住建部近期發(fā)布《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015～2020年）》，由于系住建部兩會(huì)后首次提及完善宏觀調(diào)控，并出現(xiàn)至少10次“房地產(chǎn)”字眼，從而引起市場強(qiáng)烈關(guān)注。

　　住建部對(duì)調(diào)控效果不滿意？

　　到底“完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”所指為何？有人認(rèn)為是平常、習(xí)慣性用語，并無特殊意涵，我倒不這么認(rèn)為，而判斷其另有深意。

　　畢竟，今年全國一、二線城市截止8月24日，已出現(xiàn)單宗土地超過10億元的地塊300宗，其中溢價(jià)率突破100%的地王達(dá)到150宗。受此影響，僅一線城市地價(jià)連續(xù)4個(gè)月走高，價(jià)位更漲至令人咋舌之3.46萬元/平米。尤其“糟糕”與令人憂心的是，這樣的情況正逐步蔓延至三、四線城市，令人不免質(zhì)疑：究竟是“去庫存”還是“創(chuàng)新增”？

　　數(shù)據(jù)顯示，8月份全國302座城市土地市場成交之平均樓面地價(jià)環(huán)比勁升46%，足可說明住建部所謂的“完善宏觀調(diào)控”，指的正是面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)“非理性繁榮”，使宏觀調(diào)控還需加強(qiáng)與完善。

　　供需的鑰匙在政府手里

　　綱要提出“將建立全國房地產(chǎn)庫存和交易檢查平臺(tái)，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制”。因此有相關(guān)專家推測未來政策開始“托底蓋帽”，簡言之就是確保房價(jià)穩(wěn)定，使其“漲不上去，跌不下來”。更有專家把今年一、二線城市的房價(jià)飆漲，歸咎于“供給短缺導(dǎo)致的報(bào)復(fù)性上漲”，并以北京為例，強(qiáng)調(diào)正是“供不應(yīng)求”才使房價(jià)失控。因?yàn)榻刂?月30日北京可售期房住宅28932套，面積約398.7萬平米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)32450套，面積約416.1萬平米，兩者合計(jì)亦不過6萬套，按每月1萬余的簽售，消化周期不足5個(gè)月……云云。

　　在我看來，此一論述根本是“好了傷疤忘了痛”的“選擇性失憶”，更完全忽略了“市場由供需決定”但“政策決定供需”的基本原理、原則。

　　若無“330”何來“325”？

　　那些滿口“市場供需論”的人，難道忘了在08年“4萬億”效應(yīng)漸趨勢式微的2014年市場所呈現(xiàn)的低迷不振？當(dāng)時(shí)即使“房價(jià)最堅(jiān)固堡壘”的上海，部分區(qū)塊也因久盤而產(chǎn)生8～10%甚至以上的跌幅，去庫存周期超過12個(gè)月！如果不是當(dāng)（2014）年9月30日中央緊急推出放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的“930”新政，使上海樓市下行趨勢得以企穩(wěn)；如果不是2015年3月30日“330新政”大幅降低限購、限貸、限售門檻，何來2015年第二季度開始的買氣回暖→走高→堅(jiān)挺，進(jìn)而延續(xù)至2016年市場陷入連出臺(tái)“325”新政都無礙其價(jià)量飚揚(yáng)之“窘境”？

　　綜上所述，決定市場走勢的關(guān)鍵力量到底是什么？不言自明。

　　調(diào)控失效的真正原因是從未落實(shí)

　　當(dāng)然，必需知道的是，“930”、“330”之操作模式只適用在需求仍旺盛的城市，絕大多數(shù)三線及以下城市，之所以歷經(jīng)兩年“去庫存”的政策“搶救”仍呈“藥石罔效”之勢，是因?yàn)槠湫枨笠讶豢萁?。好有一比：人死不能?fù)生，再打強(qiáng)心針也只起到心理安慰的作用罷了。

　　因此，今天中央果真要有效解決、完善“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”，避免當(dāng)前狀態(tài)持續(xù)蔓延，說簡單其實(shí)可以很簡單，就是嚴(yán)禁地方政府“關(guān)大門、開小窗”的陽奉陰違；調(diào)控“寧愿錯(cuò)放，不愿錯(cuò)殺”的姑息心態(tài)；斬?cái)嚯x婚與購房之間的紐帶；存在“去庫存”壓力（兩年以上）城市不允許新增建設(shè)用地；嚴(yán)格規(guī)范金融機(jī)構(gòu)介入開發(fā)貸……。

　　如此這般“菩薩心腸、霹靂手段”，我就不相信市場不回歸理性。畢竟，今天失控的根本不是房價(jià)，而是透過政策干預(yù)所扭曲形成猶如千鈞之重的消費(fèi)者恐慌心理。