第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種介紹

1、契稅

2、增值稅

3、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

4、城鎮(zhèn)土地使用稅

5、房產(chǎn)稅

6、車船使用稅

7、土地增值稅

8、印花稅

9、企業(yè)所得稅

10、個(gè)人所得稅

第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)的新政策文件

1.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號 ）

2.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知（財(cái)稅[2016]43號 ）

3.國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號 ）

4.國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號 ）

5.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第81號 ）

6.國家稅務(wù)總局關(guān)于公布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號 ）

7.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知（財(cái)稅[2016]140號 ）

8.國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號 ）

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后增值稅征收疑難問題解析；

1.營改增后的“甲供材”的財(cái)務(wù)核算和發(fā)票開具

2. .房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？若將學(xué)校、幼兒園無償贈送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理？

3. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，其自建的定義是什么？

4. 政府向拆遷戶發(fā)房票，拆遷戶憑房票到當(dāng)?shù)厝魏畏康禺a(chǎn)公司購房都可抵購房款，請問開發(fā)企業(yè)收到房票時(shí)是否需要預(yù)繳稅款？

5.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房屋已經(jīng)以房地產(chǎn)企業(yè)名義分戶辦理了產(chǎn)權(quán)登記，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執(zhí)行《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，還是執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》？

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價(jià)款包括哪些？

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價(jià)款（取得的財(cái)政收據(jù)抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分公司（子公司）按一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅時(shí)是否可以從銷售額中抵減上述土地價(jià)款？

8.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的毛坯房同時(shí)贈送家電業(yè)務(wù)，是否需要視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？

9.買房送物業(yè)費(fèi)，需要做視同銷售處理嗎？

10.房地產(chǎn)企業(yè)沒收的定金或其他違約金，要區(qū)分已備案或未備案從而繳納增值稅或免繳增值稅嗎？

11.土地出讓金返還（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計(jì)算增值稅時(shí)減少可扣除的地價(jià)么？

12.房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

13.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍如何確定？

14.代收的等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用？

15.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）中“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售面積”是指計(jì)入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車位建筑面積？

16.企業(yè)轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地指標(biāo)收入是否要繳納增值稅？

17.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，何時(shí)清繳？預(yù)售過程中與其他項(xiàng)目共同取得的進(jìn)項(xiàng)稅額如何劃分抵扣？增值稅預(yù)繳后是按月清算，還是達(dá)到銷售時(shí)點(diǎn)后統(tǒng)一清算，是否月度時(shí)僅預(yù)繳即可？

18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，是不是用當(dāng)期預(yù)收的房款，根據(jù)每套房屋的單價(jià)，折算出對應(yīng)銷售面積，再計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款，還是采用其他計(jì)算方法？

19.國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條中土地價(jià)款扣除使用的建筑面積數(shù)據(jù)，是指總體規(guī)劃面積、施工證面積、還是預(yù)售證面積?

20.同一法人多個(gè)項(xiàng)目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額中抵減？

21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的房產(chǎn)全部銷售后，如有進(jìn)項(xiàng)留抵稅額，如何處理？

22.關(guān)于地下車位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉(zhuǎn)讓幾十年使用權(quán)。該轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅一般被視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？

23.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開發(fā)，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發(fā)的所有房地產(chǎn)是作為一個(gè)整體開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)其取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目？還是將每期作為一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時(shí)間或合同約定開工時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目？

24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己建設(shè)、自己運(yùn)營的酒店、商鋪、停車場、電影院等不動產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額是否需要分期抵扣？

25.房地產(chǎn)老項(xiàng)目轉(zhuǎn)租是否適用簡易征收？

26.《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定?！闭垎枺哼@里所指“在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”是指房產(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進(jìn)行該項(xiàng)目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費(fèi)可以分兩年分別按60%、40%抵扣進(jìn)項(xiàng)，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進(jìn)項(xiàng)？

27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？

28.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業(yè)稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否可以扣除對應(yīng)的土地價(jià)款？

　29.全面推開營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

第四部分：房地產(chǎn)土地增值稅疑難解析

1.土地增值稅清算條件如何確定？

2.土地增值稅的清算條件

3、正常銷售收入

4、外部視同銷售收入

6、轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

7、代收費(fèi)用

8.是否要預(yù)提所得稅？

9.工程質(zhì)量保證金的如何在稅前扣除？

10.土地使用權(quán)評估增值是否可以作為成本扣除？

11.單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),土地部門收取的土地閑置費(fèi)、土價(jià)評估費(fèi)的土地增值稅處理？

12. 納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？

13. 房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計(jì)入開發(fā)成本。

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

15.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？

16.拆遷安置費(fèi)的扣除

17.房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請物業(yè)公司支付啟動費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是在開發(fā)間接費(fèi)用中列支，還是管理費(fèi)用中？

18、因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)

19.房地產(chǎn)公司免費(fèi)為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費(fèi)用

20. 企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用

21．在籌辦、舉辦項(xiàng)目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用；產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項(xiàng)目工程部的辦公租金。

22.房地產(chǎn)企業(yè)銷售尾房如何繳納土地增值稅？

第五部分：企業(yè)所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及疑難問題解析

1.完工條件確認(rèn)的技巧及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

2.收入范圍的確認(rèn)及原則

3.如何確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)？

4.多項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)納稅所得額如何計(jì)算

5.預(yù)提費(fèi)用確認(rèn)的原則及涉稅調(diào)整

6. 預(yù)售收入

7. 房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)表填寫的二十二字方針

8. 計(jì)稅成本確認(rèn)的7大步驟

9. 核定征收的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

10. 核定與查帳可否兼容？

11. 三年以上往來款如何進(jìn)行涉稅處理？

12. 季節(jié)工、臨時(shí)工以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用涉稅處理。

13. 工作服裝稅前扣除要點(diǎn)

14. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因閑置土地逾期開發(fā)而向國家有關(guān)部門繳納的土地閑置費(fèi)是否允許在企業(yè)所得稅前扣除？

15. 合作建房如何確定土地成本？

16. 有關(guān)房產(chǎn)三項(xiàng)費(fèi)用（業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)）扣除基數(shù)的問題：

17.沒有收入包括預(yù)收收入前發(fā)生的三費(fèi)如何處理？

第六部分：房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅疑難問題解析

1.不同模式售樓部的會計(jì)與稅務(wù)處理

2.融資技巧及利息支出稅前扣關(guān)注點(diǎn)

3.土地、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示及稅收籌劃點(diǎn)

4.車位及地下車庫疑難解析