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困境3：引導(dǎo)庫存商品房進(jìn)入住房租賃市場？

發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)庫存商品房轉(zhuǎn)化為租賃市場房源，是本次“六條措施”提出的一個(gè)新思路。住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，需要大力發(fā)展。政府希望鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。從節(jié)約社會(huì)資源、激活房地產(chǎn)市場的角度看，這確實(shí)是一個(gè)很好的方向，可以作為地方政府去庫存的一個(gè)政策著力點(diǎn)。問題是目前中國房價(jià)畸高而房屋租賃回報(bào)率普遍過低。大量的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，住宅市場靜態(tài)租金回報(bào)率僅2%左右。北京某機(jī)構(gòu)調(diào)查全國數(shù)十個(gè)城市樣本，2014年僅武漢、成都的回報(bào)率剛過3%。因此，很難想象，在三四城市房屋升值前景并不樂觀而房屋租賃回報(bào)水平又如此之低的情況下，這一政策能很好地刺激社會(huì)資本買房轉(zhuǎn)租。

另外一個(gè)方面，三四線城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平也不高，外來人口流入有限，房屋租賃需求疲軟。靠發(fā)展房屋租賃市場發(fā)展去庫存不現(xiàn)實(shí)。

困境4：鼓勵(lì)開發(fā)商適當(dāng)降房價(jià)？

從過去的經(jīng)驗(yàn)看，開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的情況很少見，即便降價(jià)也多是屈于公司資金壓力或在外部競爭的壓力。開發(fā)商為什么不愿意降價(jià)？一是這些年地價(jià)畸高，而且材料和用工成本持續(xù)攀升，商品房的利潤空間不斷被壓縮。開發(fā)商普遍表示降無可降。近來有開發(fā)商接受媒體采訪，問及降房價(jià)時(shí)說“房價(jià)漲50％還虧錢，怎么降？”二是擔(dān)憂。開發(fā)商擔(dān)心降價(jià)引發(fā)市場恐慌，市場反而更加低迷，同時(shí)擔(dān)心老業(yè)主反彈。三是地方政府不愿意。地方政府其實(shí)是房地產(chǎn)的最大受益者。這也是長期以來地方政府明里暗地促推房價(jià)上漲的原因。降價(jià)影響地方涉房稅費(fèi)收入。2014年以來房地產(chǎn)市場低迷，三四五線城市商品房銷售不暢，政府賣地收入大幅減少，很多地方財(cái)政難以為繼。發(fā)展到2015年，已有一些地方甚至開不出公務(wù)員和教師的工資。在這樣的情形下，只要房地產(chǎn)還有“活下去”的可能，地方政府是不愿意甚至是阻擾開發(fā)商降房價(jià)的。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2016年第1期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com