兩會政策解讀與宏觀經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析

王傳寶 教授

時長：1天?？筛鶕?jù)客戶要求調(diào)整課綱

培訓(xùn)目標(biāo)：解讀兩會政策、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、我國最新房地產(chǎn)政策變化和發(fā)展趨勢，幫助學(xué)員正確判斷我國建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和建材行業(yè)發(fā)展走向，進(jìn)而幫助企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有趣、有理、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來的必然。

講座提綱

第一模塊 2024兩會精神與主要政策亮點解讀

課程提綱：

一、2024年主要工作任務(wù)

二、2024年主要預(yù)期目標(biāo)

三、2024年政府工作報告主要看點

四、2024年政府工作報告主要政策亮點解讀

六、地方/行業(yè)/企業(yè)如何更好地貫徹落實兩會精神

第二模塊  宏觀經(jīng)濟(jì)熱點問題解讀與2024年宏觀經(jīng)濟(jì)研判

課程提綱：

一、周期為王：百年大變局下當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)形勢與熱點問題

1、世界經(jīng)濟(jì)處于衰退周期與新科技革命興起

——疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退

——新冠疫情對我國宏觀經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)的影響

——世界經(jīng)濟(jì)衰退：當(dāng)前全球處在罕見的經(jīng)濟(jì)增長低迷期

——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——新科技革命興起：人工智能、工業(yè)4.0……

——新科技革命興起與新經(jīng)濟(jì)周期到來

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

2、通脹與衰退的大博弈

3、大宗商品價格暴漲/暴跌引發(fā)通脹/衰退擔(dān)憂

——油氣價格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度

——鐵礦石、銅、農(nóng)產(chǎn)品等大宗商品價格劇烈變動

——大宗商品的中長期走勢判斷

4、美國加息（縮表）攪動世界經(jīng)濟(jì)局勢

——新興市場國家被動貨幣緊縮

——美元升值，資金回流美國

——美國會否進(jìn)入衰退？

——美國會不會滯漲？

5、拜登上臺后的內(nèi)外政策新變化與中美會不會“脫鉤”

——2023.11.15中美元首舊金山會談及其后中美關(guān)系走向

——布林肯：你要么在餐桌旁，要么在菜單上

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀?！笔酱蟾怕饰C(jī)的到來

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

——疫情對全球化的影響

7、俄烏戰(zhàn)爭（俄烏沖突）的后果及其對世界經(jīng)濟(jì)的影響

8、中美貿(mào)易戰(zhàn)、中美“脫鉤”風(fēng)險及其對世界經(jīng)濟(jì)的影響

9、全球供應(yīng)鏈安全與中國防止歐美“去風(fēng)險化”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭ブ袊?

——全球供應(yīng)鏈安全

——中國防止歐美“去風(fēng)險化”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭ブ袊?

——大變局下中國以雙循環(huán)應(yīng)對“脫鉤斷鏈”

——二十大報告關(guān)于著力提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性和安全水平

——中國積極尋求加入CPTPP

——中國擔(dān)心卡脖子，美歐也擔(dān)心卡脖子

——中國如何應(yīng)用包括出口管制在內(nèi)的多元化手段應(yīng)對美歐的“脫鉤斷鏈”

10、如何應(yīng)對世界糧食風(fēng)險與中國糧食安全

——應(yīng)對ABCD四大糧商的挑戰(zhàn)

——展開與澳大利亞、加拿大、巴西等國的合作

——種子、化肥、農(nóng)業(yè)科技的進(jìn)步

——積極應(yīng)對氣候變化

——多元化展開國際糧油合作，避免可能類似俄烏戰(zhàn)爭等地緣政治風(fēng)險對糧食安全的沖擊

11、以新能源應(yīng)對能源危機(jī)

——新能源在世界與中國的發(fā)展

——新能源汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

——煤炭的清潔高效利用與核能安全開發(fā)

12、2024年全球面臨五大危機(jī)

13、思考：國際政治經(jīng)濟(jì)形勢的影響與應(yīng)對

二、周期影響下中國經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展趨勢

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、雙循環(huán)與大變局下需求三架馬車分析

（1）消費

（2）投資

（3）出口

3、雙循環(huán)與大變局下供給側(cè)分析

（1）人口問題：未富先老

（2）資源環(huán)境問題

（3）科技創(chuàng)新問題

4、經(jīng)濟(jì)增長的三大動力來源

——城鎮(zhèn)化沒有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢

——消費結(jié)構(gòu)升級

5、近年中國出現(xiàn)的幾個重要拐點

6、中國經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”

——新興產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢發(fā)展

7、實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)面臨的六大問題、五大危機(jī)

——2023.7.19扶持民營企業(yè)，31條

8、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國經(jīng)濟(jì)

9、加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國及其對經(jīng)濟(jì)社會/行業(yè)/企業(yè)的沖擊

10、時刻謹(jǐn)防金融風(fēng)險與債務(wù)危機(jī)：中小銀行風(fēng)險、房地產(chǎn)、地方債務(wù)危機(jī)

11、對我國未來經(jīng)濟(jì)增長的基本判斷

12、二十大報告關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展

——二十大報告關(guān)于高質(zhì)量發(fā)展

——二十大報告關(guān)于著力提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性和安全水平

——二十大報告關(guān)于戰(zhàn)略機(jī)遇期的表述

——二十大報告：未來五年是全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家開局起步的關(guān)鍵時期

13、思考：中國宏觀經(jīng)濟(jì)長期形勢的影響與應(yīng)對

三、周期影響下當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與2024年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)判

1、客觀判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

——如何判斷經(jīng)濟(jì)形勢

——四大古典名著中的經(jīng)濟(jì)管理密碼

2、克強(qiáng)指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

3、產(chǎn)業(yè)形勢判斷：PMI指數(shù)看經(jīng)濟(jì)冷暖

4、從CPI、PPI指數(shù)看通脹：到底是通貨膨脹還是通貨緊縮？

5、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與對策

——消費、投資、出口、房地產(chǎn)等

6、當(dāng)前主要金融風(fēng)險

——地方政府債務(wù)風(fēng)險

——房地產(chǎn)市場風(fēng)險

——部分中小銀行風(fēng)險,

——債券基金風(fēng)險

7、2024年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測

——未來半年至一年中國經(jīng)濟(jì)總體走勢如何？

——當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)困局的原因

8、2024年中國經(jīng)濟(jì)須警惕八大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

9、中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神解讀（根據(jù)需要）

10、兩會與《政府工作報告》精神解讀（根據(jù)需要）

11、最新宏觀經(jīng)濟(jì)政策解讀（根據(jù)需要）

12、思考：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響與應(yīng)對

第三模塊  地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析與2024年房地產(chǎn)市場預(yù)測

課程提綱：

一、2021年5月前房地產(chǎn)金融政策（點到為止）

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補(bǔ)丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標(biāo)

二、2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化（點到為止）

1、2021年下半年開始個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險

2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進(jìn)行微調(diào)

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%

4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。

5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進(jìn)一步提高了對房地產(chǎn)需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻

8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家?guī)汀薄?

9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預(yù)期，每個月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑。

三、2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)（點到為止）

1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產(chǎn)工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

2、決策層已經(jīng)認(rèn)識到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?

3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。

4、2022年11月，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項股權(quán)融資措施，明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。

5、2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力

6、2023年以來各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”

7、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸利率已經(jīng)降到3.7%

8、2023房地產(chǎn)政策主要變化

9、2023.4.28，中央政治局會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

10、2024年開年以來房地產(chǎn)政策主要變化

——思考：香港2024.2.28特區(qū)政府決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施（即所謂“辣招”） ，香港樓市時隔14年再次進(jìn)入“零辣招”時代，對大陸房地產(chǎn)市場的影響

四、新變化：2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變及其對建筑行業(yè)/企業(yè)的影響（新增，重要）

1、2020-2021房地產(chǎn)金融緊縮政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)

——房地產(chǎn)政策收緊疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場不景氣+地方財政收入困難

——“三重壓力”下，經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情影響，倒逼房地產(chǎn)政策放松

2、2022年至今房地產(chǎn)政策的放松及建筑市場、房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)

——2023年兩會（特別是政府工作報告）關(guān)于房地產(chǎn)與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變

——關(guān)于房地產(chǎn)市場，2023年7月24日政治局會議公告提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，沒有再提“房住不炒”?！拔覈康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然沒有提“房住不炒”，但在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下行周期的背景下，炒房的空間實際上越來越小。而下一步，放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項。

——關(guān)于城中村改造，2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。這次城中村改造也許是超規(guī)模的。

——關(guān)于地方債的表述，從“嚴(yán)控隱性債務(wù)”變成了“有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險”。地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策開始兌現(xiàn)了，后續(xù)政策估計也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會議，以上海為藍(lán)本的城中村改造將作為刺激內(nèi)需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會議的城市，將首先開始行動。這說明政府下場維護(hù)樓市。

——關(guān)于城中村改造，由于2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。因此，這次城中村改造，未來應(yīng)該不僅僅局限于特大城市，也許是超規(guī)模的。對于建筑企業(yè)的機(jī)遇是空前的。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策對基建和工程建設(shè)行業(yè)是持續(xù)性機(jī)遇，如何抓住這個機(jī)遇

6、長期看，建筑行業(yè)會健康平穩(wěn)發(fā)展

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”特別是提振經(jīng)濟(jì)中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

——我國經(jīng)濟(jì)長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求，預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——盡管基建擴(kuò)張面臨財政的巨大阻力，但地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對建筑行業(yè)是利好。

五、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2023年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

六、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2024年兩會《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

說明：本部分要等2024年3月5日兩會召開以后才能列出提綱。

七、2024年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測

1、2024年房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻

——就當(dāng)前形勢來看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)一個小陽春，但全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴(yán)重。

——2023年全年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂觀

——2024年開年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)

2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維

——面對嚴(yán)峻的形勢，中國政府2024年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。

3、疫情后中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場風(fēng)險最嚴(yán)重的時刻可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)不景氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”

——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當(dāng)幅度的松動。

7、防風(fēng)險成為第一要務(wù)。

8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險的蔓延。

——房地產(chǎn)政策的“防風(fēng)險、保交樓”要務(wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復(fù)，風(fēng)險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機(jī)，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發(fā)銀行危機(jī)及金融市場風(fēng)險，以及購房居民把損失責(zé)任指向政府的社會危機(jī)。

9、為了“保交樓、防風(fēng)險”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。近期央行、銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔(dān)起“保交樓”的主體責(zé)任。

——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。也就是說，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴(yán)厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮。

——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴(kuò)張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的重要一環(huán)。房地產(chǎn)信心提振將是漫長的路。

10、促進(jìn)房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個方面。

——完善與改進(jìn)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對住房預(yù)售制度有新取向，比如要求有條件的地方進(jìn)行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。這意味著多年來一直受到嚴(yán)重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預(yù)售，也會建立嚴(yán)格監(jiān)管資金運(yùn)行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運(yùn)行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴(yán)重影響房企行為方式。

——房地產(chǎn)市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機(jī)制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當(dāng)前安居、人才房的問題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌），又可適當(dāng)解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。

——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場運(yùn)行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強(qiáng)調(diào)建筑業(yè)是實體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場就是發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險事件沖擊的共同影響。政策出臺到明顯見效需要時間。

12、房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化（特別是區(qū)域分化）

13、房企進(jìn)一步分化

14、大房企的命運(yùn)將全面分化

——對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持

——堅決依法打擊違法犯罪行為

15、2024年市場形勢的嚴(yán)峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會把房地產(chǎn)市場引向何方，效果如何，就目前來看，相當(dāng)不確定。

——政策肯定是利好。政策對房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)肯定是促進(jìn)作用。具體效果多大要看市場反應(yīng)。

——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入一個新時代。

16、房地產(chǎn)市場預(yù)判：短期與長期

——房地產(chǎn)市場短期看金融，中期看土地，長期看人口

——房地產(chǎn)市場特別是房價最終取決于貨幣發(fā)行、通脹預(yù)期和百姓收入

八、洞察先機(jī)：對房地產(chǎn)企業(yè)投資的幾點建議

1、20大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

2、落實政策利好，解決面臨困難

3、堅定信念：正確認(rèn)識房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、做好自己的事情：給房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議

——正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控

——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——正確認(rèn)識房地產(chǎn)周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

5、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

6、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等

7、甄別不同區(qū)域的機(jī)會

——甄別不同區(qū)域的機(jī)會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負(fù)擔(dān)得起高房價）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

8、房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機(jī)制轉(zhuǎn)型

9、房地產(chǎn)企業(yè)的新機(jī)會：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（暴利時代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)利潤）

10、當(dāng)前形勢下做好“保交樓、防風(fēng)險”

——改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好

第四模塊  進(jìn)一步思考：企業(yè)家如何應(yīng)對新形勢、新問題

1、應(yīng)該怎么干?

——現(xiàn)在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

2、怎么干：應(yīng)對新形勢、新問題

3、應(yīng)當(dāng)做什么

（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢

（2）抓住新機(jī)遇

（3）迎接新挑戰(zhàn)

（4）甄別新風(fēng)險

（5）做出新應(yīng)對

4、如何開展新應(yīng)對

——科學(xué)應(yīng)變：如何應(yīng)對新形勢、新問題

（1）順勢而為，抓住機(jī)遇：有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變

（4）再審視、再謀劃、再提升

（5）正確面對風(fēng)險，處理風(fēng)險，管理風(fēng)險

長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟(jì)滄海！

祝大家事業(yè)順利，身體健康！