（說明： 在房地產宏觀調控的背景下，商業(yè)地產如何有效解決資金問題？方興未艾的商業(yè)地產如何提高創(chuàng)新能力應對風險？2014年6月7、8日，中國資本策劃研究院（CCP）院長朱耿洲博士為游學到安徽省九華山的“復旦大學商業(yè)地產開發(fā)與融資總裁班”學員講學兩天，以房地產“融資策劃和資本運營”為題開講。）

    著力提高商業(yè)地產企業(yè)融資能力

    兩天時間里，透過互動案例教學，讓學員全部了解了商業(yè)地產主要融資渠道與資本運作方法，包括但不限于內部融資、民間融資、外資銀行融資、國際基金合作、REITS融資、資本市場融資等關鍵環(huán)節(jié)的管理技術和手段等實戰(zhàn)知識與內容。

    本人認為：隨著外資銀行在中國人民幣業(yè)務的全面開展和區(qū)域經營限制的解禁，外資銀行將成為中國房地產信貸市場主角之一，如何與他們打交道，正成為中國房地產企業(yè)融資戰(zhàn)略的重要選題。

    15萬億的民間資本虎視眈眈的關注著房地產業(yè)。而由于中國金融結構的先天缺失，結果是房價的非理性上漲和政府的強力打壓。在現(xiàn)有金融環(huán)境下，必須探索出一條直接路徑，使中國房地產企業(yè)尤其是商業(yè)地產企業(yè)健康成長。對此，我詳細講解了“資金互助與民間融資”、“私募基金與夾層融資”等內容，使學員明確了如何疏通好民間資本與商業(yè)地產項目融資的通道。

    當下國際基金也是商業(yè)地產項目融資的主要渠道。多數企業(yè)向外要資金，也勇于走出去，進行資本運作，兼并收購，使中國商業(yè)地產市場走向全球。

    本人還詳細介紹了備受當前房地產企業(yè)青睞的多種融資方法，如房地產信托融資、REITS--以資產支撐（ABS和MBS）為依托而巧妙設計的創(chuàng)新金融工具REITS，由于他獨特的優(yōu)勢，正成為國際商業(yè)地產融資的重要形式。中國目前的金融法律框架，不支持REITS的發(fā)行，而新加坡和香港為了爭奪亞洲的REITS市場龍頭地位，爭相向中國地產商拋出橄欖枝，中國商業(yè)地產企業(yè)要把握好機遇。

    創(chuàng)新決定商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展

    商業(yè)地產不同于住宅地產，更要在項目定位、品質打造、營運模式選擇方面體現(xiàn)高度的創(chuàng)新性、強大的執(zhí)行力。

      萬科、中海地產、娃哈哈、萬達等從事商業(yè)地產的做法與經驗可資借鑒。
     據了解，日前萬科和百度合作，做智能商業(yè)地產。百度將為萬科的商業(yè)系列帶來“定位引擎、大數據、營銷工具”三類核心技術。雙方聯(lián)合打造的首個項目位于北京昌平的金隅萬科廣場，將于今年8月底完成智能化升級，升級之后的金隅萬科廣場可以讓顧客通過手機進行商場內路線規(guī)劃、停車場導航等。未來雙方將在萬科商用旗下的社區(qū)商業(yè)、生活廣場、購物中心系列業(yè)態(tài)中，嘗試引入百度的LBS技術服務(即基于位置的服務)，對人群進行分析，掌握顧客活動軌跡、消費習慣，提供定制服務和精準營銷。

    百度將基于大數據分析及云計算技術，為萬科旗下的商業(yè)地產提供智能化升級的解決方案，實現(xiàn)科技公司與地產公司互動達成戰(zhàn)略合作，這將是大方向，這種創(chuàng)新有益于商業(yè)地產的發(fā)展，也是一種互聯(lián)網、大數據時代的趨勢，值得推薦，而中海地產的創(chuàng)新就可能差強人意。

    據了解，中海集團的中海環(huán)宇城采取“只租不售”的純租賃模式，回報期長。但他們還沒有培養(yǎng)和訓練出一個好的商業(yè)團隊，也沒有引入外部資源，后備資金支持不力，加上沒有良好的創(chuàng)新管理與運營，自持物業(yè)反而成為公司的包袱，得不償失，中海集團的商業(yè)地產項目不景氣的原因主要就在于此。

    宗慶后的“娃哈哈”在商業(yè)地產方面也顯創(chuàng)新不足，據了解，如今唯一的實體項目娃歐商場一敗涂地，宗氏父女對商業(yè)地產的分歧日甚，人才團隊無法跟上，管理“一言堂”，戰(zhàn)略頻繁變動朝令夕改，曾經緊密合作的經銷商離心，娃哈哈商業(yè)地產前景一片黯淡，宗慶后跨界商業(yè)零售的首次試驗或將宣告失敗。這是門外漢的學費，跟他面臨相似風險的還有一連串威名赫赫的人物單：蘇寧的張近東、雨潤的祝義才、紅星美凱龍的車建新、海爾的張瑞敏......

    而王健林的萬達集團去在商業(yè)地產方面如魚得水，其發(fā)展利益于有良好的創(chuàng)新力與執(zhí)行力。

    萬達之所以執(zhí)行力強，緣于萬達內部已形成強有力的執(zhí)行文化，每個人都有執(zhí)行意識：萬達在廣州開發(fā)的第一個項目——白云萬達廣場，地下兩層，地上十幾層，建筑面積40萬平方米，本來定的任務是兩年建成，卻只用了11個月就建成開業(yè)。

    萬達集團是全球商業(yè)地產行業(yè)的龍頭企業(yè)，已在全國開業(yè)88座萬達廣場，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第二，計劃2014年開業(yè)24座萬達廣場，持有物業(yè)面積2203萬平方米，成為全球規(guī)模第一的不動產企業(yè)。萬達商業(yè)地產公司擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產建設團隊、全國性的商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產的完整產業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，就些都是萬達全力創(chuàng)新的結果，也是他們作為中國商業(yè)地產第一品牌的最好回報。

    商業(yè)地產不容低估的過剩風險

    其實目前中國商業(yè)地產存在供大于求的問題，與住宅泡沫化的分歧不同，一直以來，警示商業(yè)地產泡沫的聲音不絕于耳，但并沒有阻礙商業(yè)地產繼續(xù)開發(fā)。據了解，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個。

    資料顯示：中國的商業(yè)環(huán)境已不支持商業(yè)地產模式。主要是以價格取勝的電子商務在中國快速膨脹，已影響到了中國商場的生存，即使在三四線城市，由于建有強大的物流體系，人們也開始在網上購買服裝、電子等商品。同時，資產價格與通脹的上升，導致商業(yè)租金上漲，從而擠壓實體商業(yè)利潤，大量商業(yè)項目除餐飲、電影院、兒童服務等具有現(xiàn)實人流的項目外，其他零售類生意遭遇電商的沖擊較大，這導致許多城市的商業(yè)地產出現(xiàn)大量空置。

    商業(yè)地產的過剩風險不容低估和忽視。開發(fā)商在明白，地方政府更要明白，不能不考慮區(qū)域經濟的發(fā)展與人均消費力，不能只顧政績與形象，打造各種地標式的商業(yè)中心，而應通過減免稅費和提高公共服務等方式，激勵和促進更多有助于就業(yè)的小型商業(yè)與服務業(yè)發(fā)展，從而削除過剩的商業(yè)地產的影響，也真正帶動地方經濟健康發(fā)展。