明天北京給廊坊某房企做論壇，談環(huán)京地區(qū)樓市。他們準(zhǔn)備的稿子很多是有問題的，這家企業(yè)在燕郊大廠（潮白河地區(qū)）固安都沒有項目，上述地區(qū)我稱之為環(huán)京第一圈層，而這家企業(yè)主要在永清，霸州，涿州和香河有地，這是我稱之為環(huán)京第二、三圈層的地區(qū)，價值可能低了點，但是，在北京市區(qū)土地供應(yīng)的局面下，環(huán)京第二第三圈層也是最具投資價值的。
       這就是我們大環(huán)京未來的土地供應(yīng)問題，可以說，你試圖真正的做一個新型產(chǎn)業(yè)，但是，上述地區(qū)也沒地供應(yīng)給你了！昨天朋友和我說，固安全國前二十強房企都在琢磨，但是都拿不到土地。固安早已經(jīng)不是廊坊的固安，是北京的固安。連廊坊著名企業(yè)在上述第一圈層都無地可拿。太多全國房企更是想在環(huán)京地區(qū)拿地，現(xiàn)在的局面是連香河涿州也拿不到地了，原因我們早就講過了，那就是廊坊地區(qū)沒有大量新增建設(shè)用地指標(biāo)。
       在河北省，廊坊只能算三流城市，并不受省級政府重視。所以，環(huán)京已經(jīng)在懷來拿不到地了甚至炒作冬奧會的張家口也拿不到地，原因也是統(tǒng)一規(guī)劃的問題。這就是我們大環(huán)京未來的土地供應(yīng)問題，可以說，你試圖真正的做一個新型產(chǎn)業(yè)，但是，上述地區(qū)也沒地供應(yīng)給你了！炒作廊坊市區(qū)，永清，霸州，可能也是無奈的事。
       北京不可能把通州建設(shè)成為北京新中心，北京多中心格局是必然的事。通州樓市一個最大的問題是沒有可炒作的點，更沒有商業(yè)與住宅的拿地空間。通州土地供應(yīng)把臺湖作為重點也是無奈，原因是通州老縣城的拆遷難度很大。北京對于拆遷的乏術(shù)，也導(dǎo)致潞城鎮(zhèn)這個一直鳥不拉屎的地方成為北京預(yù)留地。北京市政府公務(wù)員是很悲慘的弱勢群體，全部屌絲也導(dǎo)致北京黨政機關(guān)單位沒有保障房供應(yīng)，當(dāng)然，北京真正的管理者不是北京市政府也是主要原因。對于北京西部的部委和軍隊缺乏管束的機制，所以我一直說北京市只是通州大興房山平谷延慶密云等地政府。
       還沒有注意到的是國土部強推的劃定城市開發(fā)邊界和劃定永久性基本農(nóng)田政策。不是空地都是建設(shè)用地，建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的也不足一成?，F(xiàn)在的政策是包括產(chǎn)業(yè)用地空間也受到擠壓。包括三四線城市新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)與開發(fā)也是不可能大量增加的，原因是我們的劃定城市開發(fā)邊界，劃定永久性基本農(nóng)田要推廣到600個城市。這個思路很多房企沒有去關(guān)注，盲目拿地將受到很大的阻力。
       至于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的實質(zhì)主要是新增的產(chǎn)業(yè)用地在主要城市以新增建設(shè)用地的形式供地也是不可能的了，原有老產(chǎn)業(yè)用地與目前的新型產(chǎn)業(yè)用地有很大的不同。老產(chǎn)業(yè)需要3000畝地做工廠和依托工廠的各項社會配套設(shè)施在產(chǎn)業(yè)禁止名錄下，土地閑置的可能性極大。原有的征地方式，原有工業(yè)用地性質(zhì)與規(guī)劃的變更不考慮原業(yè)主的利益的方式也要改變，僅此而已，不是要作為住宅用地上市。
       還有很多政策可以告訴大家的事，通州只是行政副中心，不能作為商業(yè)金融居住中心而存在。至于通州熱炒的所謂人民大學(xué)等名校搬遷，那只是在通州建立分校而已。北京學(xué)區(qū)資源在老東西城和海淀。學(xué)區(qū)內(nèi)名校搬遷到屌絲為主的行政副中心區(qū)域，那是學(xué)區(qū)資源大大貶值，問問部委和軍隊干不干就清楚了。
       至于環(huán)球影城等等旅游項目，第一，中國電影業(yè)能否支撐環(huán)球影城是個問題。第二，中國所有旅游項目所在地都不是最好的居住地，你不嫌吵嗎？而且旅游地的商業(yè)醫(yī)療學(xué)校資源有嗎？
       那么炒作冬奧會，更是腦子發(fā)燒了。冬奧會之后的樓市利好出盡，必將大蕭條。所以京張冬奧會主辦權(quán)獲得后的當(dāng)天，提醒大家不要炒作張家口和崇禮。你硬要買了等出租，想想冰雪項目有幾個月的旺季就懂了。山東沿海的教訓(xùn)還不夠嗎？
    陳寶存，男，出生于1965年01月20日，中國民主同盟盟員。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事。全國地產(chǎn)知名專家和評論人，杰出地產(chǎn)人，大腕級地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人。房教中國網(wǎng)房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)全程特聘講師,房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會會員。陳寶存助理：蔡老師13738088857.