一個老板投資了兩個億，當?shù)赜幸粭潬€尾樓閑置近兩年，馬上要資金鏈斷裂；但這名老板在一個下午瞬間解決資金鏈問題。無產(chǎn)權(quán)的房子更被估值為18個億。到底是如何操作的？

先看看房子大概背景：

產(chǎn)權(quán)：沒有

面積：20萬平方 (每層2萬平方)

租賃：23年

租金：幾百萬/年

周邊配套：不完善

看了上面的基本資訊，估計大家都覺得沒法救活了，要知道，房子沒有產(chǎn)權(quán)是無法賣的，而且周邊環(huán)境與商業(yè)配套還是不齊全的，你可能會在想，這老板玩大了吧，錢是要丟大海了。經(jīng)營企業(yè)近三十年的兩個億積蓄就這樣全部投進去，風險太大了。

原來，這位老板當時準備和義烏人合作做一個小商品城，但是當時互聯(lián)網(wǎng)沖擊各行業(yè)，考慮到種種風險因素，原要投資的義烏人就撤離了項目，導致這項目擱淺。至今只剩下600萬左右的運營資金了。

在和這位老板交流的過程中得知，這里以前就是非常傳統(tǒng)的廠房租賃，因為急轉(zhuǎn)型，并沒有運營房產(chǎn)的經(jīng)驗，投進2個億欠外債1500多萬。

轉(zhuǎn)型并不是從這個重資產(chǎn)行業(yè)抽身再把錢投入到另一個重資產(chǎn)的行業(yè)，而是從重資產(chǎn)行業(yè)如何轉(zhuǎn)換成輕資產(chǎn)經(jīng)營的方式

當時聊完以后，根據(jù)實際情況出了三個解決方案：

一、轉(zhuǎn)為商業(yè)綜合體：可以做但是沒有品牌，品牌也不會入駐，閑置時間太長，商業(yè)信用不夠，還需要調(diào)整整體建筑的規(guī)劃、周邊環(huán)境。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)：就是這樣的一個思路，瞬間打開人生；但是需要養(yǎng)老地產(chǎn)的牌照，沒有像綠地、萬科一樣形成品牌的開發(fā)商；也不是一般人能拿到這樣的牌照。

三、租賃行業(yè)：老本行。這是最后打算，沒辦法也得慢慢收回，每年2千萬需要10年時間收回前30年的收益，這是最后一步的辦法。

一切的資源，這個偉大的世紀都已經(jīng)準備好，我們只需要思考用什么方式把它借過來﹗

最后，我們選擇了做養(yǎng)老地產(chǎn)，原因是每個行業(yè)都有它本身的屬性，根據(jù)屬性制定合適的戰(zhàn)略；這個項目的地產(chǎn)性質(zhì)與養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)類同；

接下來步驟：

第一步：如何找到合適的突破口？（方向在哪？）

第二步：如何解決前期資金問題？（錢在哪來？）

第三步：如何找到客戶問題？（客戶在哪？）

第四步：如何解決銷售的問題？（團隊在哪？）

要知道，養(yǎng)老地產(chǎn)賣的是使用權(quán)，吃、住、玩、娛都要在內(nèi)部完成，這個項目總面積20萬平，按每個房間30平方算，可以拆分出來6千個房間；按照市場最低的算法也得30萬一個，最貴的在100萬，而且使用權(quán)按10年時間；那按照我們最低的來說，直接拉升估值18個億。

第一步：如何找到合適的突破口？

當時問老板，有沒有認識做地產(chǎn)的朋友，最后找到一個，但對方開出的條件是：想和我們合作最起碼需要5千萬的資金；這5千萬用作前期的綠化和樣板房；一個養(yǎng)老地產(chǎn)如果沒有綠化和樣板房，基本不會有人相信。

第二步：如何解決前期資金問題？

吃虧、利他的傻子精神，先送500套出去﹗

公務員最了解國家政策，養(yǎng)老地產(chǎn)每個床位價格他們最清楚，而且每年國家還有補貼萬元。

好了，放話﹗原30萬一個且只有10年使用權(quán)的床位，現(xiàn)在10萬每個并且送20年使用權(quán)﹗而且這10萬元也不用你自己出錢﹗

很多人會問：這樣做不是賠了嗎？

答案：運營無形資產(chǎn)，賺的是別人看不到的錢。

投資的核心：

一、保證對方的投資回報率

二、創(chuàng)造清晰的預期

三、明確投資回報周期

公務員具有最大的信用背書，一定會傳播開來，加上背后的運作，5千萬是小兒科，迎刃而解

現(xiàn)在已經(jīng)順利解決了方向轉(zhuǎn)型問題、初步運作資金問題。找到了方向和資金；解決了操作的首要問題，接下來就是按照方案執(zhí)行。

你如果敢把自己的錢裝進客戶口袋，客戶一定會降低對你的要求，滿足你的需求。