在房地產(chǎn)稅先行先試方面，滬渝兩地都積累了前所未有的本土經(jīng)驗(yàn)，有利于逐漸凝聚共識(shí)。兩地的試點(diǎn)足以說明，柔性切入的考慮減少了對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)，對(duì)通盤改革的可持續(xù)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，從而達(dá)到搭建基本的制度框架的目的。


估計(jì)明年房地產(chǎn)稅仍會(huì)按照加快立法的要求，在程序上一個(gè)環(huán)節(jié)一個(gè)環(huán)節(jié)地向前推進(jìn)。在立法過程中肯定會(huì)有很多的爭(zhēng)議，對(duì)此我們應(yīng)該理性討論，同時(shí)需要避免陷入無休止的太多爭(zhēng)論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認(rèn)允許“大膽試”的某些彈性空間。


我們應(yīng)該實(shí)事求是地看到，現(xiàn)在所說的立法，其涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級(jí)的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系中仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國(guó)現(xiàn)行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級(jí)和水準(zhǔn)往上提升，以適應(yīng)發(fā)展的需要。


滬渝試點(diǎn)都包含向標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)稅靠攏的取向


所謂房產(chǎn)稅試點(diǎn)，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)該是國(guó)際上所表述的房地產(chǎn)稅或者不動(dòng)產(chǎn)稅。


雖然上海和重慶兩個(gè)地方試點(diǎn)的細(xì)則不盡相同，但是都包含著向標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅靠攏的取向。我們可以簡(jiǎn)單看一下這兩地試點(diǎn)細(xì)則的特色：從不同的設(shè)計(jì)來看，上海主要是增量調(diào)節(jié)，針對(duì)的是本地居民新購(gòu)兩套及以上住房和外地居民的新購(gòu)住房（對(duì)外地戶籍還無法取得全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，在設(shè)計(jì)上相對(duì)簡(jiǎn)便，只要是非上海戶籍的，你出手購(gòu)房，就認(rèn)定為是第二套及以上）。換句話說，你不出手新購(gòu)住房，這個(gè)稅就與你沒有關(guān)系。其政策目標(biāo)就是側(cè)重于遏制投機(jī)炒房行為，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而重慶方案的課稅對(duì)象包括存量的獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的高檔住宅，它更側(cè)重于對(duì)豪宅征收特別稅。對(duì)這個(gè)政策目標(biāo)作解讀，就是包括了適當(dāng)抑制高端消費(fèi)的政策取向，當(dāng)然也包括在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，又調(diào)節(jié)了收入分配這個(gè)內(nèi)容。實(shí)際上，這兩地的試點(diǎn)不能說只調(diào)節(jié)了哪一項(xiàng)，它們實(shí)施的調(diào)節(jié)都是多方面的，但是側(cè)重點(diǎn)確實(shí)有些不同。


從稅率上看，上海的稅率規(guī)定為0.6%，但是它還有一個(gè)照顧稅率0.4%，另外它評(píng)估環(huán)節(jié)后，有一個(gè)打7折的規(guī)定，所以0.6%的有效稅率是0.42%。重慶規(guī)定的是從0.5%到1.2%。從實(shí)際計(jì)稅依據(jù)來看，兩地都是先按照交易價(jià)而不是評(píng)估值來征收。這在試點(diǎn)上我認(rèn)為也無可厚非。上海只涉及增量，所涉及的評(píng)估價(jià)就是眼下成交的價(jià)位，沒有必要又做一輪評(píng)估。重慶也是考慮先讓社會(huì)可接受，原來的房子市場(chǎng)價(jià)有記錄，增值的部分先不考慮。從免稅方面來看，上海是按照人均面積60平方米免稅；重慶是存量按照每戶180平方米免稅，新購(gòu)高檔房是按照扣除100平方米以后來征稅。


簡(jiǎn)言之，在試點(diǎn)過程中，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。重慶之所以敢這么做，除了其他的因素之外，也是想趁著重慶還沒有走到像上海那樣市場(chǎng)高漲的局面，先把覆蓋存量的制度框架建立起來。他們摸了底，重慶開始時(shí)符合存量征稅標(biāo)準(zhǔn)的房子只有3000多套。


雖然兩地試點(diǎn)規(guī)則的出臺(tái)存在著爭(zhēng)議和阻力，但是在先行先試的動(dòng)作方面，兩地都切入了實(shí)際的改革進(jìn)程，積累了前所未有的本土經(jīng)驗(yàn)，有利于逐漸凝聚共識(shí)。而且這兩地都有柔性切入的考慮，力度上是有意收斂的，減少對(duì)市場(chǎng)的震動(dòng)，重在搭建基本的制度框架。即便如此，我們還是可以看到，商品房市場(chǎng)上，高端成交量和價(jià)位趨向沉穩(wěn)。試點(diǎn)運(yùn)行不久，兩地都出現(xiàn)了這方面可以觀察到的變化。


在這樣一個(gè)簡(jiǎn)要觀察之后，要強(qiáng)調(diào)的是，除了這種調(diào)節(jié)效應(yīng)之外，還應(yīng)特別看到這種制度變量影響了人們的心理預(yù)期。這種預(yù)期上的影響在未來會(huì)隨著我們的改革進(jìn)程，在各方互動(dòng)中有更多的體現(xiàn)。目前社會(huì)高度關(guān)注房地產(chǎn)稅改革，實(shí)際上這一心理預(yù)期已經(jīng)產(chǎn)生影響：這一兩年來，加上越來越清晰的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的推進(jìn)，實(shí)際上促使二手房市場(chǎng)上很多原來看不到供應(yīng)來源的住房供給一下子涌進(jìn)來，近來房地產(chǎn)的市場(chǎng)分化是與此有關(guān)的。


總之，房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯，因?yàn)樘黠@引起的社會(huì)震動(dòng)就會(huì)比較大。兩地試點(diǎn)都是有意相對(duì)平緩地切入，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這個(gè)改革的效果是可以預(yù)期的。


房地產(chǎn)稅立法程序會(huì)逐步推進(jìn)


進(jìn)一步，我們就要注意到，十八屆三中全會(huì)明確要求，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，即中央已再次明確了這項(xiàng)改革的指導(dǎo)方針。上海重慶兩地試點(diǎn)形成的探索經(jīng)驗(yàn)，將成為“加快立法”的本土實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在，在加快立法方面，業(yè)務(wù)部門的解讀直接表述為“立法先行”，換一句話說，在立法先行過程中，今年兩地試點(diǎn)是不可能再看到其他地方跟進(jìn)的。而明年估計(jì)仍然會(huì)按照加快立法的要求，在立法程序上一個(gè)環(huán)節(jié)一個(gè)環(huán)節(jié)向前推進(jìn)。在立法過程中肯定會(huì)有很多的爭(zhēng)議，我們應(yīng)該理性討論，而再往前推的時(shí)候，可能還需要避免陷入無休止的太多爭(zhēng)論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認(rèn)允許“大膽試”的某些彈性空間。


現(xiàn)在改革進(jìn)入深水區(qū)的階段上，確實(shí)必須更注重頂層設(shè)計(jì)，積極立法。先前有一種有點(diǎn)“震撼力”的觀點(diǎn)，認(rèn)為上海、重慶兩地的試點(diǎn)已經(jīng)被管理當(dāng)局廢棄，著眼點(diǎn)就是看到了“加快立法”這個(gè)說法。但是這個(gè)評(píng)價(jià)我認(rèn)為是不妥當(dāng)?shù)?，如果把前期的試點(diǎn)和新階段的立法要求割裂開來，而對(duì)兩地試點(diǎn)加以否定，是一種在“加快立法”面前不符合改革漸進(jìn)邏輯和改革精神的不當(dāng)解讀，實(shí)質(zhì)上是否定推動(dòng)這一改革的前期努力，以及抹殺試點(diǎn)形成的本土經(jīng)驗(yàn)對(duì)于立法的支持意義。其實(shí)，這個(gè)改革方向已經(jīng)被歷年改革文件和最高決策層的全局部署所鎖定。對(duì)于這個(gè)大方向我們應(yīng)該有一個(gè)清醒和明確的認(rèn)知。


另外還有一種疑惑：兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是在現(xiàn)有房產(chǎn)稅條例基礎(chǔ)上國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的試點(diǎn)，到了十八屆三中全會(huì)《決定》提出要加快房地產(chǎn)稅立法，是否是在合法性上對(duì)前期的否定呢？我認(rèn)為，不能這么理解。其實(shí)對(duì)于《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅表述的“立法”，應(yīng)該做一種動(dòng)態(tài)的理解和把握。我們國(guó)家現(xiàn)在具體開征的18種稅，有“法”可依的只有3種，即使這3項(xiàng)有“法”的稅，對(duì)它相關(guān)的法的成熟度、合理性，也是無法作很高評(píng)價(jià)的，這是一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)。所以我們應(yīng)該實(shí)事求是地看到，現(xiàn)在所說的立法，其實(shí)涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級(jí)的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系里面仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國(guó)現(xiàn)行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級(jí)和水準(zhǔn)往上提升，以適應(yīng)發(fā)展的需要。兩地試點(diǎn)之所以并不違法，就是因?yàn)樗窃谶@個(gè)法律法規(guī)體系授權(quán)鏈條之內(nèi)的，而它的現(xiàn)實(shí)意義就是提供了先行先試實(shí)施創(chuàng)新的寶貴本土經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該肯定這種敢為天下先的實(shí)踐試水，在漸進(jìn)打開局面過程中的重要意義和作用。以后在加快立法和繼續(xù)鼓勵(lì)先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應(yīng)該把握為一種合理互動(dòng)、承上啟下的關(guān)系。


在立法過程中尋求最大公約數(shù)


因此，在已經(jīng)明確加快立法、推進(jìn)改革的方向之下，面對(duì)兩地試點(diǎn)和各個(gè)方面認(rèn)識(shí)和爭(zhēng)議，我們需要往前看，在加快立法過程中應(yīng)該注重考慮的幾個(gè)要點(diǎn)：


第一，中國(guó)住房保有環(huán)節(jié)的稅收不能簡(jiǎn)單套用美國(guó)的普遍征收模式，必須扣除一個(gè)免征額，無論多富的人，他的第一單位的消費(fèi)住房應(yīng)受到免稅待遇，所有人在這個(gè)框架下是一律平等的。我認(rèn)為，這是一個(gè)很重要的政策要點(diǎn)，是讓全體社會(huì)成員吃定心丸和相對(duì)容易接受這個(gè)新制度框架的一個(gè)很重要的客觀要求。兩地的試點(diǎn)足以說明，柔性切入的考慮對(duì)我們通盤改革的可持續(xù)有它的現(xiàn)實(shí)意義。


第二，管理部門應(yīng)該更開明地披露相關(guān)信息。比如，不少人質(zhì)疑這個(gè)稅這么復(fù)雜，能不能解決評(píng)估的問題。應(yīng)該講，沒有問題，中國(guó)人并不笨，我們的硬件、軟件沒有問題。前些年“模擬評(píng)稅”試點(diǎn)表明，不存在推進(jìn)房地產(chǎn)稅時(shí)在稅基評(píng)估、確認(rèn)、仲裁、技術(shù)設(shè)計(jì)、解決糾紛機(jī)制等等方面過不去的技術(shù)與管理方面的硬障礙。


第三，應(yīng)該繼續(xù)允許和鼓勵(lì)不同利益訴求、意見表達(dá)，引導(dǎo)理性討論，所有的利益訴求都應(yīng)該有他表達(dá)的權(quán)利和空間。在各自擺依據(jù)、講道理的過程中，尋求最大公約數(shù)，把局部利益和全局利益權(quán)衡好，形成現(xiàn)代財(cái)政制度應(yīng)追求的人民群眾長(zhǎng)遠(yuǎn)、根本利益的到位。




最后，在房地產(chǎn)稅上我們要學(xué)習(xí)借鑒美國(guó)“進(jìn)步時(shí)代”的經(jīng)驗(yàn)。就稅收而言，房地產(chǎn)稅是一個(gè)明顯的“民主稅”，它要放在地方政府層面，而且靠近基層，它和社區(qū)老百姓有千絲萬縷的聯(lián)系，是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，正好調(diào)動(dòng)所有人關(guān)心地方政府“錢從哪里來，用到哪里去”，怎樣使政府運(yùn)作提高透明程度，提高績(jī)效水平，做好它應(yīng)盡職的工作。美國(guó)“進(jìn)步時(shí)代”就是在類似這樣的過程中，推動(dòng)稅制、預(yù)算、法律制度、公共意見表達(dá)機(jī)制等的建設(shè)，沒有落入陷阱，而一路走上世界頭號(hào)強(qiáng)國(guó)的地位。因此，中國(guó)在加強(qiáng)房地產(chǎn)稅立法過程中，應(yīng)該充分借鑒美國(guó)等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，做好中國(guó)人自己制度建設(shè)、制度創(chuàng)新的事情。