建筑房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)排查與節(jié)稅規(guī)劃

   正確的思維方法比稅法本身更重要！

   【背景】

   建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增已經(jīng)兩年了，但是大部分建筑房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員對(duì)增值稅還是把握不透，思維混亂，企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，僅以發(fā)票為例，目前，很多建筑企業(yè)取得的發(fā)票中至少60%以上的發(fā)票不合規(guī)，有的企業(yè)可能高達(dá)80%以上，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)只學(xué)了一些“點(diǎn)”,沒有把握“面”，學(xué)會(huì)了一些“皮毛”，沒有把握住“實(shí)質(zhì)”，更沒有構(gòu)建起正確的增值稅思維。

   開票系統(tǒng)升級(jí)、金稅三期發(fā)力、聯(lián)合懲戒、黑名單、“互聯(lián)網(wǎng)+稅務(wù)”、國(guó)地稅合并等嚴(yán)征管模式下，稅務(wù)稽查方式改變，稽查力度更大、稽查目標(biāo)更精準(zhǔn)，建筑房地產(chǎn)企業(yè)最大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)莫過于增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而防范增值稅發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又必須精通增值稅政策并靈活運(yùn)用。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,一筆業(yè)務(wù)同時(shí)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等多稅種，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更是不可忽視！

   【收益】

   建筑房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理：以發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為重點(diǎn)，以項(xiàng)目稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為主線，以合同稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理為源頭，以“四流合規(guī)”為標(biāo)準(zhǔn)，以控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合法節(jié)稅為目標(biāo)，做好建筑房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作。

   本課程將全面解析建筑房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，從發(fā)票、項(xiàng)目、合同幾個(gè)角度全面解決建筑房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑難問題。本課程，旨在幫助企業(yè)有效防控嚴(yán)征管模式下的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

   欒老師不僅帶給你豐富的稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)技能，切實(shí)減輕納稅人稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，更是構(gòu)建你正確的稅務(wù)思維!只有具備稅務(wù)思維才能學(xué)好稅法！很多涉稅問題自然迎刃而解。

一、構(gòu)建正確的稅務(wù)思維，復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化

   欒老師用豐富的案例讓你知道什么是稅務(wù)思維，怎樣高效學(xué)習(xí)稅務(wù)實(shí)戰(zhàn)，怎樣在沒有“明確文件”下準(zhǔn)確“預(yù)測(cè)”政策，怎樣識(shí)別稅務(wù)謠言，怎樣事半功倍學(xué)會(huì)稅法。

二、新政解讀、案例分析及應(yīng)對(duì)（截至講課前的2019年度新政策，不斷增加）

（一）《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部

稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)）

（二）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第14號(hào)）

（三）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第15號(hào)）

（四）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）

（五）《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕20號(hào)）

…… ……

三、40個(gè)真實(shí)稅案教你規(guī)避發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）發(fā)票新系統(tǒng)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（二）虛開發(fā)票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（三）真發(fā)票也有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（四）應(yīng)開票未開票的大風(fēng)險(xiǎn)

（五）你可能想不到的假發(fā)票稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（六）虛開發(fā)票后即作廢，也構(gòu)成虛開

（七）虛開發(fā)票沒用也是虛開發(fā)票罪

（八）應(yīng)取得發(fā)票而未取得發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)

（九）小發(fā)票蘊(yùn)含法律大難點(diǎn)

（十） “對(duì)開”和“環(huán)開”專用發(fā)票

（十一）公司注銷了涉嫌虛開發(fā)票也清查

（十二）涉嫌虛開增值稅專用發(fā)票罪，犯罪情節(jié)輕微,檢察院竟然不起訴

(十三) 《已證實(shí)虛開通知單》應(yīng)對(duì)

(十四) 開票方不起訴，對(duì)受票方提起公訴

(十五) 最高院指導(dǎo)案例

(十六) 最高檢典型案例

（十七）怎樣保護(hù)自己

四、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票特殊規(guī)定

（一）建筑服務(wù)發(fā)票開具基本規(guī)定

（二）一般納稅人提供建筑服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定

（三）小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定

（四）建筑服務(wù)預(yù)收款發(fā)票開具規(guī)定

（五）總分包工程項(xiàng)目差額征稅及發(fā)票開具規(guī)定

（六）納稅人提供建筑服務(wù)扣除分包款應(yīng)取得合法有效憑證的規(guī)定

（七）第三方提供建筑服務(wù)開具發(fā)票的特殊規(guī)定

（八）建筑企業(yè)違法分包業(yè)務(wù)可否差額征稅與抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的疑難問題分析

（九）納稅人掛靠經(jīng)營(yíng)掛靠方與被掛靠方雙方的發(fā)票及財(cái)稅處理

（十）銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具基本規(guī)定

（十一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)票開具規(guī)定

（十二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款發(fā)票開具規(guī)定

（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差額征稅及發(fā)票開具規(guī)定

（十四）建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)增值稅政策及發(fā)票開具總結(jié)

五、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具時(shí)點(diǎn)全解析

（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、企業(yè)所得稅收入、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)時(shí)間的異同分析

（二）提前開票與延遲開票的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（三）開票時(shí)點(diǎn)常見誤區(qū)

六、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）扣稅憑證合法合規(guī)（8大方面判斷）

（二）增值稅扣稅憑證的種類

（三）增值稅扣稅憑證抵扣期限

（四）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的情形

（五）四流合規(guī)（單列一節(jié)）

（六）不動(dòng)產(chǎn)抵扣

（七）農(nóng)產(chǎn)品抵扣

（八）特殊政策

七、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要準(zhǔn)確理解四流合規(guī)

（一）合同、發(fā)票、資金、業(yè)務(wù)四流合一

（二）三方抵賬協(xié)議、委托收款協(xié)議、委托付款協(xié)議

（三）四流不合一但稅法允許抵扣的特殊情形

八、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)外費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）熟練運(yùn)用價(jià)外費(fèi)用相關(guān)稅法政策。

（二）準(zhǔn)確判斷一項(xiàng)費(fèi)用（含代收、代墊款項(xiàng)）是否屬于價(jià)外費(fèi)用。

（三）價(jià)外費(fèi)用的發(fā)票問題。

（四）價(jià)外費(fèi)用營(yíng)改增前后的變化。

（五）價(jià)外費(fèi)用與混合銷售、兼營(yíng)業(yè)務(wù)的區(qū)別

（六）押金、保證金是否屬于價(jià)外費(fèi)用。

（七）財(cái)政補(bǔ)貼是否屬于價(jià)外費(fèi)用。

（八）稅務(wù)爭(zhēng)議事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)化解方法。

（九）合同中的價(jià)外費(fèi)用條款需要特別關(guān)注的幾點(diǎn)涉稅事項(xiàng)。

九、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)業(yè)務(wù)與混合銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）兼營(yíng)、混合銷售怎樣準(zhǔn)確區(qū)分？

（二）兼營(yíng)、混合銷售在合同簽訂、發(fā)票開具、財(cái)稅處理上需要注意哪些事項(xiàng)？

（三）兼營(yíng)、混合銷售的錯(cuò)誤納稅籌劃是怎樣的？

（四）兼營(yíng)、混合銷售怎樣正確納稅籌劃？

（五）一表打盡兼營(yíng)、混合銷售各種情形的稅務(wù)處理。

十、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）增值稅視同銷售政策詳解

（二）增值稅視同銷售案例解析

（三）增值稅視同銷售與所得稅、土地增值稅視同銷售的區(qū)別

十一、建筑業(yè)工程項(xiàng)目計(jì)稅方法的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）一表打盡建筑業(yè)重要稅收政策與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（二）建安營(yíng)改增對(duì)建筑方與建設(shè)方的影響與博弈

（三）若是分包違反《建筑法》，比如將主體分包、多級(jí)分包，預(yù)繳稅款時(shí)能否扣除分包款后進(jìn)行預(yù)繳？

（四）建筑工程老項(xiàng)目判斷標(biāo)準(zhǔn)

（五）建筑工程老項(xiàng)目判斷標(biāo)準(zhǔn)實(shí)質(zhì)重于形式還是形式重于實(shí)質(zhì)？

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法嗎？

（七）新增建設(shè)服務(wù)老項(xiàng)目可否按照老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？

（八）建筑安裝行業(yè)營(yíng)改增納稅人符合“老項(xiàng)目”的，選擇按照簡(jiǎn)易辦法征收方式，可否開具增值稅專用發(fā)票，對(duì)方取得專用發(fā)票后可否認(rèn)證抵扣？

（九）申報(bào)資料注意事項(xiàng)

（十）建筑企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的工程項(xiàng)目，在計(jì)算繳納增值稅時(shí)，可以扣除的分包款項(xiàng)包括哪些？

（十一）發(fā)包方代分包方發(fā)放的農(nóng)民工工資，代發(fā)的工資從應(yīng)付分包款中直接扣除，分包方能否將發(fā)包方代為發(fā)放的農(nóng)民工工資并入分包款中，向發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票？

（十二）建筑業(yè)增值稅、所得稅、會(huì)計(jì)收入的異同與協(xié)調(diào)

（十三）納稅人跨區(qū)經(jīng)營(yíng)的財(cái)稅處理

（十四）總分包業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理

十二、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)稅方法的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一表掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理辦法

（一）銷售額差額計(jì)稅的15個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（二）預(yù)繳稅款

（三）老項(xiàng)目怎么選擇計(jì)稅方式？

（四）代收的等費(fèi)用是否繳稅？

（五）建設(shè)方支付的賠償款、提請(qǐng)竣工獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)是否繳稅？

（六）房地產(chǎn)公司代收的有線電視施工費(fèi)是否繳稅？

（七）預(yù)售環(huán)節(jié)收取的預(yù)收房款以及定金、訂金、誠(chéng)意金是否繳稅？

（八）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？

（九）公共配套設(shè)施移交相關(guān)部門是否視同銷售？

（十）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

（十一）精裝房的銷售

（十二）買房送車位、買房贈(zèng)車、買房送“蘋果” 、買房送物業(yè)費(fèi)等類似業(yè)務(wù)稅務(wù)處理

（十三）車庫、車位的處理

（十四）售樓處、樣板間的處理

（十五）售樓處的餅干、糖等免費(fèi)食品需要視同銷售嗎？

（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？

（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？

（十八）代墊首付

（十九）銷售退回、銷售折讓

（二十）購房返稅

（二十一）同一《施工許可證》下的開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡(jiǎn)易征收和一般計(jì)稅方法嗎？

（二十二）燃?xì)獬跹b費(fèi)

（二十三）自行開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題

（二十四）開發(fā)項(xiàng)目出租和自用處理問題

（二十五）開發(fā)項(xiàng)目自用、出租、回租、轉(zhuǎn)租、免租處理問題

（二十六）代建工程財(cái)稅操作

（二十七）財(cái)稅處理綜合案例

十三、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特色業(yè)務(wù)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）業(yè)務(wù)模式與組織架構(gòu)管理

（二）外購材料設(shè)備模式的管理

（三）“甲供工程”、清包工模式的管理

（四）材料設(shè)備內(nèi)部調(diào)撥或內(nèi)部租賃模式

（五）自制材料模式

（六）外部租賃模式稅收管理

（七）專業(yè)分包和勞務(wù)分包風(fēng)險(xiǎn)

（八）建筑勞務(wù)外包和勞務(wù)派遣的選擇

（九）轉(zhuǎn)包風(fēng)險(xiǎn)

（十）工程結(jié)算管理問題與應(yīng)對(duì)

（十一）EPC 工程總承包項(xiàng)目

（十二） BT、BOT、PPP模式稅收問題

（十三）資質(zhì)共享問題

（十四）聯(lián)營(yíng)合作項(xiàng)目（掛靠經(jīng)營(yíng)）

（十五）項(xiàng)目經(jīng)理承包制

十四、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同條款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）真實(shí)案例告訴你合同條款涉稅風(fēng)險(xiǎn)有多大

（二）通用合同13個(gè)涉稅條款風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)

（三）建筑施工合同10個(gè)涉稅條款分析與應(yīng)對(duì)

（四）商品房銷售合同5個(gè)涉稅條款分析與應(yīng)對(duì)

十五、建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)稅規(guī)劃

（一）利用臨界點(diǎn)籌劃

（二）一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅合理選擇籌劃

（三）供應(yīng)商和分包商的選擇籌劃

（四）工程與勞務(wù)分包的籌劃

（五）兼營(yíng)與混合銷售、價(jià)外費(fèi)用的籌劃

（六）改變掛靠經(jīng)營(yíng)模式

（七）甲供工程合理籌劃

（八）組織架構(gòu)的合理安排

（九）轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y模式

（十）關(guān)聯(lián)交易的籌劃

（十一）業(yè)務(wù)流程再造

（十二）銷售收入籌劃

（十三）代收費(fèi)用籌劃

（十四）利息支出籌劃

（十五）成本核算對(duì)象和分?jǐn)偡椒?

（十六）增加可扣除項(xiàng)目籌劃

（十七）會(huì)開發(fā)票也節(jié)稅

（十八）充分利用稅收優(yōu)惠政策