人物簡(jiǎn)介

    曹建海，1967 年出生，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院教授、博士生導(dǎo)師。2010 年 12 月被30 萬(wàn)網(wǎng)民票選為“中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)九大風(fēng)云人物”之一。

    他建議，業(yè)主不要鬧事，企業(yè)不要誤判，政府不要救市

    這是一個(gè)平淡的“金九銀十”，北京市朝陽(yáng)區(qū)大多數(shù)房產(chǎn)中介門(mén)前依然冷清，櫥窗內(nèi)空空蕩蕩。而往年的這個(gè)時(shí)候，櫥窗里應(yīng)該掛滿了待出售房屋的簡(jiǎn)介和價(jià)格。假如詢問(wèn)工作人員那些簡(jiǎn)介到哪里去了，他們大多會(huì)回答：“我們暫時(shí)撤掉了，等房?jī)r(jià)漲上來(lái)再掛上?！倍嗄暌詠?lái)，這是他們第一次承認(rèn)“房?jī)r(jià)下去了”，但依然期待“再上來(lái)”。

    在多數(shù)人看來(lái)，“再上來(lái)”的可能性越來(lái)越小了?！氨辣P(pán)”的聲音從年初開(kāi)始就不絕于耳，6月以來(lái)的變化似乎也在印證著這種預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，越來(lái)越多的中國(guó)城市步入房?jī)r(jià)下跌通道。與此同時(shí)，地方政府坐不住了，救市政策紛紛出臺(tái)。除北上廣深和三亞外，各地的“限購(gòu)令”陸續(xù)被取消。國(guó)慶節(jié)前一天，央行正式發(fā)文宣布將實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，首套房首付30%，最低可執(zhí)行七折利率；首套房結(jié)清貸款的，再買(mǎi)一套房，貸款政策視為首套；在已取消限購(gòu)的城市中，三套及以上住房可申請(qǐng)住房貸款……消息出來(lái)，一部分人在問(wèn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)還崩得了嗎？另一部分人在問(wèn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)還救得了嗎？

多年研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的社科院教授曹建海告訴環(huán)球人物雜志記者：“房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)崩，但這輪救市不會(huì)像以前那樣有效了?！?/span>

    買(mǎi)房不是剛需

    環(huán)球人物雜志：按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，沒(méi)有一種商品的價(jià)格是永遠(yuǎn)上漲不下跌的，中國(guó)房?jī)r(jià)為什么例外？

    曹建海：這跟我們的經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)。執(zhí)政層注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，通過(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地方政府在其中獲取巨大經(jīng)濟(jì)利益。政府從中取利、開(kāi)發(fā)商獲取壟斷利潤(rùn)、炒房的從中加價(jià)，這三個(gè)環(huán)節(jié)就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)泡沫。但長(zhǎng)期看，有漲就有落，現(xiàn)在可能就是拐點(diǎn)。

    環(huán)球人物雜志：房地產(chǎn)市場(chǎng)今年開(kāi)始走冷，原因有哪些？

    曹建海：首先是大趨勢(shì)，泡沫肯定要有消除的時(shí)候，因?yàn)槠鋬r(jià)格脫離了本身的價(jià)值。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)與租金之間應(yīng)該有個(gè)合理的比值，一套房子的總價(jià)應(yīng)該在這套房月租金的200倍以內(nèi)。但在北京，這個(gè)比例是600倍。

    其次是預(yù)期變了?，F(xiàn)在市場(chǎng)的信心不足，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，人們的收入特別是灰色收入減少了。特權(quán)階層、收入畸高階層是房?jī)r(jià)上漲的主要推手，最近的反腐讓官員、高收入階層的灰色收入明顯減少，而低收入群體雖然收入在增長(zhǎng)，但離買(mǎi)房還有差距。

    第三是未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記透明化。信息一旦公開(kāi)，市場(chǎng)過(guò)剩的情況就會(huì)非常明顯。很多擁有多套住房的人，尤其是還握有權(quán)力的人就會(huì)成為紀(jì)檢部門(mén)查辦的對(duì)象。他們可能會(huì)把房屋拋出去，囤積住房就會(huì)大幅減少。還有將來(lái)征收不動(dòng)產(chǎn)稅，擁有多套住房在經(jīng)濟(jì)上也是不合算的。一般來(lái)講，一套房一年如果征1萬(wàn)元不動(dòng)產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)最少要落20萬(wàn)。

    環(huán)球人物雜志：有觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)的住房剛性需求非常龐大，傳統(tǒng)觀念也認(rèn)為應(yīng)該“居者有其屋”，所以房?jī)r(jià)還會(huì)堅(jiān)挺。

    曹建海：剛需是前總理溫家寶用過(guò)的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，后來(lái)似乎變成了一種客觀存在。其實(shí)從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，購(gòu)買(mǎi)住房不能算剛需。吃飯是剛需，睡覺(jué)需要床位是剛需，但房屋可以有多種方式來(lái)獲得：購(gòu)買(mǎi)、租賃、保障房等?，F(xiàn)在所謂的剛需很大程度上是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲引起貨幣貶值，人們意識(shí)到現(xiàn)在不買(mǎi)以后靠工資收入更買(mǎi)不起。這種“剛需”其實(shí)是一種投資或投機(jī)的需求，是在房?jī)r(jià)瘋狂上漲時(shí)期形成的一種特殊需求。隨著價(jià)格上漲，住房面積會(huì)減小，位置會(huì)變得更加偏遠(yuǎn)，在這種情況下中國(guó)人還要買(mǎi)房子，這種不受價(jià)格影響的買(mǎi)房行為就是非理性需求。

    傳統(tǒng)文化中的“居有所屋”，其實(shí)只是需要一個(gè)穩(wěn)定的可居住的環(huán)境，并不是一定要有產(chǎn)權(quán)。因?yàn)橹袊?guó)的房屋租賃市場(chǎng)不健全，地方政府不能提供足夠的用以租賃的房屋，而私人租賃市場(chǎng)又缺乏管理，我們不能穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)刈赓U，所以需要獲得房屋產(chǎn)權(quán)才踏實(shí)。

    沒(méi)有了剛需做基礎(chǔ)，中國(guó)的房?jī)r(jià)就沒(méi)有那么堅(jiān)挺了。

    環(huán)球人物雜志：你之前一直預(yù)言房?jī)r(jià)大跌，現(xiàn)在看是否要實(shí)現(xiàn)了？

    曹建海：還差得很遠(yuǎn)?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)降幅并不大，一線城市核心區(qū)雖然不像過(guò)去那么漲了，還略有下降，但總體跌幅還是比較慢的，有些小區(qū)還有月度上漲的案例。房地產(chǎn)的泡沫還是很大，崩盤(pán)還看不到。而且政府一直在防止房地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤(pán)，防止由此引發(fā)的金融危機(jī)。中央對(duì)于地方債務(wù)危機(jī)是非常敏感的，所以最近采取了一系列救市的政策。

    環(huán)球人物雜志：這些政策會(huì)使房?jī)r(jià)再次反彈嗎？

    曹建海：這些政策難以改變房?jī)r(jià)回落的趨勢(shì)，但回落幅度和節(jié)奏大大減緩了，應(yīng)該會(huì)延長(zhǎng)房?jī)r(jià)回落的周期和時(shí)間。

    環(huán)球人物雜志：很多老百姓希望房?jī)r(jià)下降的速度能像上漲的速度那么快。

    曹建海：一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是漲得慢降得快。但在中國(guó)，因?yàn)檎仁校績(jī)r(jià)回落可能是比較緩慢的過(guò)程。高房?jī)r(jià)引起的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的扭曲在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還要繼續(xù)發(fā)揮作用。

    “不救市早就崩盤(pán)了”

    環(huán)球人物雜志：假如政府完全不干預(yù)，房地產(chǎn)會(huì)馬上崩盤(pán)嗎？

    曹建海：當(dāng)然，不救市早就崩盤(pán)了。雖然我認(rèn)為現(xiàn)在政府的救市行為不是很理性，但從防止出現(xiàn)金融危機(jī)的角度出發(fā)，只能用這種短期的飲鴆止渴的方式。

環(huán)球人物雜志：崩盤(pán)的表現(xiàn)會(huì)是什么樣？

    曹建海：像迪拜、日本那樣，回落速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于上漲。假設(shè)從2003年到2013年房?jī)r(jià)上漲了5倍，崩盤(pán)時(shí)一個(gè)月就可能跌60%，崩盤(pán)是沒(méi)有跌停板的。

    環(huán)球人物雜志：如果真的崩盤(pán)，對(duì)國(guó)計(jì)民生會(huì)有什么影響？

    曹建海：現(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的貸款占貸款總量的40%左右，銀行信貸、房地產(chǎn)貸款、不動(dòng)產(chǎn)抵押等方面的安全性會(huì)受到比較大的影響。另外，地方政府會(huì)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，地產(chǎn)商手里的樓盤(pán)大幅度貶值賣(mài)不掉，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，會(huì)涉及70多個(gè)行業(yè)，危險(xiǎn)肯定是有的。

    環(huán)球人物雜志：有專(zhuān)家表示如果真的崩盤(pán)對(duì)老百姓沒(méi)有好處。

    曹建海：對(duì)有房的人來(lái)說(shuō)當(dāng)然沒(méi)好處。但對(duì)在北京發(fā)展的年輕人來(lái)說(shuō)，只有崩盤(pán)才能買(mǎi)到房，大家不炒房了，房租也會(huì)下降。從這點(diǎn)看，崩盤(pán)有利于新興經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)。

    環(huán)球人物雜志：有些地方政府已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的跡象，哪些城市危機(jī)會(huì)更明顯？

    曹建海：出現(xiàn)危險(xiǎn)的往往是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中相對(duì)最發(fā)達(dá)的地方，比如鄂爾多斯、溫州，河北邯鄲之前也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)非?？斓囊粋€(gè)城市，是河北僅次于唐山的鋼鐵基地，但最近這些城市的主業(yè)都受到了影響。之后，整個(gè)地方經(jīng)濟(jì)都會(huì)失去前景，接下來(lái)唐山可能會(huì)出現(xiàn)同樣的問(wèn)題，它比邯鄲的鋼鐵依賴(lài)還要大。總之，危機(jī)會(huì)產(chǎn)生一個(gè)連鎖效應(yīng)。

    環(huán)球人物雜志：突然崩盤(pán)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)的結(jié)果？

    曹建海：有類(lèi)似。但如果繼續(xù)漲下去，危險(xiǎn)更大。房?jī)r(jià)上漲是在稀釋百姓的財(cái)產(chǎn)，在分化有房和無(wú)房階層的收入。

    環(huán)球人物雜志：消費(fèi)者、政府、地產(chǎn)商該如何理性面對(duì)房?jī)r(jià)下行？

    曹建海：應(yīng)該愿賭服輸。業(yè)主要接受房?jī)r(jià)下跌，不要再去鬧事。開(kāi)發(fā)商要配合降價(jià)，不要捂盤(pán)。地方政府要降低地價(jià)，逐步退出土地儲(chǔ)備和拍賣(mài)，不搞土地財(cái)政。另外要加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)的管理，提供政府為業(yè)主的租賃房，使租賃市場(chǎng)保持穩(wěn)定。中央政府也不要再救市了，要把人民安居樂(lè)業(yè)作為首要目標(biāo)，而不是簡(jiǎn)單地唯GDP，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要工具，這樣是舍本逐末。

    消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是唯一趨勢(shì)

    環(huán)球人物雜志：未來(lái)一兩年之內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)是什么樣的？

    曹建海：繼續(xù)上漲的可能性變小。因?yàn)槿藗兊念A(yù)期發(fā)生了根本改變。大家已經(jīng)看到房屋價(jià)值根本不值這個(gè)價(jià)格。

    環(huán)球人物雜志：以北京三四環(huán)為例，你認(rèn)為合理價(jià)位是多少？

    曹建海：目前均價(jià)是5萬(wàn)左右，如果中央部門(mén)權(quán)力能夠進(jìn)一步下放，北京權(quán)力中心的價(jià)值會(huì)下降，應(yīng)該降到3萬(wàn)左右。但如果還是延續(xù)之前的政策，回落幅度就不會(huì)這么大，很可能在4萬(wàn)到5萬(wàn)之間。但簡(jiǎn)政放權(quán)的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了，房?jī)r(jià)很可能會(huì)回落到三四萬(wàn)之間。

    環(huán)球人物雜志：自住型商品房會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生多大影響？

    曹建海：會(huì)有一定影響，但隨著房?jī)r(jià)回落，大家可能對(duì)自住型商品房不再感興趣，因?yàn)槠胀ㄉ唐贩抠|(zhì)量可能更好。

    環(huán)球人物雜志：保障性住房如公租房、廉租房會(huì)不會(huì)成為未來(lái)的主流？

    曹建海：以后也很難，因?yàn)槲恢眠^(guò)于偏遠(yuǎn)，建造質(zhì)量太差，以后這些房屋可能出現(xiàn)過(guò)剩。

    環(huán)球人物雜志：如果不再依靠房地產(chǎn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該往哪個(gè)方向發(fā)展？

    曹建海：大多數(shù)國(guó)家80%的經(jīng)濟(jì)都是跟消費(fèi)有關(guān)的，所以未來(lái)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該面向消費(fèi)。中國(guó)應(yīng)該進(jìn)行收入的總體再分配，減少地方政府握有的資產(chǎn)和收入，降低央企的壟斷成分，讓居民收入占大頭，讓消費(fèi)成為市場(chǎng)的主體。這樣促使所有企業(yè)都要?jiǎng)?chuàng)新，否則產(chǎn)品就賣(mài)不掉，這是唯一的趨勢(shì)。

    環(huán)球人物雜志：政府也在提創(chuàng)新。

    曹建海：提創(chuàng)新的同時(shí)政府依然握有大量資源，這遏制了居民消費(fèi)。企業(yè)還得跟政府要項(xiàng)目才能活下去，無(wú)法面對(duì)真正的市場(chǎng)。還有國(guó)企壟斷經(jīng)營(yíng)，不給民營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)空間。這些狀況如果不改變，談創(chuàng)新就只是空喊口號(hào)。