涂山青∕文 中國房地產(chǎn)市場，多年來一直處在輿論漩渦的中心。今年三四份樓市開始“回暖”，到六七月開始再現(xiàn)漲價瘋狂，而且這種勢頭使得全國很多城市房價和成交量均已超過最為瘋狂的2007年，達(dá)到歷史新高。在全球經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)之中、中國經(jīng)濟(jì)也遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)完全復(fù)蘇的大勢面前，樓市這種“一騎絕塵”式的價格領(lǐng)跑，引起社會普遍詬貶和政府高層的憂心。隨著今年中央“保8”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，12月份以來，政策面上頻頻傳來政府出手給樓市降溫的消息。 先是11月28日，溫家寶總理在上海考察保障性住房建設(shè)情況時表示，要支持保障性住房建設(shè)，同時要抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這是今年以來，中央高層首度公開對樓市投機(jī)性需求表態(tài)。 緊接著，12月初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部再度聯(lián)合發(fā)文，要求擴(kuò)大樓市違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理的范圍，今年4月1日起至今年12月31日領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目也需清理檢查。 有意思的是，12月初社科院發(fā)布2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，表示房價過高導(dǎo)致中國85％的家庭買不起房。這一結(jié)論招致房地產(chǎn)業(yè)界“大佬”級人物的猛烈炮轟。全國人大財經(jīng)委副主委賀鏗表示，要開征 財產(chǎn)稅抑制炒房。 12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議傳出：二手房營業(yè)稅免征期限“2改5”優(yōu)惠政策將于年底結(jié)束，引發(fā)各地突擊過戶恐慌，同時打擊樓市投資心理。 12月14日，溫家寶總理主持國務(wù)院常務(wù)會議要求：按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。 12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。 如此密集的政策信息，傳達(dá)出一個清晰的信號就是：政府要再出重拳治理樓市，給樓市這匹脫韁的野馬收韁了。 值得注意的是，12月初，美國《福布斯》評出全球7大近在眼前的金融泡沫，其中中國的房地產(chǎn)市場位居第二，其理由是中國的快速增長主要得益于寬松的貨幣政策，很大程度上促成了房地產(chǎn)價格、股票價格虛高，疑似當(dāng)年日本和美國市場崩盤前的狀況。大家知道，日本房地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代達(dá)到瘋狂，有資料說，1990年日本東京市的樓面市值相當(dāng)于整個美國樓市的市值！終于，日本樓市在1990年崩盤，直到今天，日本房地產(chǎn)還沒有復(fù)蘇。這不能不引起我們的深思和對中國目前房地產(chǎn)市場的警惕。 我在近期的各類房地產(chǎn)咨詢和培訓(xùn)場合，經(jīng)常被業(yè)界人士問及對中國樓市今后走向的看法。特別是12月份以來，在中央對房地產(chǎn)行業(yè)連發(fā)幾道令牌的情況下，大家問得最多的問題是：中國樓市又到了一個轉(zhuǎn)折的關(guān)口嗎？ 幾年來，中國房地產(chǎn)價格一直在高位上運(yùn)行，然而，有關(guān)中國樓市是否存在泡沫的爭論卻從沒有停息。其實(shí)，中國的房價到底高不高，我們可以看一個資料：聯(lián)合國制定的標(biāo)準(zhǔn)：正常的房價與家庭年收入比為3：1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1。在中國，以北京為例，2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元，當(dāng)年北京市平均房價為15162元，按戶均100㎡計算，房價收入比為23：1。 網(wǎng)上還有一個比較：東京一向被介紹是世界上房價最高的地方。然而，東京與上海相比，東京的收入比上海平均高8倍，但2009年下半年，上海主城區(qū)的房價已與東京相當(dāng)。 所以，我們是不是可以這樣認(rèn)為：中國房地產(chǎn)市場，價格之弦已經(jīng)繃到極限？ 因此，我的觀點(diǎn)是：中國的房地產(chǎn)界該清醒清醒了──我們其實(shí)一直在懸崖邊跳舞！房價如此這般地再漲下去，離全面崩盤的那一天也就不遠(yuǎn)了。作為一個房地產(chǎn)策劃人和房地產(chǎn)培訓(xùn)人，我并不想當(dāng)一個房地產(chǎn)的唱衰者。因?yàn)榧偃绶康禺a(chǎn)市場崩盤，于我個人而言沒有一點(diǎn)好處。我是滿心的希望中國房地產(chǎn)繁榮昌盛的。只是，對房地產(chǎn)非理性的漲價將面臨的處境表示憂慮。畢竟，房地產(chǎn)市場崩盤，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的災(zāi)難，也將是整個中國經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難。希望房地產(chǎn)界少些駝鳥心態(tài)，甚或是“掩耳盜鈴”。為此，一直在房地產(chǎn)界默默耕耘、謹(jǐn)言慎行的我真想大喝一聲：處在懸崖邊的中國樓市，再向前一步，或許就是萬丈深淵！ 綜合各方面的情況，我個人認(rèn)為：經(jīng)過全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)“洗禮”，市場理性回歸是一種必然，這將有助于房地產(chǎn)消費(fèi)心理的成熟。明后兩年，中國房地產(chǎn)市場應(yīng)在趨穩(wěn)中價格向下盤整，逐步回歸理性，這是政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)，也是民心所向。果如此，中國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的良性發(fā)展，則于民于國，善莫大焉！ 【作者簡介】涂山青，房地產(chǎn)策劃人∕培訓(xùn)專家。全球500強(qiáng)華人講師，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會、中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國總裁培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等數(shù)十家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。正式出版有《營銷策劃與營銷實(shí)戰(zhàn)》等著作10部，發(fā)表文章50余篇。主講課程：《新形勢下的房地產(chǎn)全程策劃與創(chuàng)新營銷》；《房地產(chǎn)銷售技能提升》；《房地產(chǎn)品牌營銷技法》；《房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理》；《團(tuán)隊(duì)建設(shè)與銷售激勵》等。轉(zhuǎn)載請標(biāo)明出處。歡迎交流。QQ：164227229；BLOG：https://tusq647.chinaceot.com。