（原標題：70年后，我們的房產(chǎn)怎么辦？）

　　“土地使用權”是個什么概念，是如何產(chǎn)生的？我國大陸地區(qū)住宅的“土地使用權”為何是70年，這個期限對居民生活和我國的城市化進程有何影響？我們的房產(chǎn)在“土地使用權”期滿后應該怎么辦？

北京大學光華管理學院朱國鐘與合作者做了一項研究，他們通過計算機模擬開發(fā)商與消費者動態(tài)行為，分析了住宅用地70年使用權對房價、供給、房齡以及城市擴張的影響。

朱國鐘在接受本報駐京記者采訪時稱，“70年的土地使用權制度會增加中國的城市用地，占用更多的耕地，這和我國土地集約使用的宗旨是不符的。我個人推測，以后中國也會出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，聚集在現(xiàn)在的高層建筑區(qū)里面?！?/span>

　　“土地使用權”的前世與今生

　　整個中國處于史無前例的城市化浪潮中，不論是城市里的老市民，還是從鄉(xiāng)村來的新市民，都渴望擁有一套屬于自己的住房，有著自家的“房屋所有權證”。他們中的大多數(shù)人認為，在城市里有了自己的住房，才算在城市里扎下了根，他們的后半生才有了依靠，他們的子女也才有依靠。

　　他們領到住房的鑰匙，搬入或?qū)挸ɑ颡M窄的新居，甚至領到“房屋所有權證”。沉浸于喬遷之喜的他們相信，房子不僅是他們的居住之所，而且是他們家庭的固定銀行，是只會升值不會貶值的不動產(chǎn)，盡管他們也都知道住宅的“土地使用權”只有70年。

　　而朱國鐘卻認真思考起70年以后的事，現(xiàn)在的住宅“土地使用權”大多只有70年，而70年以后怎么辦？是續(xù)約、拍賣還是私有化？朱國鐘任教于北京大學光華管理學院應用經(jīng)濟學系，在他看來，住宅“土地使用權”設定為70年，這不僅涉及70年以后房產(chǎn)問題，對于中國的城市化進程，對于社會發(fā)展和民生保障，都有著非常重要的影響。

　　“土地使用權”是如何產(chǎn)生的，我國大陸地區(qū)住宅的“土地使用權”為何是70年？朱國鐘在接受本報采訪時稱，中國目前城鎮(zhèn)土地都是國有的，1990年代以來中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸起步，商品房逐漸取代福利分房和集資建房。房地產(chǎn)發(fā)展離不開土地，需要土地的合法流轉(zhuǎn)，為此中國制定了土地所有權與使用權分離的政策，對土地使用權實行出讓、轉(zhuǎn)讓。

　　早在1987年，深圳首次實施了土地批租，租期是50年。上海的其他大城市也陸續(xù)推出批租政策。朱國鐘說，“1990年5月19日國務院頒發(fā)的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下稱“1990年暫行條例”）規(guī)定，土地使用權出讓最高年限為：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年……這些規(guī)定沿用至今。”

　　就這樣，住宅“土地使用權”設定為70年，成為全國范圍的一種做法。然而，對于70年“土地使用權”到期以后怎么辦？長期以來沒有明確的規(guī)定，一些法規(guī)的表述語焉不詳。比如，“1990年暫行條例”第四十條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。

　　而第四十一條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記”。

　　1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。”

　　可能受這些法規(guī)的影響，北京市2005年出臺《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》，其中第二十五條規(guī)定：“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應當至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿后的土地使用權由政府無償收回?！?/span>

　　這些法規(guī)曾讓許多購房者擔憂：“土地使用權”70年到期后怎么辦？如果政府無償收回，我們的房產(chǎn)怎么辦？

　　如何評價住宅“土地使用權”？

　　“大陸的土地批租制借鑒了香港的土地批租制，現(xiàn)任香港特首梁振英在（上個世紀）80年代當年曾參與其中。”朱國鐘撰文稱，“香港土地批租制自英國殖民開始，平穩(wěn)延續(xù)到香港回歸之后，已經(jīng)歷了170余年。發(fā)展至今，香港大多數(shù)租約是50年期，起租時支付地價后逐年支付一個象征性的地租（按照經(jīng)評估的土地年租金的3%計算）。除非遇到特殊公共利益，土地將會得到續(xù)租。續(xù)租并不需補交地價差價，只需繼續(xù)支付上述象征性的地租”。

　　中國大陸地區(qū)的住宅“土地使用權”設定為70年，我們對此應如何評價，它對中國的經(jīng)濟社會發(fā)展有哪些影響，對中國的城市化有哪些影響，產(chǎn)生了哪些歷史性作用？朱國鐘稱，“在土地國有的前提下，70年土地使用權解決了土地流轉(zhuǎn)的問題，也給地方政府帶來了充沛的財政收入，使得中國各地的基礎設施有了飛躍性的進步?！敝庇^上，這項上個世紀80年代率先由深圳嘗試的制度，繞開了關于“土地私有化”的意識形態(tài)爭論，盤活了土地資源，促進了城市化的進程。

　　但對于住宅“土地使用權”可能帶來的問題，朱國鐘也非常關注。他認為，與香港的土地批租制相比，大陸的這種土地批租制是一種不完善的批租制，“土地批租制在大陸落地生根過程中，漏掉了雖然遙遠但十分重要的一環(huán)，沒有規(guī)定‘租約到期怎么辦’?！?/span>

　　當前絕大多數(shù)存量租約對終止時房屋及不動產(chǎn)歸屬的語焉不詳，這使得未來的法規(guī)極端重要。如果70年租約恰好屆滿時因公共利益需要收回土地，房屋及其他不動產(chǎn)歸誰所有？補償標準是什么？此外，續(xù)租的條款、租金等重要問題都未得到解決。若續(xù)租面臨漫天要價，政府可以實質(zhì)性的收回土地，或者狠狠敲一筆租戶的竹杠。

　　朱國鐘與合作者近期做了一項研究，他們通過計算機模擬開發(fā)商與消費者動態(tài)行為，分析了住宅用地70年使用權對房價、供給、房齡以及城市擴張的影響。在基本的參數(shù)校準之下，相比較于永久性的土地使用權，他們得出了如下量化結(jié)果：“50年后，住宅價格將高出7%，城市住房供給總量少7.5%，市中心的房子平均房齡高出8%。綜合考慮交通遠近和新舊差異，住宅平均價值少4%。”

　　此外，由于住宅密度更低，城市住宅占用土地面積將多出6%，約等于700平方公里。這相當于整個遼寧省或半個廣東省當前住宅的占地面積。如果進一步考慮進工商業(yè)用地類似的影響，土地定期出租制度比永久性使用權制度要多占用2300平方公里的寶貴耕地。個中緣由，還須從土地制度的細節(jié)中去看。

　　朱國鐘研究發(fā)現(xiàn)，土地使用期限會影響住宅的翻新和重新開發(fā)?！芭e個例子說，如果土地使用期限還有5年，給定上述的不確定因素，沒有人會對自己的住宅進行返修和重新開發(fā)。住宅老化，住著就不舒服怎么辦？富有的人群自然就會去購買新住宅，而新住宅總是在城市的周邊地區(qū)開發(fā)出來。結(jié)果是：城市會擴張得厲害，而老城區(qū)會老化得厲害。”

　　也許人們會說，老城區(qū)可以重新拆遷重新開發(fā)。問題是，這些未來的‘老城區(qū)’都是現(xiàn)在蓋的高層建筑，容積率高，拆遷成本非常高，而且不太可能通過繼續(xù)增加容積率來增加住宅供應。朱國鐘對本報記者說，“所以我們的基本結(jié)果是，70年的土地使用權制度會增加中國的城市用地，占用更多的耕地，這和我國土地集約使用的宗旨是不符的。我個人推測，以后中國也會出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，聚集在現(xiàn)在的高層建筑區(qū)里面?！?/span>

　　70年“土地使用權”到期后怎么辦？

　　如何解決“70年土地使用權”問題？這已經(jīng)是一個事關民生和國家發(fā)展的重大問題。根據(jù)媒體的公開報道，中國人民大學土地管理系教授、博士生導師林增杰曾說，從全球范圍來看，有些西方國家的土地使用權是沒有期限的，所以不存在這個問題；而另一些規(guī)定土地使用權期限的則采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，給予折價補償?shù)姆绞健?/span>

　　林增杰認為，在我國可以采取三個方式來解決這一問題。第一，允許延長土地使用權期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。至于再次申請的期限，不應該超過30年。第二，國家收回土地和地上建筑物，對業(yè)主進行補償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。

　　中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長周天勇曾稱，土地所有制和管理體制維持現(xiàn)狀，問題會越積越多。在私有化道路也不可行的情況下，可以選擇第三條改革道路：即堅持土地國有和集體所有公有制度不變，延長企業(yè)、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。這樣可以確立土地使用者的使用年期產(chǎn)權，可以交易、抵押、入股和繼承。唯此可理順一切。

　　70年“土地使用權”期滿后應該怎么辦？這也是朱國鐘很關心的問題。朱國鐘稱，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百四十九條，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。問題是，我們不知道自動續(xù)期是有償?shù)臒o償?shù)摹Ｈ绻怯袃數(shù)?，現(xiàn)有居民需要付出多大的代價？并且我們也不知道續(xù)期是多少年？一系列的不確定因素最終都會影響住宅市場的發(fā)展和城市擴張。根據(jù)其研究，如果明確相關的規(guī)定，消除這些不確定因素，則可以避免不少問題。

　　朱國鐘撰文稱，在中國這樣一個對強征和強拆缺乏安全感的國度，不確定性會導致許多業(yè)主憂心忡忡。經(jīng)濟學原理指出，產(chǎn)權不明直接抑制當前投資，“我們的研究模擬了未來50年間的城市成長路徑。起初，70年使用權下住宅會較早地進行重新開發(fā)，因此供給數(shù)量更大，房價更低；大概在二三十年后事情反過來了，相較于永久使用權情形，住宅重新開發(fā)少了，供給少了，房價更高了。”

　　由于70年使用權下開發(fā)商更青睞新項目，更多城市周邊的土地被開發(fā)成為住宅用地。在老城區(qū)，由于重新開發(fā)率偏低，70年使用權制度下老城區(qū)面臨更老更矮的房子。朱國鐘認為，“我們的計算機模擬表明，在三十幾年后，老城區(qū)將基本停止重新開發(fā)，而永久使用權下老城區(qū)住宅樓仍然會有序地拆除重建。整體來說，70年使用權不僅僅會有土地使用不集約的問題，而且有舊城區(qū)老化失修的問題。”

　　對于“土地使用權”問題的解決途徑，朱國鐘說，從社會最優(yōu)的角度來看，理論上，政府可以有三種不同的選擇：私有化土地、拍賣土地的永久使用權、或者制定土地續(xù)約時明確的條款及土地到期不能續(xù)約時附著物給予完全補償?shù)募殑t。在簡化模型中三者經(jīng)濟上是等價的?！暗菑默F(xiàn)實政治上來考慮，也許后者比前兩者更容易實現(xiàn)，因而第三種方案是一個更加現(xiàn)實的選擇，并且在明確續(xù)約條款和補償細則的同時，要確保這些條款的執(zhí)行力。當然由于中國幅員遼闊，各地可以先行先試不同的土地制度改革，總能找到解決70年使用權問題的出路?！?/span>