文∕涂山青 即將來臨的2012年春節(jié)，面對深陷調(diào)控困局的樓市，一些開發(fā)商早早搭起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的戲臺，演出一場場跨年大戲，分搶春節(jié)市場這塊誘人“蛋糕”。但是在“最嚴調(diào)控”持續(xù)兩年之后，“返鄉(xiāng)置業(yè)”群體真的能在這個龍年春節(jié)為開發(fā)商獻上一盤美味蛋糕嗎？回答這個問題，需要分析當(dāng)下樓市的新特點。樓市歷經(jīng)長達兩年的嚴厲調(diào)控已經(jīng)發(fā)生了很大變化，可謂“年年歲歲花相似，歲歲年年人不同”，今年的春節(jié)營銷面臨著空前的壓力和困難，開發(fā)商頭上懸著四把劍。形勢不容樂觀，只有拿出壯士斷臂的勇氣才能有所斬獲。 第一把劍：市場存貨──存貨量大，不吐貨等于是在等死 由于2011年市場整體處于“價穩(wěn)量跌”的態(tài)勢，大部分一二線城市商品房成交量明顯萎縮。根據(jù)國家統(tǒng)計局1月17發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年全國房屋新開工面積比上年增長16.2%，但全國商品房銷售面積僅增長4.9%，年末全國商品房待售面積達到27194萬平方米。目前大部分城市商品房在建面積均創(chuàng)新高，北京、上海均超過6000萬平方米，消化周期在20個月以上。而武漢、青島、成都、杭州、南京等多數(shù)二線城市存量房消化周期也在12至18個月。開發(fā)商方面，已有數(shù)據(jù)顯示保利、金地、綠城、富力等12家大型房企未完成年度銷售目標(biāo)，其中綠城更是同比下降37.9%，僅完成年度銷售目標(biāo)的64.2%。 加速膨脹的樓市庫存將推動房價在2012年繼續(xù)下行。不吐貨等于是在等死。 第二把劍：市場信心──2012年的市場被普遍看衰 “信心比黃金更重要”。這是溫總理在2008年9月在談到如何面對世界金融危機時說的一句話。那么當(dāng)下的樓市呢？無論是社會公眾還是購房人，甚至是開發(fā)商，面對持續(xù)的樓市調(diào)控，都失去了支持房價的信心。1月13日“財經(jīng)中國2011年會”發(fā)布的《2011年和訊預(yù)測中國經(jīng)濟白皮書》披露，69.9%的經(jīng)濟學(xué)家認為2012年國內(nèi)房價將下行，還有11.7%的專家認為會大幅下跌。不只是理論界，房地產(chǎn)企業(yè)界現(xiàn)在也開始集體看衰2012年樓市，這倒是少見的。在1月11日舉辦的“2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，房地產(chǎn)大佬們集體看跌房價，最悲觀的認為要跌三成，就連從來“打死也不看跌”的華遠董事長任志強也終于承認房價要下跌。 沒有了市場的信心支撐，房價不是下不下降的問題，只是下降得快與慢的問題。 第三把劍：購房人心態(tài)──購房者看跌預(yù)期加劇市場觀望 目前購房者心態(tài)已從前年和去年“看漲預(yù)期”轉(zhuǎn)為“看跌預(yù)期”，這是開發(fā)商必須面對的一個很大轉(zhuǎn)變。1月中旬，騰訊大楚網(wǎng)與世聯(lián)地產(chǎn)聯(lián)合進行的一項關(guān)于“購房者信心指數(shù)”的調(diào)查結(jié)果顯示，2011年看跌樓市的人群比重持續(xù)上升，四季度達到70%，期望最大跌幅22%-32%。 看跌預(yù)期無疑加大了買方的觀望心理。買不買，何時買？成了眾多買房人心中十分糾結(jié)的問題。2011年11月，《楚天都市報•家園》聯(lián)合騰訊大楚網(wǎng)、騰訊微博發(fā)起調(diào)查，回答“你會選擇在年底出手購房嗎”時，79.24％的網(wǎng)友回答“不會”；至于“你暫時不買房的原因”，認為“樓價還會繼續(xù)降”的占59.13%，遠高于“沒有資格購房，等待政策放松” (11.04%)、“難貸款” (15.90%)和“其他”(13.93%)三個選項。 …… 第四把劍：保障房“攪局”──保障房對商品房市場的沖擊 …… （本文是應(yīng)《城市開發(fā)》雜志邀請撰寫的，成文于2012年1月17日，載《城市開發(fā)》雜志2012年1月） 【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，全國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：tusq@mail.ccnu.edu.cn Blog： https://tusq647.chinaceot.com