目前樓市陷入“庫(kù)存危機(jī)”，庫(kù)存不僅僅指新房，還包括海量的二手房。從整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存和二手房市場(chǎng)的存量未發(fā)生根本性的變化，尤其在當(dāng)前“金九”失色、滯漲隱現(xiàn)的趨勢(shì)下，房企壓力仍較大。
   進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)信托再度發(fā)熱，在5.3萬(wàn)億中受到市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到6865億，占總規(guī)模的13.46%。而作為房地產(chǎn)企業(yè)就更應(yīng)關(guān)注信托融資?，F(xiàn)解析幾種常見(jiàn)的房地產(chǎn)信托融資模式：
    1、貸款型信托融資模式
    信托投資公司作為受托人，以合同形式將市場(chǎng)中不特定投資者的資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息，并在信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金。這種融資模式期限比較靈活，操作簡(jiǎn)單，利息能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，但與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過(guò)監(jiān)管審批。
    2、股權(quán)型信托融資模式
    信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，募集資金，而后以股權(quán)投資的方式向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或者第三方承諾，一定期限后，溢價(jià)回購(gòu)之前信托投資公司持有的股權(quán)。此融資模式能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過(guò)橋融資的作用，進(jìn)而可以使公司達(dá)到銀行融資的條件；其股權(quán)只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，不參加項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，也不參與開(kāi)發(fā)商分享最終的利潤(rùn)。但在會(huì)計(jì)處理上一般會(huì)要求附加回購(gòu)，視為債權(quán)。
    3、財(cái)產(chǎn)受益型信托融資
    利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，將開(kāi)發(fā)商持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，募集資金用來(lái)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先受益權(quán)，而開(kāi)發(fā)商持有劣后受益權(quán)，保障投資人的利益。這種模式在條件成熟情況下可以過(guò)度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
    4、混合型信托融資模式（夾層融資信托）
    是債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的信托融資模式。方案設(shè)計(jì)較為靈活，但交易結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，信托公司一般會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷(xiāo)售額、施工進(jìn)度等有一些考核協(xié)議。
    房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤(pán)銷(xiāo)售回款為基礎(chǔ)，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該把銷(xiāo)售要抓起來(lái)，盤(pán)活存量，增加現(xiàn)金流，這樣才能真正達(dá)到融資的目的。