關(guān)于2009年的中國樓市回想與解讀 涂山青 又到歲尾年初，又是一年盤點(diǎn)和展望時(shí)。大抵每到一年的這個(gè)時(shí)候，媒體、專家、業(yè)內(nèi)人士總要忙乎著盤點(diǎn)今年，展望來年。中國房地產(chǎn)業(yè)，在分享了2009年意料之外的瘋狂盛宴過后，是該冷靜下來盤算盤算2010年的日子了。展望，我不敢講，因?yàn)槲覍?shí)在不敢給“盛宴”興頭未過的中國房地產(chǎn)業(yè)界描繪什么來年宏偉藍(lán)圖。在此，我只想站在一個(gè)房地產(chǎn)策劃人、業(yè)界培訓(xùn)者的角度，對(duì)身處其中并且同悲同喜的2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自顧妄發(fā)幾點(diǎn)回想與解讀。姑妄言之，姑妄聽之吧。 一、關(guān)于2009年樓市的回想剛剛過去的2009年，在全球經(jīng)濟(jì)還沒有明顯復(fù)蘇的大環(huán)境下，中國樓市再享狂歡盛宴。樓市的表現(xiàn)直讓專家直呼“看不懂”。為什么說這是一個(gè)“看不懂”的市場(chǎng)呢？在全球性的金融風(fēng)暴襲擊下，中國樓市這種“一騎絕塵”式的價(jià)格領(lǐng)跑，個(gè)人認(rèn)為，不太符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境趨勢(shì)。我們且看：在全球性的“金融風(fēng)暴”面前，一年前的2009年初，專家和業(yè)界曾對(duì)09年的樓市作過很多分析、判斷和預(yù)測(cè)，歸納起來，主要是以下九個(gè)方面，但如今看來，這些判斷基本上是全部失準(zhǔn)： 判斷1：市場(chǎng)依然低迷 判斷2：房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌 判斷3：政府不扶不壓 判斷4：房企裁員風(fēng)行 判斷5：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓加劇 判斷6：行業(yè)整合加快 判斷7：觀望氣氛依舊 判斷8：需求回歸理性 判斷9：樓市投機(jī)絕跡 關(guān)于判斷1──市場(chǎng)依然低迷：顯然，市場(chǎng)和專家開了一個(gè)大大的玩笑。09年初專家和行家們關(guān)于“市場(chǎng)將依然低迷”的話音未落，2月份起，少數(shù)城市樓市就開始出現(xiàn)回暖跡象，回暖在三、四月份成為全國樓市普遍現(xiàn)象。新房成交上升，樓市價(jià)格趨穩(wěn)，二手房市場(chǎng)也隨之被捂熱。只是各種促銷手段仍是花樣層出，讓人眼花繚亂。 關(guān)于判斷2──房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌：房?jī)r(jià)一直就是輿論的焦點(diǎn)。中國樓市在2007年末的金融風(fēng)暴來襲之前，達(dá)到歷史高位，創(chuàng)下諸多記錄。但在2007年11月到2009年2月的樓市“寒冬期”，全國房?jī)r(jià)普遍下滑20％，少數(shù)城市下滑40％。按照有些人的觀點(diǎn)，此輪的樓市“寒冬期”并沒有有效地?cái)D出房地產(chǎn)“泡沫”。也就是說，價(jià)格降得還不夠。縱觀整個(gè)2009年，在2月份以后，樓市的主流是促銷（少數(shù)在變相降價(jià)），而不是降價(jià)。到5月份，價(jià)格則開始回升。因此，市場(chǎng)對(duì)第2個(gè)判斷的回答顯然是“NO”。 關(guān)于判斷3──政府不扶不壓：在2009年12月前的11個(gè)月里，這個(gè)判斷基本上是準(zhǔn)的。在9個(gè)大的預(yù)測(cè)中，也只有這一個(gè)還算準(zhǔn)。大家知道，金融風(fēng)暴來襲之后，中央和各地方政府給樓市“松綁”和“救市”的政策牌，基本上是在2007年末到2008年10月間集中出手。到了2009年1、2月份，中央部委和地方政府則紛紛表態(tài)，“政策牌”已出完。所以09年的1至11月里，差不多可以說政府對(duì)樓市是不扶不壓。 關(guān)于判斷4──房企裁員風(fēng)行：關(guān)于房企裁員，金融風(fēng)暴襲來之時(shí)曾一度風(fēng)聲很緊。08年里，一些實(shí)力稍弱的房企眼看熬冬艱難，裁員問題確實(shí)讓業(yè)內(nèi)人士一度風(fēng)聲鶴唳。但是，隨著09年市場(chǎng)的快速回暖，使得“房企裁員風(fēng)行”的判斷成為白日夢(mèng)囈。 似乎不需要我這么逐一剖析。那么，我對(duì)后面幾個(gè)判斷直接給出結(jié)論吧： 關(guān)于判斷5──“項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓加劇”：基本上錯(cuò)誤。 關(guān)于判斷6──“行業(yè)整合加快”：由于樓市出乎意外的提前“回暖”，行業(yè)整合的內(nèi)在動(dòng)力被壓抑，2009年行業(yè)整合并未見明顯勢(shì)頭，遠(yuǎn)沒有成為行業(yè)趨勢(shì)。所以判斷6基本上錯(cuò)誤。 關(guān)于判斷7──“觀望氣氛依舊”：這個(gè)判斷基本上可以說是大錯(cuò)特錯(cuò)了。 關(guān)于判斷8──“需求回歸理性”。這一個(gè)判斷可能更是要讓房地產(chǎn)預(yù)言家們無地自容。如果中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)物化的人的話，那他在一邊享受著2009年房地產(chǎn) “繁榮昌盛”的市場(chǎng)大餐時(shí)，可能會(huì)側(cè)過臉來對(duì)專家們笑曰：“啥叫理性？你們真是天真得可愛……。”至于中國房地產(chǎn)何時(shí)及如何能回歸理性的問題，筆者將在另一篇文章專門探討。 關(guān)于判斷9──“樓市投機(jī)絕跡”。這個(gè)判斷，則真要讓行業(yè)預(yù)言家們封筆謝幕，遁形荒野了。面對(duì)09年樓市后半程市場(chǎng)投資性和投機(jī)購房近乎瘋狂的表現(xiàn)，“專家們”以后還如何敢對(duì)中國房地產(chǎn)加以預(yù)測(cè)？可能只能在私下?lián)u頭無語了…… 二、2009年中國樓市解讀 相信業(yè)內(nèi)和社會(huì)上，一定有不少人面對(duì)2009年中國樓市的表現(xiàn)，發(fā)出了“為什么”的疑惑。筆者在09年下半年以來的各種房地產(chǎn)咨詢、培訓(xùn)場(chǎng)合，或者是一些高端行業(yè)論壇上，就經(jīng)常地被人們問到這個(gè)“為什么”。在此，筆者作出“3＋7”的解讀，以飱讀者。 所謂“3＋7”，是分別從政策面（三大因素）和需求面（七個(gè)因素）兩個(gè)方面作的因素探析：首先，就政策面看，主要有三大因素起到了根本性的影響作用： 一是國家政策。在08年以來要求“松綁”、“救市”的一遍呼聲中，中央政府出于“保穩(wěn)定、保增長(zhǎng)”的需要，出臺(tái)政策托市。例如，財(cái)政部出臺(tái)包括降低房貸首付比例至兩成、減收契約稅、免收交易印花稅和土地增值稅、降低貸款和公積金利率，允許地方政府自行制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策等7項(xiàng)救市措施；2008年12月17日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定取消改善性住房的第二套房貸款限制，并減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)，以進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)（4天后，“國十三條”作為細(xì)化政策出爐）；2009年1月4日，媒體轉(zhuǎn)發(fā)新華社報(bào)道，稱工、農(nóng)、中、建四大銀行對(duì)存量房貸7折優(yōu)惠利率措施，等等。 二是地方政府各地自行出臺(tái)的各種名目繁多的“救市”政策。除了各種減免、優(yōu)惠、辦戶口（很多城市出臺(tái)了買房辦理城市藍(lán)印戶口的政策）之類外，有些地方的政策甚至是搞笑和雷人了。例如，將開發(fā)商的商業(yè)行為變成政府公務(wù)人員的任務(wù)──給公務(wù)員和地方干部分配賣房任務(wù)，“招聘制教師買房可轉(zhuǎn)正式編制”，“發(fā)放購房補(bǔ)貼”，“買房者子女中考加分”，等等。在這樣的政策環(huán)境下，有一些地方政府為“托市”的如此創(chuàng)造性作為，房地產(chǎn)市場(chǎng)這匹脫韁的“野馬”若不再一次奮蹄狂奔，豈不有負(fù)苦心？正如社會(huì)輿論普遍評(píng)論的，地方政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的最大推手。 三是銀行。房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型的市場(chǎng)。銀行是房地產(chǎn)行業(yè)生存的活水源泉。沒有了銀行對(duì)金融政策執(zhí)行上的“松綁”，和在放貸操作上的暗助，房地產(chǎn)企業(yè)立馬成為沙漠中的水仙花。 其次，我們?cè)購男枨竺鎭砜矗喝魏我粋€(gè)市場(chǎng)的繁榮與否，外部因素是因，內(nèi)在的需求驅(qū)動(dòng)才是果。對(duì)2009年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求面上的整體表現(xiàn)，我把它概括為“市場(chǎng)仍不成熟，消費(fèi)不夠理性”。 具體地，表現(xiàn)為以下七個(gè)方面： （1）家的觀念。中國人“有房才有家”的觀念根深蒂固。在“擁有一套自己的房子，家才像個(gè)家”的觀念驅(qū)使下，多少人無視家庭經(jīng)濟(jì)條件狀況而買房，造就了無數(shù)的房奴。 （2）人口基數(shù)。中國的人口基數(shù)龐大，相應(yīng)地，家庭基數(shù)也就龐大。正可謂“張三不買李四會(huì)買”。開發(fā)商普遍的觀點(diǎn)就是：只要有房子，總是能賣出去的。 （3）城市化水平。近些年中國城市化進(jìn)程加快，數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民在城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中轉(zhuǎn)身成為“城里人”。專家估計(jì)，目前，中國的城市化水平每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就有1000萬人轉(zhuǎn)化為城市人口。這些人中，一部分是在城市發(fā)展中因土地被征而轉(zhuǎn)為城市戶口，更多的是大批進(jìn)城“淘金”的農(nóng)村能人由于賺了錢而進(jìn)城安家置業(yè)。他們購房的需求比較強(qiáng)烈，購買力相對(duì)也比較強(qiáng)。城市化的發(fā)展，在中國未來十年、二十年里，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中小城市和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支生力軍。 （4）生活期望。改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人們生活水平的迅速提升，使得人們對(duì)生活的期望值上升很高。住房無疑又是滿足新生活期望的重點(diǎn)。按照馬斯洛的需求層次論，人在基本的生存需求得到初步滿足后，享受型的高層次的需求將成為主流。我們很難想象，二十世紀(jì)七、八十年代的筒子樓、“鴿子籠”、“團(tuán)結(jié)戶”，能滿足現(xiàn)代人的居家需求。因此，改善性住房需要仍將是此前和今后一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。也是政府改善民生的努力目標(biāo)。 （5）剛性需求釋放?；谇笆?，2007年11月以來，經(jīng)濟(jì)危機(jī)下被壓抑的住房剛性需求得到釋放，成為09房地產(chǎn)市場(chǎng)從回暖到再次狂熱的一個(gè)不可忽視的因素。目前，我國社會(huì)再一次進(jìn)入人口婚育的小高峰。據(jù)調(diào)查，在年輕人“結(jié)婚買房”的觀念推動(dòng)下，“父母掏錢付首付，小兩口攢錢供房”成為市場(chǎng)需求的主型態(tài)。那些等著買房結(jié)婚的年輕人，從金融風(fēng)暴來臨時(shí)的等待、觀望，到婚期的不可再延，逼著他們不得不出手購房。 （6）投資和投機(jī)。據(jù)觀察，大約在09年的六、七月份，在樓市呈現(xiàn)明顯回暖的市場(chǎng)刺激下，居民閑錢、社會(huì)游資、境內(nèi)外熱錢開始回流樓市，助推了房?jī)r(jià)。 （7）政策性恐慌。大約在09年10月份以后，擔(dān)心2010年購房?jī)?yōu)惠政策取消這種政策性的恐慌，加劇了樓市的瘋狂。其實(shí)，二手房營業(yè)稅免征期限“2改5”優(yōu)惠政策將于2009年年底結(jié)束，是早在2008年10月22日財(cái)政部出臺(tái)政策中即已明確的。但是，當(dāng)初政策出臺(tái)時(shí)，人們關(guān)注的重心是如何享用政策優(yōu)惠，對(duì)政策優(yōu)惠的有效期則未加留心。2009年10月份開始，業(yè)界有意識(shí)地不斷放出“優(yōu)惠政策年底到期”的信號(hào)，制造政策恐慌，引發(fā)二手房突擊交易、突擊過戶，給09年房地產(chǎn)高燒添上最后一根柴。 以上“3＋7”的09年中國樓市解讀，不知是否可以回答業(yè)內(nèi)外朋友們的一種普遍疑問。 【作者資訊】涂山青，房地產(chǎn)資深策劃人/培訓(xùn)專家。全球500強(qiáng)華人講師，中國總裁培訓(xùn)網(wǎng)金牌講師，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）首批特聘專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國總裁培訓(xùn)網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等數(shù)十家家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。轉(zhuǎn)載務(wù)請(qǐng)注明作者及出處。文章僅一家之言，歡迎交流。QQ：164227229；BLOG：https://tusq647.chinaceot.com；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn。