大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，經(jīng)過(guò)20年發(fā)展，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)300億元，年銷售額200億元，年納稅超過(guò)10億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)是到2010年，企業(yè)資產(chǎn)超過(guò)600億元，年銷售額超過(guò)400億元，年利潤(rùn)超過(guò)60億元，年納稅超過(guò)30億元，成為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以誠(chéng)信為本，將中華優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和時(shí)代精神、普世價(jià)值觀與企業(yè)使命融會(huì)貫通，形成了獨(dú)具特色的萬(wàn)達(dá)文化。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)、人才團(tuán)隊(duì)、制度建設(shè)等方面發(fā)揮著指導(dǎo)作用，為企業(yè)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的企業(yè)文化在全國(guó)形成品牌并連續(xù)兩次獲得由中國(guó)企業(yè)文化促進(jìn)會(huì)頒發(fā)的“中國(guó)企業(yè)文化建設(shè)優(yōu)秀單位”稱號(hào)，萬(wàn)達(dá)內(nèi)刊也多次獲得全國(guó)優(yōu)秀企業(yè)內(nèi)刊稱號(hào)。企業(yè)文化已成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化形成三大體系

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化的三大體系可以歸納為完善的組織制度、完整的企業(yè)文化內(nèi)容和豐富多彩的企業(yè)文化活動(dòng)。集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林作為企業(yè)創(chuàng)始人對(duì)企業(yè)文化非常重視，每年都在集團(tuán)內(nèi)外的多種場(chǎng)合宣講企業(yè)文化；集團(tuán)的總裁辦公會(huì)，每年都安排數(shù)次專題會(huì)議研究企業(yè)文化建設(shè)。同時(shí)，集團(tuán)還成立了企業(yè)文化部，專門負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理、推行企業(yè)文化工作；集團(tuán)黨委、工會(huì)也明確將企業(yè)文化作為中心工作來(lái)抓。為此，集團(tuán)專門設(shè)立了企業(yè)內(nèi)刊和網(wǎng)站，作為企業(yè)文化建設(shè)的宣傳陣地并出臺(tái)鼓勵(lì)企業(yè)文化發(fā)展的系列制度。如慈善捐贈(zèng)制度、見(jiàn)義勇為獎(jiǎng)勵(lì)制度、義工制度等。

　　萬(wàn)達(dá)的企業(yè)愿景是“國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年企業(yè)”；核心價(jià)值觀是“人的價(jià)值高于物的價(jià)值、企業(yè)價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值、社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值”。上述愿景和價(jià)值觀都是建立在對(duì)企業(yè)發(fā)展歷史、發(fā)展趨勢(shì)和自身資源的理性判斷基礎(chǔ)之上，并經(jīng)全體員工討論投票產(chǎn)生的，因此可以說(shuō)，它具有最廣泛的群眾基礎(chǔ)并得到全體員工的認(rèn)同。

　　萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化還具有完整的思想和道德體系。集團(tuán)編輯企業(yè)文化手冊(cè)、道德修養(yǎng)手冊(cè)和員工手冊(cè)；每年出版一本萬(wàn)達(dá)故事集，把先進(jìn)和感人的事跡收集傳播；月刊和網(wǎng)站每年都要刊登大量的企業(yè)先進(jìn)人物事跡，對(duì)員工的思想和行為進(jìn)行引導(dǎo)，通過(guò)各種思想教育活動(dòng)如慈善、環(huán)保、學(xué)習(xí)十七大報(bào)告等提升員工的思想覺(jué)悟。

　　在企業(yè)文化活動(dòng)內(nèi)容上，集團(tuán)也努力使之豐富多彩。集團(tuán)每年向員工推薦一本書(shū)，要求每個(gè)員工寫(xiě)一篇讀書(shū)筆記，舉行讀書(shū)演講比賽，并將演講稿匯集成書(shū)下發(fā)全體員工。集團(tuán)制度規(guī)定，每年每個(gè)公司至少舉辦五次以上的集體文體活動(dòng)；每年都要舉辦員工才藝大賽，內(nèi)容包括書(shū)法、繪畫(huà)、攝影、演唱等項(xiàng)目；每年都要舉辦以訪貧問(wèn)苦為主題的良心之旅活動(dòng)，總部和各公司員工要深入到當(dāng)?shù)刈钬毨У牡貐^(qū)進(jìn)行走訪和捐助；每年年底，集團(tuán)都要舉辦盛大的年會(huì)，表彰先進(jìn)，鼓舞士氣，舉行大型職工文藝演出。

　　萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化的鮮明特色

　　誠(chéng)信是萬(wàn)達(dá)的核心價(jià)值觀。萬(wàn)達(dá)創(chuàng)業(yè)伊始，開(kāi)發(fā)商建房偷工減料、房屋銷售面積短缺的現(xiàn)象很普遍。萬(wàn)達(dá)首先把誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和工程質(zhì)量作為立足點(diǎn)。1991年建設(shè)的大連市民政街小區(qū)成為東北第一個(gè)住宅工程質(zhì)量全優(yōu)小區(qū)，被首屆“中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行”組委會(huì)授予當(dāng)年全國(guó)唯一“優(yōu)質(zhì)住宅工程”獎(jiǎng)牌。1995年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目中曾有三個(gè)獲得“魯班獎(jiǎng)”。1996年初，在全國(guó)率先提出保護(hù)消費(fèi)者利益的“三項(xiàng)承諾”對(duì)當(dāng)時(shí)的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大，帶動(dòng)相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)掀起銷售放心房活動(dòng)。2000年6月，建設(shè)部、中消協(xié)等六部門召開(kāi)千人大會(huì)，推介萬(wàn)達(dá)銷售放心房經(jīng)驗(yàn)，時(shí)任建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲稱贊萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是改革開(kāi)放以來(lái)建設(shè)部首次推介的房地產(chǎn)企業(yè)典型經(jīng)驗(yàn)，也是全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中僅有的殊榮。

　　自2004年起，集團(tuán)連續(xù)三年投入幾百萬(wàn)支持中國(guó)信譽(yù)論壇，并發(fā)起成立中國(guó)信譽(yù)聯(lián)盟；積極支持中消協(xié)、中房協(xié)組織的“房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信企業(yè)”評(píng)選工作，該評(píng)選活動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)反響巨大。

　　作為搏擊市場(chǎng)的企業(yè)，持續(xù)創(chuàng)新能力也是萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。作為全國(guó)最早進(jìn)行大規(guī)模舊城改造的企業(yè)，萬(wàn)達(dá)1993年就承擔(dān)了一次性動(dòng)遷居民4800多戶，建筑面積80萬(wàn)平方米的大連市新開(kāi)路舊城改造項(xiàng)目，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)全國(guó)舊城改造規(guī)模之最。同時(shí)，它也是最早實(shí)施跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)，1992年就南下廣州開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，目前已發(fā)展成為跨區(qū)域城市最多（30余個(gè)城市）、年開(kāi)發(fā)規(guī)模最大（年開(kāi)發(fā)量400萬(wàn)平方米）的房地產(chǎn)企業(yè)，為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)、做大做強(qiáng)提供了經(jīng)驗(yàn)。

　　2001年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)百年老店開(kāi)辟了一條新路。在全國(guó)首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”商業(yè)模式，即通過(guò)與世界及國(guó)內(nèi)領(lǐng)先零售企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，采用先租后建的方式，為零售企業(yè)量身訂建商場(chǎng)，一舉成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的典范模式。

　　創(chuàng)新、誠(chéng)信的企業(yè)還需要嚴(yán)格的制度來(lái)保證。萬(wàn)達(dá)為此提出了“靠制度管人，不靠人管人”的口號(hào)，倡導(dǎo)和推進(jìn)企業(yè)管理的現(xiàn)代化，反對(duì)家族式管理，迄今為止，包括王健林在內(nèi)的萬(wàn)達(dá)高管沒(méi)有一個(gè)親屬在萬(wàn)達(dá)工作。萬(wàn)達(dá)建立了近200萬(wàn)字且操作性極強(qiáng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度匯編，其中絕大部分是萬(wàn)達(dá)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)創(chuàng)制度。萬(wàn)達(dá)在每年的第一季度都要對(duì)制度進(jìn)行專門研討、修訂，推行新版制度。2006年，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有統(tǒng)一的信息化管理系統(tǒng)的現(xiàn)狀，萬(wàn)達(dá)投入1000多萬(wàn)元建設(shè)了全國(guó)首個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)ERP系統(tǒng)，將企業(yè)制度流程信息化。

　　萬(wàn)達(dá)像眾多民營(yíng)企業(yè)一樣，在追求企業(yè)發(fā)展的同時(shí)不忘承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。集團(tuán)在積累財(cái)富數(shù)量的同時(shí)，更注重財(cái)富的品質(zhì)，據(jù)了解，19年來(lái)，萬(wàn)達(dá)各項(xiàng)慈善捐助累計(jì)超過(guò)9億人民幣，是中國(guó)慈善捐助最多的民營(yíng)企業(yè)之一。集團(tuán)的慈善捐助行為不但持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、涉及面廣、投入資金巨大，還自然而然地形成為一種制度和文化。

　　企業(yè)員工作為企業(yè)的重要組成部分，萬(wàn)達(dá)不忘保障員工切身利益，在集團(tuán)樹(shù)立“企業(yè)發(fā)展成果首先惠及員工”的企業(yè)文化理念。通過(guò)為員工的發(fā)展創(chuàng)造事業(yè)平臺(tái)、建立培訓(xùn)機(jī)制、提供一流待遇等方式使員工與企業(yè)實(shí)現(xiàn)共贏。

　　在萬(wàn)達(dá)，員工只要勤奮工作，品行端正，就能很快得到提升。集團(tuán)每年都會(huì)投入數(shù)千萬(wàn)元對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，使員工通過(guò)培訓(xùn)增長(zhǎng)本事，成為獨(dú)當(dāng)一面的人才；同時(shí)，集團(tuán)還為員工提供良好的待遇。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)員工的薪酬和世界500強(qiáng)企業(yè)處于同一水平，每年有超過(guò)50％的員工得到加薪。除了按照國(guó)家法定的最高限額為員工繳納各種社會(huì)保險(xiǎn)金外，萬(wàn)達(dá)還出臺(tái)了高管股權(quán)激勵(lì)制度和員工退休福利制度。普通員工退休時(shí)可一次性得到相當(dāng)于退休前5年工資總額的退休福利金，這在全國(guó)企業(yè)中都極其罕見(jiàn)。

　　除此之外，萬(wàn)達(dá)還致力于弘揚(yáng)中華傳統(tǒng)文化和保護(hù)環(huán)境，通過(guò)收藏近現(xiàn)代優(yōu)秀畫(huà)家作品、籌建國(guó)家級(jí)美術(shù)館、投入數(shù)千萬(wàn)進(jìn)行節(jié)能改造等方法做著自己的貢獻(xiàn)。

　　萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化發(fā)展三大階段

　　萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)由自發(fā)到自覺(jué)，由零散到系統(tǒng)的過(guò)程。首先是強(qiáng)調(diào)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)在創(chuàng)業(yè)階段的核心宗旨是誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。很早就提出了 “老實(shí)做人，精明做事”的樸素理念，在大連樹(shù)立了“住好房、找萬(wàn)達(dá)”的良好口碑，成為老百姓購(gòu)房的首選品牌，為萬(wàn)達(dá)走出大連跨區(qū)域發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。其次就是注重社會(huì)責(zé)任。在萬(wàn)達(dá)人眼中，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)離不開(kāi)社會(huì)的支持，社會(huì)責(zé)任和企業(yè)發(fā)展是密不可分的，發(fā)展企業(yè)的最終目的是為社會(huì)做貢獻(xiàn)。據(jù)此，萬(wàn)達(dá)提出了“共創(chuàng)財(cái)富，公益社會(huì)”的企業(yè)使命，明確了“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、保護(hù)環(huán)境、關(guān)愛(ài)員工、熱心慈善、傳承文明”的企業(yè)社會(huì)責(zé)任體系。

　　集團(tuán)發(fā)展到今天，以2003年集團(tuán)轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)取得初步成功為契機(jī)，萬(wàn)達(dá)提出了新的企業(yè)愿景，即“國(guó)際萬(wàn)達(dá)，百年企業(yè)”，自此確定了企業(yè)要超越自我、追求卓越，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的價(jià)值取向，志在成為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)。

資本+商業(yè)地產(chǎn)新探索

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)了“訂單商業(yè)”的模式，從而一躍成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。但自2004年國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也遭遇到了宏觀調(diào)控帶來(lái)的資金和土地困局。

　　2005年對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)注定是不尋常的一年。

　　確立經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店將成為集團(tuán)新的支柱產(chǎn)業(yè)，與其他強(qiáng)勢(shì)企業(yè)聯(lián)手競(jìng)奪土地，通過(guò)結(jié)盟海外基金成功融得巨資，并尋求打包旗下購(gòu)物中心以REITS (房地產(chǎn)信托投資基金)的形式境外上市……種種努力表明，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也由此邁上了向資本與商業(yè)地產(chǎn)捆綁運(yùn)作模式轉(zhuǎn)化的探索之路。

　　只租不售 獨(dú)創(chuàng)訂單商業(yè)地產(chǎn)模式

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的巨額融資入袋，無(wú)疑是久旱逢甘霖。巨額融資解決了萬(wàn)達(dá)兩個(gè)事關(guān)生死的問(wèn)題：順利完工與繼續(xù)擴(kuò)張的資金需求、解決問(wèn)題物業(yè)的資金需求。而兩大困局也正是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)一直想走出的誤區(qū)。

　　大連萬(wàn)達(dá)在運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)之初，沿用了住宅地產(chǎn)的做法——“產(chǎn)品出售”。以出售一些分割產(chǎn)權(quán)的小商鋪來(lái)獲利，打平與品牌零售商的收益損失，這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)盈利奧秘的核心。這一慣性思維來(lái)自于住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)和信貸周期。即以兩年期銀行貸款，做購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。這一模式在房地產(chǎn)市場(chǎng)情況好時(shí)尚能應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)、銷售、還貸的時(shí)間要求。但是，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)畢竟不是短期行為，火爆的銷售絕不是代表一個(gè)購(gòu)物中心的最后成功。王健林說(shuō)：“目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的根本問(wèn)題就在這里。開(kāi)發(fā)商還一直以住宅開(kāi)發(fā)的模式來(lái)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，以為分割出售，成本與利益收回就是成功。這種心態(tài)和做法都會(huì)最終使項(xiàng)目走入困局?！痹谧畛蹰_(kāi)發(fā)的10多個(gè)購(gòu)物中心里，有11個(gè)項(xiàng)目是出售，而這11個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目出了問(wèn)題，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)與業(yè)主的糾紛引人注目。

　　王健林說(shuō)，按照原先做的市場(chǎng)調(diào)查，購(gòu)買商鋪的50%是用戶，50%是投資者，但在銷售時(shí)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買商鋪的業(yè)主，80%是投資客戶，有很多業(yè)主和租戶進(jìn)去以后，收不到合理的回報(bào)就跑了。任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要二到三年的市場(chǎng)培育期，但小業(yè)主沒(méi)有培育市場(chǎng)的心態(tài)和能力，在客戶較少的情況下，萬(wàn)達(dá)和投資的小業(yè)主前前后后打了十幾場(chǎng)官司。

　　這使萬(wàn)達(dá)不得不反思運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題所在，認(rèn)識(shí)到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)運(yùn)作模式不同，商業(yè)地產(chǎn)以做商業(yè)為主，這決定了商業(yè)地產(chǎn)不能搞短期利益，需要有一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期，需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬(wàn)達(dá)的體會(huì)是應(yīng)以租為主，只租不售。王健林表示，只是簡(jiǎn)單克隆住宅地產(chǎn)的運(yùn)作模式，肯定行不通。只有抱定持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，才可能真正做好商業(yè)地產(chǎn)。

　　萬(wàn)達(dá)從而調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將“只租不售”作為運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)基本原則，獨(dú)創(chuàng)“訂單商業(yè)”的模式，采用“先招商再投資”、“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”的方式，通過(guò)與跨國(guó)零售企業(yè)的合作，實(shí)施主力店經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)主力店帶動(dòng)小商鋪?！坝唵蔚禺a(chǎn)就是招商在前，建設(shè)在后，保證開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目有下家，投資以后有人租賃，租金收入穩(wěn)定，不會(huì)造成投資失敗”。王健林這樣闡述他的訂單商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　商業(yè)地產(chǎn)要考慮的因素非常復(fù)雜：賣建材的對(duì)樓層承重的特殊要求；賣珠寶的不愿意挨著餐飲；餐飲對(duì)上下水和衛(wèi)生間的要求；影院對(duì)其他租戶的影響；公用面積對(duì)租金的侵蝕等等這些，如果不在事前考慮好，就會(huì)造成招不來(lái)商，或者來(lái)了留不住。王健林說(shuō)：“不能建好房子再招商，而是要先把大的租戶的需求搞清楚，按照租戶的個(gè)性要求量身訂做。我要把房子租給商戶，就必須先替商戶考慮能不能掙到錢。如果掙不到錢，我也就收不到租金”。

　　作為這個(gè)模式的實(shí)踐者，2003年，萬(wàn)達(dá)和沃爾瑪達(dá)成聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。之后，家樂(lè)福、百安居、歐倍德、麥當(dāng)勞、百盛、美國(guó)餐飲等16家跨國(guó)企業(yè)也先后加入了與萬(wàn)達(dá)的合作，簽署了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪這樣的國(guó)際零售巨頭簽的租賃合同都是統(tǒng)一版本，其中的強(qiáng)制條款規(guī)定，租賃方有分租權(quán)。這就意味著，他們只要以幾十元/平方米(每月)的價(jià)格租下來(lái)，再以200元/平方米(每月)的價(jià)格租出去，只要分租達(dá)到20%至30%，(靠收取分租的租金)，實(shí)際上就是在做不要本錢的生意。

　　這樣的轉(zhuǎn)型讓萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式取得了較以往更大的成功。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)短短3年時(shí)間，在全國(guó)開(kāi)發(fā)了16個(gè)大型購(gòu)物中心，形成收租商業(yè)面積超過(guò)200 萬(wàn)平方米?，F(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中探索的訂單模式，被業(yè)界權(quán)威人士和管理部門廣泛推崇，甚至被看作是代表了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。由王健林總結(jié)的 “做對(duì)程序”四個(gè)字，也成為商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律。

　　收縮與擴(kuò)張 調(diào)整中的戰(zhàn)略重心

　　如果要找一個(gè)企業(yè)作為標(biāo)桿的話，萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)就是澳大利亞的西部集團(tuán)。它現(xiàn)在是世界商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大，有1700萬(wàn)平方米的收租物業(yè)。

　　從2001年起開(kāi)始的4年多時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以平均每年5家店的速度擴(kuò)張。根據(jù)王健林的介紹：“萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)是到2010年至少建設(shè)50個(gè)購(gòu)物中心，爭(zhēng)取60個(gè)，總面積700～800萬(wàn)平方米，年租金收入達(dá)到50億元以上”。而通過(guò)全面分析世界前100個(gè)購(gòu)物中心發(fā)展商的資料，如果達(dá)到800 萬(wàn)平方米、50億元租金收入的規(guī)模，就可以在購(gòu)物中心這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)入世界前三名。

　　但是，2004年遭遇宏觀調(diào)控，尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一后，短期融資長(zhǎng)期投資的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來(lái)。幸運(yùn)的是，萬(wàn)達(dá)在2004年宏觀調(diào)控初期預(yù)感到了這種大規(guī)模擴(kuò)張的危機(jī)。

　　早在2004年年底，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就表示“經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店將成為集團(tuán)新的支柱產(chǎn)業(yè)”，董事長(zhǎng)王健林還給萬(wàn)達(dá)做出了定位——商業(yè)地產(chǎn)收縮，酒店業(yè)擴(kuò)張，住宅地產(chǎn)保持穩(wěn)定。

　　原來(lái)我國(guó)酒店有高檔酒店，有普通旅館，但經(jīng)濟(jì)型酒店這種產(chǎn)品以前沒(méi)有，是一個(gè)產(chǎn)品空檔，但是消費(fèi)者對(duì)這種產(chǎn)品有很大的需求。這些經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店都有共同的特點(diǎn)，除了前臺(tái)、客房、餐廳這基本三要素，并沒(méi)有寬敞的大堂、游泳池、娛樂(lè)室等配套設(shè)施，因?yàn)槠胀每屯獬鲎∷奁鋵?shí)并不太需要這些服務(wù)，從而可以省下大筆費(fèi)用。另外，因?yàn)槭沁B鎖經(jīng)營(yíng)，各家連鎖酒店都按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，也使得經(jīng)濟(jì)型酒店容易在全國(guó)范圍內(nèi)迅速鋪開(kāi)。

　　中國(guó)飯店業(yè)協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，經(jīng)濟(jì)型酒店在中國(guó)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。這幾年，不僅出現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店快速發(fā)展、遍地開(kāi)花的局面，國(guó)際酒店巨頭也看到了這個(gè)市場(chǎng)空間，并迅速大規(guī)模在國(guó)內(nèi)“圈地”。美國(guó)速8酒店集團(tuán)去年宣布，計(jì)劃2年內(nèi)在中國(guó)開(kāi)設(shè)60多家經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店；法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)旗下的經(jīng)濟(jì)型酒店“宜必思”去年9月正式進(jìn)入中國(guó)，并宣布未來(lái)5年內(nèi)將在中國(guó)開(kāi)設(shè)50家經(jīng)濟(jì)型酒店；另一家酒店業(yè)巨頭萬(wàn)豪也宣布要開(kāi)設(shè)類似的酒店。2004年，該行業(yè)的增長(zhǎng)速度高達(dá)200%至300%。

　　因?yàn)橹袊?guó)市場(chǎng)本身就很大，大量的需求將給經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展提供巨大空間。而且現(xiàn)在是剛剛開(kāi)始，布局也主要是在一些大城市和中等城市，發(fā)展前景廣闊。因此，將經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店作為集團(tuán)新的支柱產(chǎn)業(yè)，也許會(huì)讓萬(wàn)達(dá)搭上又一列快車。

　　聯(lián)合與上市　商業(yè)地產(chǎn)的資本躍進(jìn)

　　作為一心想在規(guī)模上有所突破的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)達(dá)也受到了新土地政策的影響。今年，大連市有一塊5平方公里的土地掛牌拍賣。如此體量的地塊，拿地成本很可能接近百億元，任何一家單槍匹馬都很難操作。但大連萬(wàn)達(dá)不愿意錯(cuò)失這個(gè)千載難逢的超大地塊?！白约耗貌幌戮吐?lián)合其他企業(yè)，” 于是王健林決定合縱聯(lián)橫，依靠其在大連乃至東北地產(chǎn)界的影響力策地產(chǎn)商搞聯(lián)盟。在他的聯(lián)合下，大連排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)每家出資4億元，成立一家股權(quán)平等的聯(lián)合公司。

　　央行規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自有資金不能低于35%，聯(lián)合公司注冊(cè)資本金就定在40億元，目標(biāo)無(wú)疑是要去拿那塊5平方公里的土地?！奥?lián)合起來(lái)力量大，即使是按四成的自有資金計(jì)算，40億資金就可以干成100億的事了”。按王健林的分析，“由于體量大，能和我們競(jìng)爭(zhēng)的應(yīng)該不多了，10家聯(lián)盟拿下此地塊的勝算頗大。拿下來(lái)，按1.5的容積率算，就是將近750萬(wàn)平方米的體量，是個(gè)可以運(yùn)作十幾年的項(xiàng)目”。他還表示，即使拿不下，這個(gè)聯(lián)合體也不會(huì)解散，會(huì)一同在全國(guó)范圍內(nèi)搜尋大規(guī)模的地塊。

　　另外，融資渠道的匱乏仍是制約萬(wàn)達(dá)從容運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的根本瓶頸。根據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)，全國(guó)在建的70余個(gè)大型MALL項(xiàng)目，有將近 1/3因資金問(wèn)題處于停工或半停工狀態(tài)。資金實(shí)力不濟(jì)的發(fā)展商要么成為大財(cái)團(tuán)的承建商，要么干脆退出這一領(lǐng)域。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林透露，萬(wàn)達(dá)有意參考海外基金的投資模式，對(duì)運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)。同樣，中國(guó)的購(gòu)物中心對(duì)海外房地產(chǎn)資金的誘惑力驚人，投資購(gòu)物中心，在美國(guó)年回報(bào)率低于5%，東南亞可達(dá) 8%～9%，而中國(guó)則可以達(dá)到13%甚至更高。海外資金正在中國(guó)搜羅各種可投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　9月初，通過(guò)出讓一部分股份，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)從美國(guó)一個(gè)基金獲得超過(guò)50億元人民幣的資金，這也是迄今為止，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界獲得的最大一宗海外融資。此外，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃明年一季度打包旗下購(gòu)物中心以REITS (房地產(chǎn)信托投資基金)的形式境外上市。

　　考慮到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平，即使是與美國(guó)1/10的水平相比，中國(guó)300多個(gè)購(gòu)物中心仍是少得可憐。盡管購(gòu)物中心這種商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)已經(jīng)有 35年的歷史，但全世界90%的購(gòu)物中心是最近15年發(fā)展起來(lái)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托基金(REITS)的出現(xiàn)僅20年時(shí)間。全球98%的REITS投向以零售或?qū)懽謽亲饨馂橹饕杖雭?lái)源的物業(yè)當(dāng)中，而其中80%以上是投向零售物業(yè)。王健林認(rèn)為，沒(méi)有REITS的支持，就不可能有商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。

　　無(wú)疑，王健林已經(jīng)領(lǐng)悟到REITS形式的房地產(chǎn)信托基金是救活商業(yè)地產(chǎn)的最佳融資方式。因?yàn)?，他在此前的開(kāi)發(fā)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，兩年期左右的銀行貸款根本無(wú)法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而國(guó)外發(fā)展較好的購(gòu)物中心，無(wú)一例外都是通過(guò)房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。

　　新加坡和香港特區(qū)已經(jīng)分別于3年前和今年放開(kāi)了對(duì)境外房地產(chǎn)信托基金的限制。國(guó)際CCIM注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師袁帆分析道：“這種基金從嚴(yán)格意義上說(shuō)是以成熟物業(yè)為基礎(chǔ)的，因此風(fēng)險(xiǎn)小，收益也比較穩(wěn)定。這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng)”。

　　在最近中國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)2005年年會(huì)上，王健林宣告萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入了一個(gè)更高的層次，特點(diǎn)是將成熟商業(yè)物業(yè)自己拿去上市。相對(duì)于從分零出售到整體出售再到不出售，這是一個(gè)更高的境界，也可表現(xiàn)為萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的新躍進(jìn)。