海淀區(qū)房管局老舊小區(qū)自我管理課題
杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理考察調(diào)研報(bào)告
調(diào)研時(shí)間:2013年10月28日星期一(上午)
調(diào)研地點(diǎn):杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局
調(diào)研人員:王昆、周勤華
一、杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理改善工程的推行背景
(一)準(zhǔn)物業(yè)化管理的時(shí)間背景
杭州老舊小區(qū)的改造從1998年就已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)在做,經(jīng)過(guò)將近10年的實(shí)踐積累,到2009年,市委市政府將老舊小區(qū)系統(tǒng)化的改善提上議事日程,正是推行準(zhǔn)物業(yè)化管理。
(二)準(zhǔn)物業(yè)話管理的原因背景
推行這一政策的一個(gè)重要原因在于,過(guò)去的十年間,政府投資大量資金進(jìn)行小區(qū)政治以后,因?yàn)槭栌诠芾恚O(shè)施毀壞嚴(yán)重,居民的居住環(huán)境沒(méi)有多久又回到原來(lái)的老路上,不僅政府的投資沒(méi)有見(jiàn)到成效,老百姓的生活也沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改善?;谶@個(gè)因素的考慮,杭州市在老舊小區(qū)搞了物業(yè)管理改善工程,推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式。
(三)準(zhǔn)物業(yè)化管理的政策背景
準(zhǔn)物業(yè)化管理核心的政策內(nèi)涵是:在社區(qū)黨委的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,借助公共服務(wù)站,進(jìn)行管理。實(shí)踐中這一政策的落實(shí)有以下兩個(gè)前提:
1、實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)的小區(qū)一般不要求成立業(yè)委會(huì)。
2、必須先行改造完成,方可接手實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)化管理。
二、杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理的制度設(shè)計(jì)
(一)基本特點(diǎn)定位
基本概況:到目前為止,杭州老舊小區(qū)的物業(yè)改善工程已經(jīng)投入資金6億元,推行準(zhǔn)物業(yè)化的小區(qū)面積1500萬(wàn)平方米,供給住戶25萬(wàn)戶。
基本特點(diǎn):以人為本為核心,以社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理為載體,以低收費(fèi)、有補(bǔ)貼、廣覆蓋為特征的具有杭州特色的老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理體系。
(二)硬件配置情況
每年安排一定的財(cái)政資金為開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)的小區(qū)配置各類硬件措施,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、劃定物管區(qū)域。
有的老舊小區(qū)是敞開(kāi)式的,門多,為便于準(zhǔn)物業(yè)的管理,政府撥款設(shè)置圍墻,方便管理;
2、配置小區(qū)的單元防控門
杭州的傳統(tǒng)小區(qū)的單元一般沒(méi)有門,物改的時(shí)候,??钜孕^(qū)為單位購(gòu)置了防盜門。
3、第三配置消防監(jiān)控設(shè)施,
4、配置物管用房
這是政府財(cái)政性資金投入最大的一塊。杭州市明文規(guī)定,可以采取自建、翻建、購(gòu)置、置換等一些形式,來(lái)增加或者配備物管用房,便于準(zhǔn)物業(yè)的管理,物業(yè)管理面積的千分之五來(lái)配備物業(yè)??赡軐?duì)老舊小區(qū)有些高了,但是文件做出了這樣的規(guī)定,一般要保證一個(gè)小區(qū)有一套物業(yè)管理用房。在便于居民辦事的地方,盡量選在一樓。
(三)軟件配置情況
即對(duì)專業(yè)的物管員進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。
1、配置人員數(shù)量的安排:一般按照5萬(wàn)平方米計(jì)算配置三名專業(yè)的物管員,每增加3萬(wàn)平方米,增加一名物管員的財(cái)政支持;
2、物管員補(bǔ)貼的金額。每個(gè)人每年補(bǔ)貼3萬(wàn)塊。
(三)籌資渠道
1、政府財(cái)政性撥款
市區(qū)兩級(jí)政府按照所需款項(xiàng)的一比一進(jìn)行分擔(dān)配比。從2009年到2011年,共計(jì)撥款六個(gè)億,區(qū)市各三個(gè)億。有的區(qū)根據(jù)街道情況,又分到街道,例如街道拿30%,區(qū)里拿20%。
2、物業(yè)費(fèi)
實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:每平方米每月0.15元,可以上浮30%,即0.18元。涵蓋了50元的衛(wèi)生費(fèi)。因?yàn)槔吓f小區(qū)房間都不大,去掉原來(lái)的衛(wèi)生費(fèi),也沒(méi)有多交多少錢,因此推廣的難度并不大。
物業(yè)費(fèi)采取先服務(wù)后收費(fèi),按照準(zhǔn)物業(yè)管理的8個(gè)有為最基本的標(biāo)準(zhǔn):有物管用房、有公共保潔、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修等為服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主進(jìn)行收費(fèi)的宣傳。為什么要采取先服務(wù)的原因在于老舊小區(qū)的居民大部分沒(méi)有物業(yè)管理的概念,一下子收費(fèi)可能受不了,前期的宣傳很重要,得到認(rèn)可后,才收費(fèi)。收費(fèi)低,但是要培養(yǎng)他們花錢購(gòu)買服務(wù)的習(xí)慣。據(jù)統(tǒng)計(jì),有的小區(qū)繳費(fèi)率能到到100%,有的只有60%,但大部分在90%以上。有的小區(qū)為了提高收費(fèi)率也采取了一些激勵(lì)措施,例如一次性交費(fèi)的,贈(zèng)送一年多少次的免費(fèi)維修券,例如維修的人工費(fèi),簡(jiǎn)單的材料均可免收費(fèi)。
從09年到現(xiàn)在,一共改了300余處小區(qū),但是實(shí)行收費(fèi)的不到一半。有的還在做服務(wù)的階段,還沒(méi)有到收費(fèi)的地步。但是各個(gè)區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)了,要以提高物業(yè)費(fèi)的收繳率為老舊小區(qū)改革的大方向。
另外,市區(qū)兩級(jí)困難家庭救助證的,物業(yè)費(fèi)可以減免。
(四)機(jī)構(gòu)設(shè)置:杭州市分管的市場(chǎng)為組長(zhǎng),下設(shè)辦公室在房管局,各個(gè)區(qū)成立相應(yīng)的機(jī)構(gòu),例如區(qū)長(zhǎng)成立領(lǐng)導(dǎo)小區(qū),區(qū)辦公室設(shè)在區(qū)房管局。
三、杭州市準(zhǔn)物業(yè)管理的核心內(nèi)容
(一)在公共保潔方面
老舊小區(qū)一般都沒(méi)有專門的保潔人員,衛(wèi)生環(huán)境較差,通過(guò)聘請(qǐng)專門的保潔人員,通過(guò)分片清理,包干,清理垃圾,實(shí)現(xiàn)垃圾分類,實(shí)現(xiàn)了垃圾直運(yùn),改變了小區(qū)環(huán)境。衛(wèi)生的情況得到了大部分改善,
(二)在秩序維護(hù)方面
通過(guò)建立住戶信息,通過(guò)小區(qū)登記的情況,通過(guò)保安隊(duì)伍24小時(shí)巡邏,加強(qiáng)與派出所的聯(lián)動(dòng),加強(qiáng)安保力量,加強(qiáng)防災(zāi)放火應(yīng)急預(yù)案的演練,及時(shí)引導(dǎo)居民應(yīng)對(duì)各類突發(fā)事;
(三)在停車管理方面
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,人民社會(huì)生活水平日益提高,擁有私家車的數(shù)量日益膨脹,老舊小區(qū)的停車規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)發(fā)展的腳步,社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)通過(guò)挖掘車位,指引停車路線,錯(cuò)時(shí)停車,與小區(qū)周邊的機(jī)關(guān)單位實(shí)施錯(cuò)峰,增設(shè)門禁到達(dá)系統(tǒng)等措施,有效解決了小區(qū)停車難,停車亂的問(wèn)題。當(dāng)車子的車進(jìn)入小區(qū)時(shí),有保安指揮,將車停到合適的地點(diǎn)。
(四)在設(shè)施維保方面
通過(guò)改善工程,增設(shè)健身器材,消防器材等公用設(shè)施,由準(zhǔn)物業(yè)處進(jìn)行管理,并對(duì)小區(qū)的共用設(shè)施,共用設(shè)備,如屋面、水泵、水芯等進(jìn)行定期不定期的維修保養(yǎng);
(五)在綠化養(yǎng)護(hù)方面
出門便是公園,是多數(shù)人向往的住宅環(huán)境,通過(guò)挖掘住宅小區(qū)的可綠化資源,合理規(guī)劃和擴(kuò)充綠化面積,通過(guò)聘用專業(yè)人員對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理,美化小區(qū)綠化環(huán)境。
(六)在道路保養(yǎng)方面
很多小區(qū)的道路,年久失修,低洼積水嚴(yán)重,影響了小區(qū)居民的正常通行,實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)之后,小區(qū)內(nèi)的道路便有了日常維護(hù)與監(jiān)管,確保的車輛和行人的正常通行;
(七)在維修服務(wù)方面
居民事,無(wú)小事,不推諉,無(wú)論下水道堵塞,屋頂漏水,還是樓道燈還是單元防盜門損壞,無(wú)論是節(jié)假日,還是深夜,社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)維修服務(wù)總是在居民要求的第一時(shí)間趕到,讓居民真正體會(huì)到什么是方便。
四、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
杭州市老舊小區(qū)物業(yè)管理改善工程和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式,得到迅速推廣和廣大社區(qū)居民認(rèn)可的原因得益于六個(gè)方面的機(jī)制建設(shè):
一是政府主導(dǎo)、屬地管理的工作機(jī),二是因地制宜,系統(tǒng)完善的政策機(jī)制;三是建管并舉,靈活多樣的管理機(jī)制;四是政府補(bǔ)貼,收費(fèi)低廉的扶持機(jī)制;五是發(fā)揚(yáng)民主、共享共建的互動(dòng)機(jī)制;六是多方參與,形式多樣的培訓(xùn)機(jī)制。
五、實(shí)地參觀
地點(diǎn)為:杭州市江干區(qū)采荷街道潔蓮社區(qū)。
掛牌情況:社區(qū)黨委、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)公共服務(wù)工作站、社區(qū)居物監(jiān)督委員會(huì),均為一套人馬。
參觀的內(nèi)容:小區(qū)物業(yè)停車管理、垃圾分類的宣傳與實(shí)施、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、政務(wù)公開(kāi)、物業(yè)管理的制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)人員的崗位圖等。