我曾經(jīng)在一場名為“旅游地產(chǎn)峰會論壇”上，說了句“旅游地產(chǎn)有走向溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展之虞”，結(jié)果在網(wǎng)絡(luò)引發(fā)一場口水罵戰(zhàn)，有媒體甚至以“旅游地產(chǎn)遭到清算”名之。這顯然是過了，畢竟我是看好旅游地產(chǎn)的。


旅游與住宅之地產(chǎn)屬性差異大


國務(wù)院于2011年底發(fā)布《中國旅游業(yè)“十二五“發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，和國人更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的目標(biāo)。可見旅游地產(chǎn)對于未來中國經(jīng)濟(jì)所扮演的角色極其重要，也因此吸引眾多房企由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型從事旅游地產(chǎn)開發(fā)（當(dāng)然，這其中也有 “情非得已”的原因）。


惟旅游地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)差異之巨，何止以道里計(jì)。首先，長期以來住宅地產(chǎn)一直被視為整體房地產(chǎn)的支撐產(chǎn)業(yè)，于是住宅地產(chǎn)以外的領(lǐng)域被籠統(tǒng)地劃入商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)相當(dāng)多元化，它是以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托的，不同的產(chǎn)業(yè)下形成了不同的地產(chǎn)模式，如：工業(yè)地產(chǎn)（園區(qū)）、旅游地產(chǎn)（景區(qū)）、商業(yè)地產(chǎn)（商辦、商鋪、商場）、養(yǎng)生與養(yǎng)老地產(chǎn)……等，使得其操作性較住宅地產(chǎn)復(fù)雜的多，尤其是住宅地產(chǎn)開發(fā)完畢便基本獲利了結(jié)，而旅游地產(chǎn)作為相當(dāng)比例的持有型產(chǎn)業(yè)，建筑物興建完畢才是面對運(yùn)營風(fēng)險的開端，在過程中有壓力、有成本、有許多不可測的變數(shù)。


“說故事”能力是旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵技術(shù)


旅游地產(chǎn)開發(fā)商必須清楚的知道，并不因你有特殊的山水資源，就可以作成、作好、作大旅游地產(chǎn)，畢竟在同樣的區(qū)段里，存在其他同業(yè)的競爭，如何在產(chǎn)品差異化方面準(zhǔn)確市場定位？是重中之重！這并非“市場區(qū)隔”這么簡單，而是在非常狹窄的縫隙里，“活出自在”、找到自己生存壯大的契機(jī)與空間。


換言之，怎么樣跟競爭對手不一樣？這個“不一樣”又能夠被市場所接受、所歡迎，這就需要可持續(xù)的整合型創(chuàng)意策劃，不是某一個點(diǎn)子、某一個想法便能成事，當(dāng)然你必須隨時保持警惕及戒慎恐懼，關(guān)注同業(yè)變化與招徠技巧，不斷推陳出新，乃至具備“說（動人）故事”的能力，否則不僅容易自陷窼臼，甚至你自以為獨(dú)到的創(chuàng)意作法，其實(shí)別的旅游地產(chǎn)早就用過，譬如：自己摘葡萄做紅酒。


目前來看，行業(yè)內(nèi)值得期待的案例是知名房企綠地集團(tuán)在上海崇明所打造的“上海長島”。由于長島系美國名聲在外的富人區(qū)（蔣宋美齡晚年居住地），且為旅游、休閑重鎮(zhèn)，“上海長島”以其地利之便，所欲訴求的客層定位及可延伸的想象空間之寬廣，便不言而喻。


因此可以這么說，旅游地產(chǎn)必須不斷創(chuàng)造驚喜、歡樂，乃至溫馨、休閑氛圍的塑造（視產(chǎn)品屬性而定），這就要有一個龐大的、有實(shí)力的創(chuàng)意策劃團(tuán)隊(duì)來加以有效落實(shí)。但這容易嗎？有多少業(yè)者能夠做到？又有多少開發(fā)商在介入之后，想的是永續(xù)經(jīng)營而非賣完地產(chǎn)就急于脫手解套？


旅游地產(chǎn)“適”者為王！


如此一來，短進(jìn)短出、從未想過長期持有的溫州模式，當(dāng)然就是旅游地產(chǎn)面臨的發(fā)展瓶頸！因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)品優(yōu)化非常困難且所費(fèi)不貲，同質(zhì)化問題嚴(yán)重，也就在情理之中，而旅游地產(chǎn)恰恰追求的是個性化、獨(dú)特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地產(chǎn)。


除此之外，旅游地產(chǎn)資源分為人造意境和自然天成，有景借景，沒景造景，加之搭配軟硬件之水平提升、挖空心思創(chuàng)造優(yōu)勢，這同樣與住宅地產(chǎn)在相當(dāng)程度上是依靠標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)模式，有天壤之別。


最后我想說的是，隨著地產(chǎn)的多極發(fā)展，住宅與商業(yè)的切分已不符實(shí)際，實(shí)應(yīng)以其持有與銷售屬性，區(qū)別為“經(jīng)營性地產(chǎn)”與“非經(jīng)營地產(chǎn)”，后者以住宅為大宗，前者則又切分為商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老…等地產(chǎn)門類。不可諱言的是，在所有“經(jīng)營性地產(chǎn)”當(dāng)中，又以旅游地產(chǎn)的操作難度最高，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)進(jìn)入門檻是低的、發(fā)展前景是大的、開發(fā)商蜂涌進(jìn)入是必然的、非民生必需品是真的、一段“血海拼殺”之歲月是不可免的，而物競天擇只有“適”者為王！