課程背景：

      我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趁成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)企業(yè)如何在全面分析稅務(wù)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)透析并購(gòu)拿地環(huán)節(jié)的稅務(wù)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大課題。

課程收益：

一、掌握房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)；

二、掌握房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)；

三、掌握房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)；

四、掌握房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)；

五、通過(guò)老師融入36多年包括十大實(shí)施理念的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使學(xué)員全面提升實(shí)操能力。

課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天

授課對(duì)象：財(cái)務(wù)部、投資部等相關(guān)崗位

授課方式：案例故事導(dǎo)入、講授、案例分析、課間活動(dòng)、討論提問(wèn)、互動(dòng)點(diǎn)評(píng)、課程總結(jié)

課程內(nèi)容：

導(dǎo)入  房地產(chǎn)企業(yè)管理者必備的十大實(shí)施理念

第一講  房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)拿地稅務(wù)政策解讀與應(yīng)用

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)政策解讀與應(yīng)用

二、房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)政策解讀與應(yīng)用    

第二講  房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)問(wèn)題與應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)現(xiàn)象

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)特點(diǎn)

三、房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)過(guò)程中的稅務(wù)問(wèn)題

四、幾種不同并購(gòu)模式的稅負(fù)分析

（一）直接購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目模式

（二）收購(gòu)方購(gòu)買出讓方股權(quán)模式

（三）合資開發(fā)模式

五、三種并購(gòu)模式稅務(wù)分析

（一）直接購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目模式

（二）收購(gòu)方購(gòu)買出讓方股權(quán)模式

六、解決方法

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第三講  房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第四講 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)稅收問(wèn)題解析

一、收購(gòu)資產(chǎn)與收購(gòu)股權(quán)的稅收比較

二、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地房屋的運(yùn)作

三、股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)問(wèn)題

四、自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)計(jì)稅價(jià)格偏低的調(diào)整

五、先分配利潤(rùn)再轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)的選擇

六、先增資擴(kuò)股再平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)

七、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅規(guī)避

八、企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)的確認(rèn)

九、統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的納稅調(diào)整

十、利用境外轉(zhuǎn)讓股權(quán)以降低地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第五講 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組問(wèn)題稅收分析

一、企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)的稅收分析

二、利用股權(quán)收購(gòu)調(diào)整地產(chǎn)集團(tuán)架構(gòu)

三、利用企業(yè)合并降低稅負(fù)

四、利用企業(yè)分立降低企業(yè)稅負(fù)

五、債務(wù)重組稅務(wù)問(wèn)題解決方案

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第六講  房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)問(wèn)題

一、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款如何籌劃

二、拿地支付的土地開發(fā)成本如何計(jì)繳契稅

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“以房換地”存在哪些涉稅問(wèn)題

四、以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)處理與納稅籌劃

五、以土地入股取得土地的稅務(wù)處理

六、通過(guò)股權(quán)收購(gòu)間接獲取土地的涉稅問(wèn)題

七、通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)獲取土地的涉稅問(wèn)題

八、通過(guò)“招、拍、掛”拿地的涉稅分析

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第七講 土地獲取的方式及稅收規(guī)劃

一、招拍掛拿地      

二、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

三、投資入股        

四、股權(quán)收購(gòu)拿地

五、先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

六、先分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

七、合作建房        

八、在建工程轉(zhuǎn)讓

九、無(wú)償劃轉(zhuǎn)

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第八講  房地產(chǎn)企業(yè)各階段涉稅分析

一、土地取得階段涉稅分析

二、開發(fā)建造階段涉稅分析

三、銷售轉(zhuǎn)讓階段涉稅分析

四、擁有使用階段涉稅分析

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第九節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)

一、房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（二）投資開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（三）融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（四）拿地環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（五）收購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（六）建筑階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（七）預(yù)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（八）銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（九）清算環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

二、風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析

（一）稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷

（二）稅收政策執(zhí)行不到位

（三）征管與稽查之間的沖突

（四）社會(huì)原因

（五）企業(yè)內(nèi)部的原因

三、應(yīng)對(duì)措施

（一）領(lǐng)導(dǎo)重視，增強(qiáng)納稅觀念

（二）把握稅收政策

（三）強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

（四）提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控技能

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第十講  房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期各環(huán)節(jié)稅務(wù)管理模型

一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

三、融資環(huán)節(jié)

四、土地取得環(huán)節(jié)

（一）企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地

（二）以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地

五、拆遷安置環(huán)節(jié)

六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)

七、預(yù)售環(huán)節(jié)

八、銷售環(huán)節(jié)

九、出租環(huán)節(jié)

十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)

案例

▲本講互動(dòng)與答疑

第十一節(jié)  案例分析

案例一  某房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)對(duì)

案例二  某房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)對(duì)

第十二講  全面互動(dòng)答疑與課程總結(jié)

                                               編制與講解：屠建清