理、CFO財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)

財務(wù)經(jīng)理、主管會計

課程大綱：

【1】房地產(chǎn)企業(yè)高級財務(wù)分析工具實操：

1、財務(wù)工具八大基礎(chǔ)集成；

2、房地產(chǎn)收入、成本結(jié)構(gòu)分析工具應(yīng)用；

3、房地產(chǎn)高級綜合分析十套精訓(xùn)；

4、五類財務(wù)工具應(yīng)用模版；

5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本數(shù)據(jù)集成本分析工具；

6、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本三類基礎(chǔ)圖表動態(tài)設(shè)計實操；

7、房地產(chǎn)企業(yè)臺賬精細(xì)化管理與財務(wù)工具應(yīng)用；

8、房地產(chǎn)企業(yè)PPT在財務(wù)管理中的集成應(yīng)用；

9、房地產(chǎn)企業(yè)十二套財務(wù)集成表單設(shè)計；

10、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工具高效管理經(jīng)典應(yīng)用實操（實務(wù)案例）。

【2】房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表診斷與分析：

1、房地產(chǎn)企業(yè)高級財務(wù)報表分析高級實操:

⑴傳統(tǒng)財務(wù)分析的主要內(nèi)容及其局限性：

▲問題：企業(yè)傳統(tǒng)分析更側(cè)重于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的微觀分析，

缺乏從企業(yè)資本運(yùn)營的角度來進(jìn)行財務(wù)分析

⑵現(xiàn)代財務(wù)分析架構(gòu)（三大案例分析）

▲問題：房地產(chǎn)企業(yè)側(cè)重于單一財務(wù)信息的分析，忽視了與相關(guān)經(jīng)營信息的結(jié)合分析；

問題：房地產(chǎn)企業(yè)側(cè)重于經(jīng)濟(jì)事項的事后分析，缺少有效的前瞻性分析；（案例分析）

問題：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的適時性和快速反應(yīng)能力滯后，缺少對企業(yè)風(fēng)險防范和發(fā)展?jié)摿Φ姆治?；問題：側(cè)重于財務(wù)指標(biāo)的靜態(tài)分析，忽略了企業(yè)經(jīng)營的動態(tài)性；

問題：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)指標(biāo)分析缺少可比性，企業(yè)之間的橫向比較缺乏，經(jīng)營者難以了解相關(guān)分析指標(biāo)在行業(yè)中的地位；（案例分析）

問題：房地產(chǎn)企業(yè)絕對指標(biāo)與相對指標(biāo)分析被割裂，過分重視相對指標(biāo)而忽視絕對指標(biāo)的分析；

⑶房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略分析與資本價值分析：

⑷房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式分析與盈利模式分析（案例分析）

關(guān)注：銷售情況、投資情況、時間結(jié)點、審批情況、項目性質(zhì)、周遍環(huán)境、開發(fā)產(chǎn)品、盈利能力等

⑸房地產(chǎn)企業(yè)資本模式分析與投融資分析：

▲房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析與商業(yè)生態(tài)價值鏈分析及融資模式創(chuàng)新分析

⑹房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略分析與戰(zhàn)略會計分析指標(biāo)體系（案例分析）

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表指標(biāo)問題的診斷:

⑴房地產(chǎn)償債能力、營運(yùn)能力 、盈利能力、發(fā)展能力分析模型

⑵資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率；凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率

⑶銷售利潤率、成本費(fèi)用利潤率、投資回報率等集成分析與價值建議

⑷案例：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價案例

⑷案例：XX房地產(chǎn)開發(fā)全流程財務(wù)分析：設(shè)計、開發(fā)、施工、銷售等財務(wù)分析

3、房地產(chǎn)合并報表分析集成設(shè)計；

4、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理報表的設(shè)計：

⑴土地開發(fā)成本（土地征用及拆遷補(bǔ)償）結(jié)構(gòu)分析與管控體系；

⑵前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 公共配套設(shè)施費(fèi)結(jié)構(gòu)分析與管控體系；

⑶建筑安裝工程費(fèi)成本結(jié)構(gòu)分析與管控

⑷開發(fā)間接費(fèi)分析與管控

⑸開發(fā)產(chǎn)品銷售類別、收入結(jié)構(gòu)與增長趨勢及市場策略分析；

⑹房地產(chǎn)企業(yè)營銷費(fèi)用與管理費(fèi)用分析策略與管控方法；

⑺房地產(chǎn)項目資金管理分析與融資架構(gòu)分析

⑻房地產(chǎn)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、賬款及債務(wù)等其他集成分析套表設(shè)計

5、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)臺賬精細(xì)化設(shè)計；

銷售、成本、人力、賬款、稅費(fèi)、項目等管理體系的集成

6、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的五類高級方法；

7、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告撰寫的要點分析；

▲改進(jìn)：財務(wù)分析需要向企業(yè)的經(jīng)營管理層提供大量的、經(jīng)常性的財務(wù)信息，為提高和改善企業(yè)的經(jīng)營管理服務(wù)。但由于傳統(tǒng)財務(wù)分析的以上局限性，其分析內(nèi)容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需求，使用價值大打折扣。從管理層的角度出發(fā)，進(jìn)一步關(guān)注財務(wù)分析的結(jié)果，注重財務(wù)分析的綜合性和整體性。

如何改進(jìn)？要點分析？

8、房地產(chǎn)企業(yè)融資報表的設(shè)計；

9、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告的體系設(shè)計；

10房地產(chǎn)企業(yè)會計分析的五步法實操。

【3】房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析實操模版優(yōu)化：

1、房地產(chǎn)企業(yè)五類財務(wù)分析模式應(yīng)用；

2、房地產(chǎn)內(nèi)部報表格式優(yōu)化與分析；

▲要點：整體上動態(tài)地分析企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營能力、開拓市場、創(chuàng)造市場和把握市場的能力。

▲房地產(chǎn)企業(yè)工程管理、銷售管理、人力行政管理、財務(wù)管理等績效管理指標(biāo)設(shè)計與分析

3、房地產(chǎn)財務(wù)集成分析報表應(yīng)用；

▲要點：整體分析與專項分析相結(jié)合，在單項指標(biāo)分析的基礎(chǔ)上，將各指標(biāo)形成一套完整體系，相互配合使用，進(jìn)行綜合分析與評價，強(qiáng)化對企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體性分析，以掌握企業(yè)整體財務(wù)狀況和效益。（案例分析）

▲要點：同時針對管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)專題分析，如企業(yè)潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務(wù)成本分析、成本結(jié)構(gòu)分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關(guān)系，避免分析的片面性。（案例分析）

4、房地產(chǎn)運(yùn)營部門財務(wù)報表分析：工程管理與銷售管理；

5、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)分析：五大上市地產(chǎn)公司財務(wù)分析框架問題與改進(jìn)；

6、房地產(chǎn)財務(wù)報表稽核管理；

7、房地產(chǎn)財務(wù)高級分析咨詢實操案例精練。

⑴案例分析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量情況的分析

▲問題解讀：在企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復(fù)雜的背景下，現(xiàn)金流量信息越來越受到企業(yè)管理層的重視，許多企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)不是因為缺乏盈利能力，而是因為現(xiàn)金的短缺造成企業(yè)信用的喪失。

▲問題解讀：房地產(chǎn)作為從事資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目對資金高度依賴，在進(jìn)行財務(wù)分析時，更應(yīng)從以“利潤”為中心轉(zhuǎn)向以“現(xiàn)金流量”為中心?！鴨栴}解讀：分析營運(yùn)資本投資和利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，檢查企業(yè)是否能通過其經(jīng)營活動產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量；

▲問題解讀：分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)的營業(yè)資本管理是否有效率；分析營業(yè)資本投資后，利息支付前的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，評價企業(yè)是否能夠滿足其利息支付義務(wù)；

▲問題解讀：分析外部融資活動之后的現(xiàn)金凈流量，用于評價企業(yè)的籌資政策。

▲案例總結(jié)：利用這些指標(biāo)的逐年變化的信息，為我們評價企業(yè)現(xiàn)金流量的動態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價值的信息。由于現(xiàn)金流量信息揭示了企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進(jìn)行分析，有助于評價企業(yè)盈利的質(zhì)量。（案例分析）

⑵房地產(chǎn)成本控制分析，注重分析：

▲問題解讀：一是通過深入分析工程項目預(yù)算值與決算值差異，正確評價企業(yè)目標(biāo)成本（既預(yù)算值）的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和員工講求經(jīng)濟(jì)效益的積極性；（案例分析）

▲問題解讀：二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進(jìn)一步提高企業(yè)成本管理水平；三是尋求進(jìn)一步降低成本的途經(jīng)和方法。（案例分析）

【4】房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)經(jīng)營分析體系設(shè)計：

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式與企業(yè)數(shù)據(jù)管理；

⑴房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營計劃分析：（案例分析）

⑵房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系建設(shè)與預(yù)算執(zhí)行分析及績效管理：（案例分析）

⑶房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算分析流程

⑷房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算分析方法

⑸房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算分析報告

⑹房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的執(zhí)行與控制

⑹房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算考核體系的設(shè)計

⑺房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)階段稅收成本控制與籌劃要點

⑻投資決策階段的成本控制與籌劃要點

①項目設(shè)計階段的成本控制要點

②招投標(biāo)與合同洽商階段成本控制要點

③施工階段的成本控制與籌劃要點

⑼項目結(jié)算階段的成本控制與籌劃要點

2、房地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)營分析的定位與橫向指標(biāo)對比分析；

⑴房地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)營分析的定位：

⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的橫向指標(biāo)對比分析

▲房地產(chǎn)財務(wù)分析僅局限于本企業(yè)內(nèi)部，不與其它企業(yè)進(jìn)行對比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業(yè)其它企業(yè)相比較的差距或優(yōu)勢，這種比較也不是一個或幾個財務(wù)指標(biāo)的比較，而是企業(yè)之間財務(wù)狀況的綜合比較。

▲通過分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對自己的經(jīng)營決策進(jìn)行適當(dāng)定位，在競爭中找到自己的發(fā)展空間。

（案例分析）

3、房地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)營分析的整體框架：綠城與中海財務(wù)分析報告；

4、房地產(chǎn)財務(wù)經(jīng)營分析的五種方法與主要內(nèi)容；

5、房地產(chǎn)財務(wù)分析前的數(shù)據(jù)準(zhǔn)備、經(jīng)營分析報告撰寫技巧；

6、房地產(chǎn)管理與經(jīng)營維度的財務(wù)分析；

▲案例總結(jié)：實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)財務(wù)分析可以不受傳統(tǒng)房地產(chǎn)財務(wù)分析模式的約束，不應(yīng)局限于具體的分析模式及財務(wù)周期，計算機(jī)技術(shù)的運(yùn)用也為財務(wù)分析模式的建立和財務(wù)數(shù)據(jù)的深度開發(fā)創(chuàng)造了條件。（案例解讀）

▲專題財務(wù)分析，案例總結(jié)：管理層更重視對財務(wù)分析結(jié)果的評價，并利用評價的結(jié)果來指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動，我們應(yīng)圍繞企業(yè)的經(jīng)營管理捕捉管理層最關(guān)心的熱點問題，適時的進(jìn)行各種定期的和專題的財務(wù)分析。（案例解讀）

▲既可利用財務(wù)信息，也可利用業(yè)務(wù)信息結(jié)合判斷與估計，體現(xiàn)財務(wù)分析的實時化和快速反應(yīng)。（案例解讀）

▲在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財務(wù)分析應(yīng)該更多的從經(jīng)營者的角度出發(fā)，著重強(qiáng)調(diào)在利用財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時進(jìn)一步通過財務(wù)分析來判斷企業(yè)資本運(yùn)營效果，以便作出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運(yùn)營效率，增強(qiáng)企業(yè)的財富，從而達(dá)到股東財富最大化的目的。（案例解讀）

7、房地產(chǎn)董事長/總經(jīng)理財務(wù)分析體系設(shè)計；

重點之一：資金情況、土地儲備情況、凈資產(chǎn)收益率； 房地產(chǎn)業(yè)投資項目不確定性與分析等

重點之二：房地產(chǎn)項目整體稅負(fù)成本分析：XX案例

8、房地產(chǎn)財務(wù)分析指標(biāo)優(yōu)化與體系建立、財務(wù)預(yù)警分析體系設(shè)計；

▲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上呈現(xiàn)出開發(fā)周期長、前期投入大、實行預(yù)售制度、合作開發(fā)普遍等特點，這些經(jīng)營特點也決定了在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析的時候，在財務(wù)和經(jīng)營指標(biāo)的選取上與其他企業(yè)有較大的區(qū)別。

▲房企的財務(wù)分析首先要看重其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)等衡量營運(yùn)能力的指標(biāo)；

▲其次，房地產(chǎn)企業(yè)在土地購置、建安成本支付、擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)規(guī)模等過程中資金支出壓力大，因此房企投資多依靠銀行、信托貸款、債券等外部融資，從而形成較大規(guī)模的有息債務(wù)，房企的財務(wù)杠桿水平及償債指標(biāo)的表現(xiàn)反映了房企資金鏈安全程度，在未來融資政策趨緊背景下，對財務(wù)杠桿水平、償債能力的指標(biāo)表現(xiàn)的分析更為重要，給予這類指標(biāo)的權(quán)重更高；

▲最后，受“預(yù)售制”的影響，房企利潤表通常為歷史項目的現(xiàn)實確認(rèn)，通常會受收入確認(rèn)節(jié)點影響，衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)僅代表歷史表現(xiàn)，因此在指標(biāo)體系建立時，我們對于盈利指標(biāo)的權(quán)重較一般工商企業(yè)更小。

⑴從營運(yùn)能力、盈利能力、杠桿水平、償債能力和發(fā)展能力五個方面，對指標(biāo)進(jìn)行了篩選、改進(jìn)與補(bǔ)充，形成了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析特有的核心指標(biāo)體系；

⑵營運(yùn)能力指標(biāo)：

①存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、非流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)、資產(chǎn)收入比；

②指標(biāo)篩選、優(yōu)化及補(bǔ)充：存貨/平均預(yù)收賬款、預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)率、銷售回款率、 銷售去化率、平均建設(shè)周期。

⑶盈利能力指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑷杠桿水平指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑸償債能力指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑹發(fā)展能力指標(biāo)與優(yōu)化及補(bǔ)充

⑺核心財務(wù)指標(biāo)體系和主要財務(wù)指標(biāo)分布

9、房地產(chǎn)財務(wù)分析模型與框架（1-5）精訓(xùn)。

萬科財務(wù)分析、招商地產(chǎn)財務(wù)分析等

【5】房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析實戰(zhàn)案例演練：1-5

主講老師：許志勇 博士