招數(shù)一:用足公積金政策

購(gòu)房者D先生,購(gòu)買第一套房產(chǎn)時(shí)用了組合貸款,目前尚有10萬(wàn)元的公積金貸款沒(méi)有還清,準(zhǔn)備為孩子購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房,需要貸款100萬(wàn)元左右。因?yàn)橘?gòu)買的是二套房,商業(yè)性貸款利率要“享受”基準(zhǔn)利率1.1倍(6.53%)。貸款20年,利息總支出約為79.4萬(wàn)元。

減息方案:先向父母借款10萬(wàn)元還清公積金貸款,然后申請(qǐng)組合貸款,按照D先生夫婦的公積金繳交情況,第二次使用公積金貸款可以申請(qǐng)60萬(wàn)元公積金貸款,這樣只要再申請(qǐng)40萬(wàn)元的商業(yè)性貸款即可。因?yàn)楣e金貸款的利率不受使用次數(shù)的影響,他們的利息總支出可以下降到約58萬(wàn)元 (其中公積金部分約為26.2779萬(wàn)元,商業(yè)性貸款部分約為31.7673萬(wàn)元),自己為房貸降息約20萬(wàn)元。至于父母的借款,可以等新買的房產(chǎn)交房后,再申請(qǐng)公積金裝修貸款歸還。這樣,總的負(fù)債額度沒(méi)有變化,但利息支出可以大大降低。

注意事項(xiàng):公積金貸款的額度受到貸款次數(shù)及儲(chǔ)存賬戶余額的限制,購(gòu)房者如果前一次貸款辦理了沖還貸,再次購(gòu)房前最好提前終止,攢足余額,以用足再次貸款的上限。另外,新房交房后不要忘記辦理公積金裝修貸款(目前該項(xiàng)貸款暫時(shí)停辦,不久后應(yīng)該可以恢復(fù))。如此,購(gòu)房時(shí)不必預(yù)留裝修費(fèi)用,可以盡量多付首付款少貸款,也能起到少付利息的效果。

招數(shù)二:巧選房貸理財(cái)產(chǎn)品

購(gòu)房者W小姐經(jīng)營(yíng)一家網(wǎng)絡(luò)紅酒公司,目前準(zhǔn)備購(gòu)買婚房。由于父母購(gòu)房時(shí)參與貸款,按目前的政策不能享受首次購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率,需要貸款150萬(wàn)元。

減息方案:將房貸和自己的流動(dòng)資金賬戶關(guān)聯(lián)起來(lái),辦理理財(cái)型房貸產(chǎn)品,如深圳發(fā)展銀行的“存抵貸”業(yè)務(wù)。由于W小姐經(jīng)營(yíng)需要保留一定金額的備貨資金,這部分資金以前只能獲取活期利息。辦理了“存抵貸”業(yè)務(wù),W小姐就可以把這部分時(shí)常閑置的資金劃入房貸還款賬戶,銀行將按照一定的比例視作提前還貸,并將節(jié)省的貸款利息作為理財(cái)收益返還給W小姐。

注意事項(xiàng):按“存抵貸”業(yè)務(wù)的規(guī)定,并不是全部的存款都能被抵扣,而是按照一定的比例計(jì)算,比如10萬(wàn)元存款的抵扣比例為85%,按貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算,客戶的理財(cái)收益率可達(dá)到2.73%。另外,還款賬戶中的金額必須超過(guò)5萬(wàn)元才能抵扣。因此,這種房貸業(yè)務(wù)比較適合常有大額現(xiàn)金流的個(gè)人經(jīng)營(yíng)戶,普通工薪購(gòu)房者辦理后起到減息的效果則不明顯。

招數(shù)三:調(diào)用已有產(chǎn)權(quán)房

購(gòu)房者H先生,打算乘樓市調(diào)整投資一套市中心小房型,但有過(guò)多次貸款紀(jì)錄的他遭遇三套房停貸政策。中介告訴他,即便個(gè)別銀行能夠辦理,也要他承擔(dān)基準(zhǔn)利率1.2倍(7.13%)的高利率。按照貸款額100萬(wàn)元計(jì)算,20年貸款期的利息總額約88萬(wàn)元。

減息方案:將自己手中持有的無(wú)貸款產(chǎn)權(quán)房抵押,辦理房屋抵押消費(fèi)貸款,視H先生的資信情況及貸款額度,銀行可能給予他基準(zhǔn)利率1.15倍甚至1.1倍的利率。如果按照1.1倍利率(6.53%)計(jì)算,大約能節(jié)省9萬(wàn)元的利息。

注意事項(xiàng):辦理房屋抵押貸款必須是已經(jīng)還清貸款的產(chǎn)權(quán)房。此外,銀行對(duì)房產(chǎn)本身的價(jià)值、房齡以及借款的額度都有一定的要求,借款人此前的信用記錄及職業(yè)背景等對(duì)貸款的最終利率確定也會(huì)起到很大的作用。

招數(shù)四:先買房后領(lǐng)結(jié)婚證

購(gòu)房者L先生和T小姐,準(zhǔn)備近期領(lǐng)取結(jié)婚證,然后共同出資購(gòu)買婚房,由于L先生曾經(jīng)有過(guò)貸款紀(jì)錄,共同貸款購(gòu)房不能享受首套房利率,組合貸款中商業(yè)性貸款部分要承擔(dān)1.1倍利率。

減息方案:先用沒(méi)有貸款紀(jì)錄的T小姐一個(gè)人的名字購(gòu)房,買房后再領(lǐng)結(jié)婚證,然后在產(chǎn)證上增加L先生的名字。目前,首次購(gòu)房者最低能夠享受基準(zhǔn)利率75折 (4.46%)的優(yōu)惠,相比1.1倍利率要相差2個(gè)百分點(diǎn)。而按照目前房產(chǎn)稅收的相關(guān)規(guī)定,產(chǎn)證上增加配偶的名字將按照贈(zèng)與方式計(jì)稅,以贈(zèng)與的份額按3%繳納契稅。按L先生和T小姐準(zhǔn)備購(gòu)置200萬(wàn)元房產(chǎn),每人占一半份額計(jì)算,他們需要繳納3萬(wàn)元的稅款,加上其他一些公證、登記費(fèi)用,最多不超過(guò)4萬(wàn)元。而如果按照150萬(wàn)元的貸款額計(jì)算,首套房和二套房貸款相比,20年還款期利息的總差額將達(dá)到42萬(wàn)元之巨。

注意事項(xiàng):在沒(méi)有確定夫妻關(guān)系的情況下共同出資購(gòu)房,可能蘊(yùn)含一定的風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)然,這可以通過(guò)協(xié)議規(guī)避。采用上述方法還要考慮一個(gè)人的收入水平是否會(huì)影響總的貸款額度。另外,公積金貸款以夫妻雙方名義申請(qǐng)的額度要大于以單人申請(qǐng),所以還要綜合考慮雙方公積金貸款的可貸額度。

(文中房貸計(jì)算數(shù)字僅供參考,具體以銀行計(jì)算為準(zhǔn))