海淀區(qū)房管局老舊小區(qū)自我管理課題

杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理考察調(diào)研報告

調(diào)研時間：2013年10月28日星期一（上午）

調(diào)研地點：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局

調(diào)研人員：王昆、周勤華

一、杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理改善工程的推行背景

（一）準(zhǔn)物業(yè)化管理的時間背景

杭州老舊小區(qū)的改造從1998年就已經(jīng)開始陸續(xù)在做，經(jīng)過將近10年的實踐積累，到2009年，市委市政府將老舊小區(qū)系統(tǒng)化的改善提上議事日程，正是推行準(zhǔn)物業(yè)化管理。

（二）準(zhǔn)物業(yè)話管理的原因背景

推行這一政策的一個重要原因在于，過去的十年間，政府投資大量資金進行小區(qū)政治以后，因為疏于管理，設(shè)施毀壞嚴重，居民的居住環(huán)境沒有多久又回到原來的老路上，不僅政府的投資沒有見到成效，老百姓的生活也沒有得到實質(zhì)性改善。基于這個因素的考慮，杭州市在老舊小區(qū)搞了物業(yè)管理改善工程，推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。

（三）準(zhǔn)物業(yè)化管理的政策背景

準(zhǔn)物業(yè)化管理核心的政策內(nèi)涵是：在社區(qū)黨委的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，借助公共服務(wù)站，進行管理。實踐中這一政策的落實有以下兩個前提：

1、實行準(zhǔn)物業(yè)的小區(qū)一般不要求成立業(yè)委會。

2、必須先行改造完成，方可接手實行準(zhǔn)物業(yè)化管理。

二、杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理的制度設(shè)計

（一）基本特點定位

基本概況：到目前為止，杭州老舊小區(qū)的物業(yè)改善工程已經(jīng)投入資金6億元，推行準(zhǔn)物業(yè)化的小區(qū)面積1500萬平方米，供給住戶25萬戶。

基本特點：以人為本為核心，以社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理為載體，以低收費、有補貼、廣覆蓋為特征的具有杭州特色的老舊小區(qū)長效管理體系。

（二）硬件配置情況

每年安排一定的財政資金為開展準(zhǔn)物業(yè)的小區(qū)配置各類硬件措施，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、劃定物管區(qū)域。

有的老舊小區(qū)是敞開式的，門多，為便于準(zhǔn)物業(yè)的管理，政府撥款設(shè)置圍墻，方便管理；

2、配置小區(qū)的單元防控門

杭州的傳統(tǒng)小區(qū)的單元一般沒有門，物改的時候，?？钜孕^(qū)為單位購置了防盜門。

3、第三配置消防監(jiān)控設(shè)施，

4、配置物管用房

這是政府財政性資金投入最大的一塊。杭州市明文規(guī)定，可以采取自建、翻建、購置、置換等一些形式，來增加或者配備物管用房，便于準(zhǔn)物業(yè)的管理，物業(yè)管理面積的千分之五來配備物業(yè)?？赡軐吓f小區(qū)有些高了，但是文件做出了這樣的規(guī)定，一般要保證一個小區(qū)有一套物業(yè)管理用房。在便于居民辦事的地方，盡量選在一樓。

（三）軟件配置情況

即對專業(yè)的物管員進行財政補貼。

1、配置人員數(shù)量的安排：一般按照5萬平方米計算配置三名專業(yè)的物管員，每增加3萬平方米，增加一名物管員的財政支持；

2、物管員補貼的金額。每個人每年補貼3萬塊。

（三）籌資渠道

1、政府財政性撥款

市區(qū)兩級政府按照所需款項的一比一進行分擔(dān)配比。從2009年到2011年，共計撥款六個億，區(qū)市各三個億。有的區(qū)根據(jù)街道情況，又分到街道，例如街道拿30%，區(qū)里拿20%。

2、物業(yè)費

實行準(zhǔn)物業(yè)管理的小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)為：每平方米每月0.15元，可以上浮30%，即0.18元。涵蓋了50元的衛(wèi)生費。因為老舊小區(qū)房間都不大，去掉原來的衛(wèi)生費，也沒有多交多少錢，因此推廣的難度并不大。

物業(yè)費采取先服務(wù)后收費，按照準(zhǔn)物業(yè)管理的8個有為最基本的標(biāo)準(zhǔn)：有物管用房、有公共保潔、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有維修等為服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主進行收費的宣傳。為什么要采取先服務(wù)的原因在于老舊小區(qū)的居民大部分沒有物業(yè)管理的概念，一下子收費可能受不了，前期的宣傳很重要，得到認可后，才收費。收費低，但是要培養(yǎng)他們花錢購買服務(wù)的習(xí)慣。據(jù)統(tǒng)計，有的小區(qū)繳費率能到到100%，有的只有60%，但大部分在90%以上。有的小區(qū)為了提高收費率也采取了一些激勵措施，例如一次性交費的，贈送一年多少次的免費維修券，例如維修的人工費，簡單的材料均可免收費。

從09年到現(xiàn)在，一共改了300余處小區(qū)，但是實行收費的不到一半。有的還在做服務(wù)的階段，還沒有到收費的地步。但是各個區(qū)實行準(zhǔn)物業(yè)了，要以提高物業(yè)費的收繳率為老舊小區(qū)改革的大方向。

另外，市區(qū)兩級困難家庭救助證的，物業(yè)費可以減免。

（四）機構(gòu)設(shè)置：杭州市分管的市場為組長，下設(shè)辦公室在房管局，各個區(qū)成立相應(yīng)的機構(gòu)，例如區(qū)長成立領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)，區(qū)辦公室設(shè)在區(qū)房管局。

三、杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理的核心內(nèi)容

（一）在公共保潔方面

老舊小區(qū)一般都沒有專門的保潔人員，衛(wèi)生環(huán)境較差，通過聘請專門的保潔人員，通過分片清理，包干，清理垃圾，實現(xiàn)垃圾分類，實現(xiàn)了垃圾直運，改變了小區(qū)環(huán)境。衛(wèi)生的情況得到了大部分改善，

（二）在秩序維護方面

通過建立住戶信息，通過小區(qū)登記的情況，通過保安隊伍24小時巡邏，加強與派出所的聯(lián)動，加強安保力量，加強防災(zāi)放火應(yīng)急預(yù)案的演練，及時引導(dǎo)居民應(yīng)對各類突發(fā)事；

（三）在停車管理方面

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人民社會生活水平日益提高，擁有私家車的數(shù)量日益膨脹，老舊小區(qū)的停車規(guī)劃遠遠落后于社會發(fā)展的腳步，社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)通過挖掘車位，指引停車路線，錯時停車，與小區(qū)周邊的機關(guān)單位實施錯峰，增設(shè)門禁到達系統(tǒng)等措施，有效解決了小區(qū)停車難，停車亂的問題。當(dāng)車子的車進入小區(qū)時，有保安指揮，將車停到合適的地點。

（四）在設(shè)施維保方面

通過改善工程，增設(shè)健身器材，消防器材等公用設(shè)施，由準(zhǔn)物業(yè)處進行管理，并對小區(qū)的共用設(shè)施，共用設(shè)備，如屋面、水泵、水芯等進行定期不定期的維修保養(yǎng)；

（五）在綠化養(yǎng)護方面

出門便是公園，是多數(shù)人向往的住宅環(huán)境，通過挖掘住宅小區(qū)的可綠化資源，合理規(guī)劃和擴充綠化面積，通過聘用專業(yè)人員對小區(qū)綠化進行養(yǎng)護和管理，美化小區(qū)綠化環(huán)境。

（六）在道路保養(yǎng)方面

很多小區(qū)的道路，年久失修，低洼積水嚴重，影響了小區(qū)居民的正常通行，實施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)之后，小區(qū)內(nèi)的道路便有了日常維護與監(jiān)管，確保的車輛和行人的正常通行；

（七）在維修服務(wù)方面

居民事，無小事，不推諉，無論下水道堵塞，屋頂漏水，還是樓道燈還是單元防盜門損壞，無論是節(jié)假日，還是深夜，社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)維修服務(wù)總是在居民要求的第一時間趕到，讓居民真正體會到什么是方便。

四、經(jīng)驗總結(jié)

杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理改善工程和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，得到迅速推廣和廣大社區(qū)居民認可的原因得益于六個方面的機制建設(shè)：

一是政府主導(dǎo)、屬地管理的工作機，二是因地制宜，系統(tǒng)完善的政策機制；三是建管并舉，靈活多樣的管理機制；四是政府補貼，收費低廉的扶持機制；五是發(fā)揚民主、共享共建的互動機制；六是多方參與，形式多樣的培訓(xùn)機制。

五、實地參觀

地點為：杭州市江干區(qū)采荷街道潔蓮社區(qū)。

掛牌情況：社區(qū)黨委、社區(qū)居委會、社區(qū)公共服務(wù)工作站、社區(qū)居物監(jiān)督委員會，均為一套人馬。

參觀的內(nèi)容：小區(qū)物業(yè)停車管理、垃圾分類的宣傳與實施、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、政務(wù)公開、物業(yè)管理的制度、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)人員的崗位圖等。