中國(guó)獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、樓市春天派掌門(mén)人、中國(guó)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席、亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存老師在出席某高峰論壇時(shí)針對(duì)目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)、頻頻出臺(tái)的樓市新政做了深刻的解讀并針對(duì)當(dāng)前三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。

一、被誤讀的樓市

陳寶存老師指出，目前社會(huì)上對(duì)樓市存在普遍的誤讀，主要體現(xiàn)在土地財(cái)政 、房?jī)r(jià)收入比、租售比、黑燈率與空置率、保障性安居工程、四萬(wàn)億救樓市、房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP比重、房地產(chǎn)稅制與房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度、產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題、自由居住率、庫(kù)存量與待售面積、在建面積、集體建設(shè)用地入市與流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)與違章建筑、地方債真相、貨幣超發(fā)（M2）、空手套白狼等方面。他表示，近幾年在全國(guó)各地樓價(jià)漲聲四起，業(yè)界人士及購(gòu)房者不斷結(jié)合統(tǒng)計(jì)局、數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比、租售比、黑燈率，用以證實(shí)中國(guó)商品房?jī)r(jià)格高于國(guó)際平均水平，樓市泡沫嚴(yán)重，但實(shí)際上這些數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性。

陳寶存老師稱(chēng)，目前城市中空置的房子基本處于城郊地帶，因?yàn)檫@些地方道路交通條件不佳，生活設(shè)施不完善，許多購(gòu)了房子的人又回到中心城區(qū)居住，造成了樓盤(pán)黑燈率較高，并非所謂的樓市過(guò)剩。還有租售比，許多人是拿待售期房房?jī)r(jià)和市場(chǎng)租房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算租售比。事實(shí)上，流通在市場(chǎng)上的中心城區(qū)出租房，多是交房多年的現(xiàn)房。如果用實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)來(lái)比，中國(guó)房屋的租售比較合理，買(mǎi)房越早的人收益越大。“這些數(shù)據(jù)的誤讀，會(huì)給人造成樓市泡沫的假象?！标悓毚胬蠋煼Q(chēng)，中國(guó)每年約有1500萬(wàn)農(nóng)村人口要進(jìn)城，大批擁有老舊住房、福利房的市民想住上更大更好的房子里；還有準(zhǔn)備結(jié)婚的80后、90后年輕人，不會(huì)像60、70后一樣愿和老人同住在一起……這些都是強(qiáng)勁的需求。在這種強(qiáng)勁的需求下，中國(guó)樓市不會(huì)在短期內(nèi)陷入困境。

二、政策大轉(zhuǎn)折的市場(chǎng)趨勢(shì)

陳寶存老師認(rèn)為2014年樓市影響的真實(shí)因素主要有6個(gè)，分別是：2012年9月土地成交才恢復(fù)，這就造成2014年新盤(pán)上市量不足；2013年11月強(qiáng)力限價(jià)，高價(jià)盤(pán)壓制預(yù)售；信貸政策不明朗，年初按揭房貸難度大；利率市場(chǎng)化商業(yè)銀行利息上浮，消費(fèi)者觀望等待；財(cái)經(jīng)證券媒體造謠生事；慣性認(rèn)識(shí)在住建系統(tǒng)一直存在，政策走向眾說(shuō)紛紜。雖然這些因素導(dǎo)致2014年全國(guó)樓市遇冷，但同比下滑的基礎(chǔ)是由于2013年樓市賣(mài)得太高太好，所以即使樓市下跌也不算大跌。

此外，陳寶存老師還談到了自2014年下半年開(kāi)始的不斷推出的樓市新政，從9·30新政到央行降準(zhǔn)降息再到今年的3·30新政，都可以看到政府在“穩(wěn)樓市”方面的一個(gè)決心。因此，陳教授表示，中國(guó)地產(chǎn)在黃金十年過(guò)后至少還有30年的白銀時(shí)代。

三、三四線市場(chǎng)現(xiàn)狀

陳寶存老師表示，三四線城市目前主要存在以下幾方面問(wèn)題：開(kāi)發(fā)企業(yè)土地供應(yīng)量大，人口導(dǎo)入需要時(shí)日；土地上市價(jià)格過(guò)低，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)旺盛，市場(chǎng)無(wú)法接受如此大的開(kāi)發(fā)量；市場(chǎng)誤讀，導(dǎo)致消費(fèi)人群觀望；交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)過(guò)高，投資房產(chǎn)轉(zhuǎn)手難度大；劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象在三四線城市較為普遍，而實(shí)力房企的逃離，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)降低；銀行對(duì)三四線和中小房企的前途看淡，導(dǎo)致資金壓力下的中小房企缺乏市場(chǎng)信心；地方政府索取利益的多，對(duì)房企支持手段少之又少。

針對(duì)以上問(wèn)題，陳寶存老師給出以下建議：

1、鼓勵(lì)消費(fèi)人群入市，澄清市場(chǎng)誤讀，輿論引導(dǎo)十分關(guān)鍵。

2、新房與二手房契稅的減免力度大些。

3、產(chǎn)權(quán)類(lèi)保障房減少甚至結(jié)束符合政策要求。

4、小產(chǎn)權(quán)適當(dāng)采取措施遏制新增，加大開(kāi)發(fā)難度。

5、金融機(jī)構(gòu)采取措施支持重點(diǎn)企業(yè)，而不是普遍支持。

6、市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)落，支持重點(diǎn)企業(yè)的目的是保證開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

7、財(cái)政補(bǔ)貼買(mǎi)房人不是財(cái)政負(fù)擔(dān)，而是房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)稅收與土地出讓金收入增長(zhǎng)的考慮。

8、調(diào)升基準(zhǔn)地價(jià)，調(diào)升新地塊拍賣(mài)的底價(jià)，房?jī)r(jià)小步慢跑。

9、對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的企業(yè)，支持力度強(qiáng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

10、調(diào)升公積金貸款額度和首付成數(shù)，公積金使用可以擴(kuò)大到同事朋友等未繳納公積金人群。

11、商業(yè)銀行對(duì)按揭貸款的支持力度看商業(yè)銀行總行細(xì)則。

12、供大于求的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能盡保。

13、明確二手房轉(zhuǎn)讓契稅按總價(jià)的1%，適合本地市場(chǎng)的方式。

14、鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)不宜鼓勵(lì)，農(nóng)民進(jìn)城的刺激政策要有。