在過(guò)去一年的樓價(jià)上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應(yīng)，推更大的地塊，以刺激高地價(jià)的誕生。9月初，新鴻基以總價(jià)217.7億拍得上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊，為3年來(lái)全國(guó)總價(jià)最高。北京農(nóng)展館北路8號(hào)地塊被融創(chuàng)競(jìng)得，樓面單價(jià)達(dá)7.3萬(wàn)元/平方米，成為全國(guó)樓面單價(jià)最高。這就使土地的價(jià)格高過(guò)現(xiàn)房的價(jià)格，所謂面粉比面包貴，緊接著的邏輯是，這個(gè)樓面價(jià)再加上建安成本和房地產(chǎn)商的利潤(rùn)，則意味著未來(lái)更高的樓價(jià)。

　　在這個(gè)游戲中，土地財(cái)政顯然成為最大贏家，2013年前6月，全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金達(dá)1.13萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)60%。其中北、上、廣三地經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已超1739億元，接近2012年全年1934.92億元的水平。當(dāng)然房地產(chǎn)商對(duì)此也喜聞樂(lè)見(jiàn)，因?yàn)榕c現(xiàn)在的面粉價(jià)相比，高價(jià)的現(xiàn)房似乎沒(méi)有那么扎眼了，同時(shí)因?yàn)槲磥?lái)更高房?jī)r(jià)的威懾，剛性需求者心里更受煎熬。

　　這就是筆者為什么多次說(shuō)“中國(guó)樓市是個(gè)硬泡沫”的原因。這個(gè)“硬泡沫”何時(shí)破滅，也要看上述三個(gè)要素的變化：

　　第一個(gè)要素，從地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)角度來(lái)看，有兩種可能打破這個(gè)惡性循環(huán)。一是地方政府職能完成轉(zhuǎn)化，由“全能管制投資型”政府轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝邢挢?zé)任服務(wù)型”政府，成本大為降低，坦率地說(shuō)，這在三年內(nèi)不切實(shí)際；二是中央下決心以房地產(chǎn)稅代替土地財(cái)政，估計(jì)也會(huì)受到地方的強(qiáng)力反對(duì)，更可能是在土地財(cái)政因樓市崩盤(pán)銳減后，才被迫全面轉(zhuǎn)收房產(chǎn)稅。

　　第二個(gè)要素，中國(guó)婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內(nèi)中國(guó)婚嫁習(xí)俗轉(zhuǎn)變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國(guó)將迎來(lái)最后一個(gè)人口“生育高峰后遺癥”和“第一個(gè)死亡高峰”。最后一個(gè)生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬(wàn)人以上，其中1987年的2550萬(wàn)人是頂峰，當(dāng)年生的人今年是26歲，正當(dāng)適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬(wàn)人；而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進(jìn)入死亡年齡周期，中國(guó)將進(jìn)入建國(guó)以來(lái)第一個(gè)真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加。簡(jiǎn)言之，2015年中國(guó)婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

　　第三個(gè)要素，國(guó)際熱錢(qián)何時(shí)從涌入轉(zhuǎn)而大規(guī)模流出。國(guó)際熱錢(qián)流入中國(guó)，有兩個(gè)目的，一是在中國(guó)本土賺取更多利潤(rùn)，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益；而最重要的外部因素是美國(guó)何時(shí)進(jìn)入美元收緊周期?，F(xiàn)在熱錢(qián)在中國(guó)獲利空間已經(jīng)大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。關(guān)鍵在美聯(lián)儲(chǔ)何時(shí)開(kāi)始收縮貨幣，今年二季度，美聯(lián)儲(chǔ)暗示開(kāi)始退出QE后，中國(guó)外匯就出現(xiàn)了凈流出，新興市場(chǎng)一度出現(xiàn)因熱錢(qián)流出而釀成的股市和匯率危機(jī)；三季度，由于美國(guó)優(yōu)先解決政府財(cái)政平衡問(wèn)題，延后退出QE，9月中國(guó)外匯收支再轉(zhuǎn)而為正。換言之，這個(gè)臨界點(diǎn)就是美國(guó)開(kāi)始正式退出QE，按照現(xiàn)在情況，美國(guó)仍有可能在今年11~12月開(kāi)始退出QE，最晚應(yīng)在明年一季度結(jié)束前。更不要說(shuō)美國(guó)開(kāi)始加息會(huì)引來(lái)美元復(fù)興的主升浪時(shí)期了，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能在2015年。

　　在美國(guó)開(kāi)始退出量化寬松的時(shí)候，美國(guó)還會(huì)同步推動(dòng)中東石油危機(jī)的升級(jí)，再加上國(guó)際糧價(jià)大漲，會(huì)對(duì)中國(guó)形成嚴(yán)重的輸入性通脹，會(huì)比2011年更加嚴(yán)重，這將推動(dòng)房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)大跌，就像現(xiàn)在溫州已經(jīng)發(fā)生的那樣。

　　一言以蔽之，中國(guó)樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前，未來(lái)一年將是樓市既得利益者對(duì)剛需者進(jìn)行最后的逼空。你會(huì)在這個(gè)樓市“上證指數(shù)5000點(diǎn)以上”的時(shí)期買(mǎi)房嗎？

　?。〒?jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，作者張庭賓2013-10-21）