限購(gòu)限貸有沒(méi)有用？肯定有用?？纯词袌?chǎng)交易量的斷崖式下跌就知道。

　　但這次限購(gòu)限貸政策要起到什么作用，必須有一個(gè)正確的解讀。這次限購(gòu)限貸，是在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入前所未有癲狂的情況下，管理層不得不祭出的無(wú)奈的一招。目的很簡(jiǎn)單，擔(dān)心現(xiàn)在不出手主動(dòng)為市場(chǎng)降溫，市場(chǎng)的非理性之火一旦蔓延，可能引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是誰(shuí)也不愿意看到的。凱恩斯講的動(dòng)物精神在中國(guó)每一次資產(chǎn)價(jià)格泡沫驚人膨脹的時(shí)候，都會(huì)表現(xiàn)的淋漓盡致?！　?duì)于今年市場(chǎng)的表現(xiàn)，我曾表示兩點(diǎn)：

　　第一，為去庫(kù)存而采取的全面放松房地產(chǎn)的政策是值得商榷的，因?yàn)椋谑袌?chǎng)分化非常嚴(yán)重的情況下，大城市的供給不足和中小城市的住房嚴(yán)重過(guò)剩不可能吃同一種藥。所有城市采取一個(gè)政策，犯的是最低級(jí)的錯(cuò)誤；

　　第二，采取全面寬松的結(jié)果一定是大城市房?jī)r(jià)的大漲，而需要去庫(kù)存的城市量?jī)r(jià)巋然不動(dòng)。

　　市場(chǎng)以實(shí)際表現(xiàn)證明了這兩點(diǎn)。所以，現(xiàn)在采取限購(gòu)限貸，其實(shí)是為全面放松房地產(chǎn)政策買(mǎi)單。

　　在市場(chǎng)陷入冷凍之后，我也注意到，外界非常擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)大跌的周期。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我在很多場(chǎng)合都表明自己的判斷，大跌不是政策目標(biāo)的選項(xiàng)，大跌不僅意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)失去房地產(chǎn)拉動(dòng)之后將陷入動(dòng)力真空，也意味著房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨時(shí)兌現(xiàn)，這是任何人不愿意看到的。

　　所以，在市場(chǎng)冷凍之后，總理在澳門(mén)演講時(shí)特別提到房地產(chǎn)，他的原話是這樣的：

　　現(xiàn)在外界對(duì)中國(guó)的債務(wù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的風(fēng)險(xiǎn)有些議論，我認(rèn)為，對(duì)這些問(wèn)題要客觀全面看待。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，住房需求將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　針對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些分化態(tài)勢(shì)，我們將強(qiáng)化，而且也正在強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實(shí)現(xiàn)住有所居，而且要采取有效的措施，符合國(guó)情、城市特點(diǎn)的措施來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　總之，我們有信心、有能力實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)，也有決心守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，并且為明年穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 　　這段話事實(shí)上是在為市場(chǎng)喊話：不要慌。因?yàn)殚L(zhǎng)期需求還在。但是，他同時(shí)表示，要住有所居，要健康發(fā)展，言下之意，房地產(chǎn)不健康。最后一點(diǎn)特別重要，他提到系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這很顯然是針對(duì)房地產(chǎn)而言的。投資投機(jī)需求引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲一定會(huì)引發(fā)暴跌，高層對(duì)此非常清楚。所以，高層是很矛盾的，一方面要降溫，另一方面又擔(dān)心降溫過(guò)度。繼續(xù)暴漲，或者因?yàn)橄拶?gòu)限貸引發(fā)暴跌都是不愿意看到的。但不要低估了決心。13號(hào)市場(chǎng)傳出的消息是，媒體援引多家銀行高管報(bào)道，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　從這些信號(hào)可以看出，高層對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲是不支持的，有沒(méi)有辦法做到，如果想，有的是辦法。其實(shí)真正的辦法到現(xiàn)在還沒(méi)出來(lái)，限購(gòu)限貸只是在警告市場(chǎng)，讓市場(chǎng)好自為之。20多個(gè)城市密集調(diào)控其實(shí)就是在表達(dá)對(duì)市場(chǎng)的不滿(mǎn)。

　　對(duì)于市場(chǎng)下一步的表現(xiàn)，我在之前的文章中都有表述。預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，歷史是管用的，但歷史也是很害人的。因?yàn)槭袌?chǎng)的基本面在變化，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)今非昔比。今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和過(guò)去比，有四個(gè)大的歷史性的不同：

　　一是供需基本平衡，中國(guó)其實(shí)已經(jīng)不缺房子了，個(gè)別城市顯得缺，也是因?yàn)槿藶樵斐傻模ㄟ^(guò)制度的改變，是可以解決的；

　　二是價(jià)格已經(jīng)很高，當(dāng)然，也許可能更高，但從概率上講，很多城市的價(jià)格已經(jīng)高估，存在回調(diào)的可能；

　　三是未來(lái)的住房需求沒(méi)有想象的那么大，每年1500萬(wàn)人進(jìn)城，不等于需要1500萬(wàn)的新增需求，我的估算，到了2017年，二線城市會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩；

　　四是最關(guān)鍵的，人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)在出現(xiàn)。所以，對(duì)于本次調(diào)控，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、房產(chǎn)的持有者，都需要一份新的警惕，而不是根據(jù)過(guò)去的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定做或者不做什么。

　　當(dāng)然，今年房?jī)r(jià)大漲，一個(gè)重要原因是人民幣貶值、資產(chǎn)荒下的避險(xiǎn)引發(fā)的投資需求。如果投資房產(chǎn)是避險(xiǎn)，那么現(xiàn)在，一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。所以，如果你是屬于很多房子的高凈值人士，現(xiàn)在是減持你多余房子的時(shí)候。當(dāng)然，如果你手頭只有一兩套房，就不要胡折騰。其實(shí)，房地產(chǎn)作為投資品，是少數(shù)人的專(zhuān)利，但今年房?jī)r(jià)的邏輯，就是少數(shù)人的投資需求引發(fā)了全面的恐慌。一些本來(lái)沒(méi)有多少積蓄的人老問(wèn)我：現(xiàn)在除了房子，還能投資什么？這個(gè)問(wèn)題其實(shí)和大多數(shù)人都無(wú)關(guān)。

　　2014年9月30日，我讓大家“喪心病狂的買(mǎi)房”，今天，面對(duì)市場(chǎng)超乎想象的瘋狂，你該回歸冷靜，靜觀市場(chǎng)的變化，而不是按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)想當(dāng)然。

　　最后回應(yīng)兩點(diǎn)：第一，有償問(wèn)題的事正在研究最后的平臺(tái)，正式啟動(dòng)會(huì)事先通知大家；第二，最近討論的很熱的人保人民幣匯率還是保房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我認(rèn)為是一個(gè)偽問(wèn)題，我會(huì)在周一寫(xiě)文章闡述我對(duì)人民幣匯率未來(lái)的看法，以及對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響。