“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類(lèi)建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。其中，各類(lèi)建筑物分為住宅小區(qū)的房屋、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、體育場(chǎng)館等；配套設(shè)施分為市政設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施、交通設(shè)施等場(chǎng)地分為：庭院、綠地、道路等。

物業(yè)的特點(diǎn)

　　根據(jù)物業(yè)用途的不同，物業(yè)可分以下幾種類(lèi)型：

　　1.居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、公寓、別墅德等。

　　2.商業(yè)物業(yè)：包括寫(xiě)字樓、百貨商場(chǎng)、大型超市、酒店、賓館、娛樂(lè)廳(場(chǎng))等。

　　3.工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

　　4.特種物業(yè)：包括學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、政府大樓、體育場(chǎng)館等。

　　1.位置的固定性

　　物業(yè)不論外形、結(jié)構(gòu)、用途如何，它都依附于一定的土地之上，通常情況下是不會(huì)移動(dòng)的，具有固定性的特點(diǎn)。

　　2.壽命的耐久性

　　物業(yè)不同于普通物品，一經(jīng)建造完成，只要不故意損壞或，一般可以使用數(shù)十年，甚至上百年以上的時(shí)間。

　　3.功能的多樣性

　　物業(yè)按使用功能可分為許多類(lèi)型，即有住宅小區(qū)，又有寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、學(xué)校等等，它們可滿(mǎn)足人們對(duì)物業(yè)功能多方面的需要。

　　4.價(jià)值的投資性

　　物業(yè)是土地與房屋構(gòu)成的統(tǒng)一體，在房屋價(jià)格中包含土地的使用費(fèi)。而土地具有稀缺性，城市的發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致土地增值，從這一點(diǎn)來(lái)講，物業(yè)具有投資價(jià)值。不過(guò)從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度，物業(yè)也同樣有貶值的危險(xiǎn)。

物業(yè)的要素

　　由此可見(jiàn)，物業(yè)包含以下要素：

　　(1)已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類(lèi)供居住和非居住的樓宇。

　　(2)與這些樓宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施。

　　(3)樓宇的附屬建筑包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。

　　(4)附著在物業(yè)上的各種權(quán)益。

物業(yè)的性質(zhì)

　　物業(yè)的屬性與房地產(chǎn)的屬性有許多相似之處，分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，做好物業(yè)管理有著十分積極的意義。

　　1.物業(yè)的自然屬性

　　物業(yè)的自然屬性是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：

　　(1)物業(yè)的二元性。物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。物業(yè)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。

　　(2)物業(yè)的有限性。物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用做興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平因素。

　　(3)物業(yè)的差異性和多樣性。物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同而形成了物業(yè)形式的多樣性。每一座建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀以及年代等方面都存在著某種不同之處。

　　(4)物業(yè)的不可移動(dòng)性。物業(yè)的不可移動(dòng)性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。

　　(5)物業(yè)的長(zhǎng)期性。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要體現(xiàn)為建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)。其價(jià)值可以一次收回，也可以在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)多次收回。

　　(6)物業(yè)的配套性。物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施來(lái)滿(mǎn)足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿(mǎn)足人們的各種需要。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。

　　2.物業(yè)的社會(huì)屬性

　　物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。

　　(1)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性

　　1)商品屬性。物業(yè)的商品屬性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容：通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)俭w現(xiàn)了物業(yè)的商品屬性；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從最基本的價(jià)值規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也都無(wú)一例外地充斥著商品的行為，奉行著“商品一貨幣”的規(guī)則。參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都是有償?shù)摹?

　　2)稀缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的稀缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)稀缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)稀缺。

　　3)保值、增值性。物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，它會(huì)在波動(dòng)中呈現(xiàn)出上揚(yáng)的趨勢(shì)，其上揚(yáng)的形式是呈螺旋式上升。

　　4)宏觀政策的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也由于物業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題，而且我國(guó)的物業(yè)是從福利分房、行政性管理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是政府通過(guò)各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來(lái)調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類(lèi)別等來(lái)維護(hù)土地的公有性，合理保護(hù)和開(kāi)發(fā)土地資源，并科學(xué)、合理地規(guī)劃和建設(shè)城市，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)；二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，既會(huì)涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也會(huì)涉及市容環(huán)境保護(hù)、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其管理也受到法律和政策的約束與規(guī)范。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等都有明文規(guī)定。

　　(2)物業(yè)的法律屬性

　　物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。我國(guó)的房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)人物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)(物權(quán))，它不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，而且還是一個(gè)權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如因租售、抵押等而形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利既可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨(dú)行使和享有。顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。

物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與權(quán)屬界定

　　(1)私有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于物業(yè)的“所有者”來(lái)說(shuō)，所擁有的物業(yè)的權(quán)利，包括獨(dú)自擁有、使用和享受其名下物業(yè)及全部租金的收益，以及全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)連同相關(guān)權(quán)利自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租或準(zhǔn)許他人使用而不受其他人的干涉。

　　(2)集體產(chǎn)權(quán)。集體產(chǎn)權(quán)就是由多個(gè)人共同擁有某一資源。如何使用這一共同擁有的資源必須由集體來(lái)決定。例如，一個(gè)小區(qū)中的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)是全體業(yè)主共同擁有的，但這并不表示每一位業(yè)主都可以為所欲為地使用。如何使用這個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，必須由全體業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)集體決定。同樣，如何對(duì)集體擁有的物業(yè)進(jìn)行維修保養(yǎng)，也需通過(guò)業(yè)主委員會(huì)集體決定。

　　(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)。私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)是比較容易區(qū)分的。但在實(shí)際的物業(yè)管理操作中，對(duì)于一幢單體建筑物，如果由多位業(yè)主共同擁有，其產(chǎn)權(quán)的界定仍有相當(dāng)?shù)碾y度。法學(xué)界把多人共同擁有同一建筑物的情況界定為建筑物區(qū)分所有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有專(zhuān)有所有權(quán)與對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。