客戶(hù)：北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)研修班 地點(diǎn)：上海市 - 上海 時(shí)間：2013/8/22 0:00:00 上海房地產(chǎn)業(yè)要善用慎用信托融資――朱耿洲博士為北京大學(xué)房地產(chǎn)班講學(xué) 2013年8月22、23日，中國(guó)資本策劃研究院（CCP）院長(zhǎng)朱耿洲博士來(lái)到上海，為游學(xué)而來(lái)的“北京大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)研修班”學(xué)員系統(tǒng)講學(xué)當(dāng)前房地產(chǎn)融資策劃知識(shí)，使與課學(xué)員明晰當(dāng)前上海金融政策及房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)，如何有針對(duì)性的拓展開(kāi)展融資合作，如何結(jié)合公司實(shí)際選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y渠道，以及要善用、慎用房地產(chǎn)信托融資方法。朱博士還就下列內(nèi)容與學(xué)員進(jìn)行了充分交流。 上海出臺(tái)42條舉措，大力發(fā)展直接融資 7月5日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“金十條”）。7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)了上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案，在上海外高橋保稅區(qū)等四個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域內(nèi)，建設(shè)自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)。 進(jìn)入8月，上海出臺(tái)42條工作舉措中，明確上海要結(jié)合中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的要求，爭(zhēng)取先行先試，使國(guó)家金融改革、創(chuàng)新的有關(guān)部署在上海最先落地。 42條工作舉措主要包括大力發(fā)展直接融資、改善融資結(jié)構(gòu)，如積極跟進(jìn)放寬創(chuàng)業(yè)板財(cái)務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的政策動(dòng)態(tài)，鼓勵(lì)符合條件的上海企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市等。 　　同時(shí)，上海積極配合開(kāi)展民營(yíng)資金進(jìn)入金融業(yè)的政策研究，探索設(shè)立民間資本發(fā)起的自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的民營(yíng)銀行和金融租賃公司、消費(fèi)金融公司。 　　此外，還包括整合政策和金融資源、完善小微企業(yè)金融服務(wù)，如完善小微企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償政策和小微企業(yè)信貸獎(jiǎng)勵(lì)政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)小微企業(yè)的金融服務(wù)。同時(shí)要支持民生工程建設(shè)，如梳理重點(diǎn)在建工程項(xiàng)目，組織金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展對(duì)接。 朱博士點(diǎn)評(píng)：這是上海大力發(fā)展直接融資、改善融資結(jié)構(gòu)、貫徹落實(shí)“金十條”的結(jié)果。 1-7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)31.5% 　8月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況。根據(jù)數(shù)據(jù)，2013年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44302億元，同比名義增長(zhǎng)20.5%，增速比1-6月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-7月份住宅投資30318億元，增長(zhǎng)20.2%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.4%。 數(shù)據(jù)還顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長(zhǎng)31.5%，增速比1-6月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款11433億元，增長(zhǎng)31.1%；利用外資269億元，增長(zhǎng)18.0%；自籌資金25151億元，增長(zhǎng)18.2%；其他資金29977億元，增長(zhǎng)45.5%。 7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”)為97.39，比上月提高0.1點(diǎn)。 朱博士點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金率還應(yīng)加大加強(qiáng)，而直接融資要成為主導(dǎo)未來(lái)融資的主要形式與方式，并且民間資本、民營(yíng)銀行也應(yīng)占據(jù)相當(dāng)份額才符合房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展需求。 融資浪潮－A股再融資 　　因資金需要，A股再融資一直是房地產(chǎn)公司的重要融資方式。 房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組關(guān)閘始于2010年。在A股暫停房企再融資已有3年多的時(shí)間里，其間地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)信托獲取融資，雖然當(dāng)前資金充裕，但資金成本高，且風(fēng)險(xiǎn)集中在金融機(jī)構(gòu)。 　　而在今年6月28日，風(fēng)向似乎發(fā)生了微妙的轉(zhuǎn)變。證監(jiān)會(huì)表示，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，這實(shí)際上暗藏著房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的重大轉(zhuǎn)變。而由于IPO仍處于暫停狀態(tài)，房地產(chǎn)融資開(kāi)閘或?qū)⑾葟纳鲜泄鹃_(kāi)始。 　　而在7月以來(lái)，已有多家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項(xiàng)”停牌，包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份、榮豐控股等。如此密集地停牌引發(fā)了猜測(cè)：不止一家上市房企在醞釀再融資或重組事宜。 朱博士點(diǎn)評(píng)：再融資開(kāi)閘肯定有利于房地產(chǎn)。目前出現(xiàn)大的房地產(chǎn)企業(yè)拿均價(jià)低的大地塊，而中小房地產(chǎn)企業(yè)卻成為單價(jià)高的小地塊，并成為地王。但大房企獲得資金支持時(shí)，擁有更成熟穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)和更加豐富的產(chǎn)品線，而小房企則會(huì)在利潤(rùn)空間逐漸被壓縮后，可能會(huì)退出這個(gè)的舞臺(tái)。從中長(zhǎng)期的政策取向及融資形勢(shì)看，未來(lái)銀行不太可能提供成本很低、額度更大的資金給房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，下一步開(kāi)發(fā)商企業(yè)要發(fā)展壯大，需要更多的資金，更多是要考慮直接融資。 7月份全國(guó)房地產(chǎn)信托大幅縮水 數(shù)據(jù)顯示：截至2013年7月30日，當(dāng)月市場(chǎng)共發(fā)行了296只信托產(chǎn)品，環(huán)比下降27%，發(fā)行規(guī)模也下降了57%至260.46億元―――其中發(fā)行數(shù)量和規(guī)模占比較大的房地產(chǎn)信托下降較為顯著，7月發(fā)行數(shù)量環(huán)比下降了45%至29只，發(fā)行規(guī)模下降了63%至42.58億元。 值得注意的是，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益率比6月下降了0.44個(gè)百分點(diǎn)至8.28%，相對(duì)于發(fā)行量和規(guī)模占比同樣較高的基礎(chǔ)設(shè)施信托來(lái)說(shuō)，7月房地產(chǎn)信托發(fā)的發(fā)行明顯縮水。 房?jī)r(jià)下跌將是地產(chǎn)信托最大的風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)信托將變成成燙手山芋。 當(dāng)前，以北京、上海等一線城市為代表的部分地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超出普通民眾的承受能力，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲不可持續(xù)。 如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢，房?jī)r(jià)停止上漲甚至下降，那么房地產(chǎn)信托的抵押品—房產(chǎn)和地產(chǎn)就會(huì)出現(xiàn)貶值風(fēng)險(xiǎn)，利息和本金償還就變得困難，資金無(wú)法及時(shí)回籠資金鏈條就會(huì)斷裂，信托所謂高收益零風(fēng)險(xiǎn)的剛性?xún)陡兑矊⒊蔀榕萦埃貙⒅苯佑绊懲顿Y人的收益。 朱博士點(diǎn)評(píng)：下半年地產(chǎn)信托募集壓力將增大。盡管短期警報(bào)已解除，但在整體流動(dòng)性趨緊下，如果年底遇錢(qián)荒，地產(chǎn)信托違約率會(huì)驟增，屆時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)將遠(yuǎn)超本次，不排除業(yè)界曝出龐氏騙局。 放眼國(guó)際資本市場(chǎng)、拓寬融資渠道。 2013年，限購(gòu)令等調(diào)控政策深入，開(kāi)發(fā)商資金回籠的速度放緩，金融渠道收緊。 房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新往哪個(gè)方向創(chuàng)新？一是擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。要放眼國(guó)際資本市場(chǎng)、拓寬融資渠道。 　　在過(guò)去5年的時(shí)間里面，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開(kāi)始擴(kuò)大了。 　　直接融資現(xiàn)也出現(xiàn)了多種的形式，比如說(shuō)行業(yè)的并購(gòu)，通過(guò)引入戰(zhàn)略投資人的形式，房企之間的資源整合趨勢(shì)不斷地加強(qiáng)。此外，還有基金和信托的聯(lián)合，還有銀行和信托的聯(lián)合，都是提供了一些直接融資的具體方式。 房地產(chǎn)融資，第一要多元化；第二要進(jìn)一步市場(chǎng)化；第三是項(xiàng)目化。因城鎮(zhèn)化是以人為本的，因此要研究人往哪里去，研究人的行為，錢(qián)要跟著人走，項(xiàng)目要跟著人走。 朱博士點(diǎn)評(píng)：從當(dāng)前房地的形勢(shì)看，中國(guó)房地產(chǎn)合作大于單打獨(dú)斗。下一步是規(guī)模化、金融化、專(zhuān)業(yè)化，就是要在細(xì)分市場(chǎng)成為領(lǐng)先者。即分別在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面，越來(lái)發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化，就會(huì)有一個(gè)類(lèi)似俱樂(lè)部的合作趨勢(shì)。 博鰲房地產(chǎn)論壇關(guān)鍵詞:“改革”與“新”。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一同在改變中發(fā)展，在變革中成長(zhǎng)。 　　在內(nèi)容上，在8月14日舉行的、連續(xù)舉辦了12屆的博鰲房地產(chǎn)論壇，大會(huì)主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”所揭示，論壇的關(guān)鍵詞正是“改革”與“新”。 　　2013年，對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不平凡的年份，這一年，新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)登上歷史舞臺(tái)，帶領(lǐng)一個(gè)國(guó)家進(jìn)入全新時(shí)期，無(wú)論這個(gè)新時(shí)期是新改革時(shí)代還是再改革時(shí)代。 　　而所謂“改革時(shí)代”，大的方面來(lái)看是中國(guó)經(jīng)濟(jì)“無(wú)刺激”、“去杠桿”和“結(jié)構(gòu)改革”，細(xì)化到房地產(chǎn)行業(yè)，有新調(diào)控、新城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅、金融創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。 朱博士點(diǎn)評(píng)：本屆博鰲房地產(chǎn)論壇，除了會(huì)議主題與形式的設(shè)定在力求新的變化，也意圖展現(xiàn)更多房地產(chǎn)行業(yè)新的面孔，發(fā)出更多新的聲音，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)“新力量”的組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展首先是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括地區(qū)發(fā)展的不平衡。中國(guó)各地區(qū)都有一個(gè)政策調(diào)控，顯然是不可行的，應(yīng)有區(qū)別。