病癥六：自住與投機(jī)失衡。投機(jī)是中國(guó)樓市難以驅(qū)逐的幽靈。房子本質(zhì)上是供人居住的，但在中國(guó)的環(huán)境下更多的成為了一種投資品，被有錢(qián)人炒來(lái)炒去用以投機(jī)逐利。這一輪調(diào)控前，樓市投資和投機(jī)交易一度泛濫。調(diào)控中的“三限”政策（限購(gòu)、限貸、限價(jià)）一定程度上壓制了樓市的投資和投機(jī)。但政策總有人鉆空子，有的限購(gòu)城市辦“假離婚”、“假社保”、“假納稅證明”甚至形成了“產(chǎn)業(yè)鏈”。《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》9月19日就以《環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房?jī)r(jià)猛飚調(diào)查：假按揭泛濫支撐》為題對(duì)這一現(xiàn)象作了披露。限購(gòu)以后北京民間就有“離一次婚（買(mǎi)房）賺八十萬(wàn)”的“笑話”。

病癥七：購(gòu)房者收入與購(gòu)房能力失衡。據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）測(cè)算，我國(guó)人均收入尚不及發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平的十分之一，但一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了紐約和倫敦?！爱?dāng)兩輩子房奴（包括父母那一輩的積蓄）也要買(mǎi)房”成了當(dāng)下城市青年的購(gòu)房信念。大家知道，房?jī)r(jià)合理與否，房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際上公認(rèn)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于合理房?jī)r(jià)，聯(lián)合國(guó)人居中心提出的標(biāo)準(zhǔn)是：正常的房?jī)r(jià)與家庭年收入比為3：1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1。前總理溫家寶2012年3月14 日全國(guó)“兩會(huì)”答記者問(wèn)上擲地有聲的講：“我可以明確地告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。因此調(diào)控不能放松?！睖乜偟倪@一講話給了民眾對(duì)降房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈期待。然而一年來(lái)的現(xiàn)實(shí)把百姓的夢(mèng)想擊得粉碎：市場(chǎng)聽(tīng)總經(jīng)理的沒(méi)聽(tīng)總理的，房?jī)r(jià)在繼續(xù)上漲。二三線城市房?jī)r(jià)收入比普遍在15到20：1，一線城市甚至到了30：1。大家可以找找你所在城市居民收入和平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，測(cè)算一下房?jī)r(jià)收入比。

病癥八：房?jī)r(jià)與租金失衡。“租房劃算，但我還是要買(mǎi)房”成為樓市一怪現(xiàn)象。房?jī)r(jià)合理與否，還有一個(gè)通行的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是租售比。國(guó)際上衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況是否良好，租售比一般界定為160：1至200：1。即認(rèn)為最低用160個(gè)月的月租金、最高200個(gè)月的租金可以購(gòu)買(mǎi)一套基本戶型（80平方米）為合理。超出和低于這個(gè)范圍都不正常。房?jī)r(jià)如果低于160個(gè)月租金，說(shuō)明房?jī)r(jià)較低，買(mǎi)房劃算；如果高于200個(gè)月租金，說(shuō)明房?jī)r(jià)較高，則租房劃算。然而，當(dāng)前二三線城市的租售比達(dá)300至400：1，一線城市中心城區(qū)甚至到了1000：1。這表明房?jī)r(jià)過(guò)高，租房相對(duì)而言更劃算。但是現(xiàn)實(shí)是普通百姓放著租房的劃算不要，擠破頭當(dāng)一輩子兩輩子“房奴”也要買(mǎi)房，可見(jiàn)住房觀念上的誤區(qū)。

病癥九：價(jià)格與價(jià)值失衡。從前面的分析已經(jīng)可以得出判斷：目前中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重背離價(jià)值。今年8月份，網(wǎng)上有人撰文分析說(shuō)，一個(gè)北京市的房地產(chǎn)總市值抵得上美國(guó)一年的GDP。而這和1991年日本樓市崩盤(pán)時(shí)東京的情形極為相似。

病癥十：效率與公平失衡：市場(chǎng)火熱難掩效率和公平失衡。正因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)積累了前述的這么多問(wèn)題，加上行業(yè)發(fā)展中的灰色操作多，地方政府長(zhǎng)官意志、決策水平低，開(kāi)發(fā)商急功近利，不法商人見(jiàn)利忘義，造成房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域規(guī)劃不當(dāng)和規(guī)劃失敗屢見(jiàn)不鮮。從資源利用效率來(lái)看，人們司空見(jiàn)慣的是拆拆建建，中國(guó)每年產(chǎn)生的建筑垃圾約占全球45％；中國(guó)房屋建筑壽命平均25年至30年，而歐洲為80年。還有商品房開(kāi)發(fā)中的質(zhì)量問(wèn)題、土地和資源利用效率問(wèn)題、房屋空置率問(wèn)題、保障房建設(shè)及利用上的公平問(wèn)題等等，使得房地產(chǎn)行業(yè)效率與公平存在失衡。一些地方保障房建設(shè)和利用上屢出腐敗大案、窩案，所以我們看到有的城市和省份宣布停建經(jīng)濟(jì)適用房。

這次狼真的會(huì)來(lái)嗎：警惕樓市“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)

眼見(jiàn)樓市瘋狂愈演愈烈，萬(wàn)科掌門(mén)王石最近在微博發(fā)聲：“一線、接著二線城市房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)同80年代末的日本泡沫經(jīng)濟(jì)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車(chē)之鑒！”對(duì)于萬(wàn)科，王石稱“萬(wàn)科能做到的：絕不拿地王、堅(jiān)持主流住宅、提升質(zhì)量、擁有現(xiàn)金流?！贝蠹覒?yīng)猶記2007年10月份王石曾準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)樓市“拐點(diǎn)”。

還有一個(gè)值得玩味的標(biāo)桿性動(dòng)向是，繼8月下旬李嘉誠(chéng)密集拋售高達(dá)410億港元的中港資產(chǎn)后，9月28日香港文匯報(bào)又報(bào)道，李嘉誠(chéng)旗下電能宣布將拋盤(pán)港燈再次套現(xiàn)305億元“走人”。李嘉誠(chéng)短時(shí)間內(nèi)一再密集拋售內(nèi)地物業(yè)意味著什么？

中國(guó)房?jī)r(jià)高不高？樓市有無(wú)泡沫？后市是漲還是跌？樓市從來(lái)都存在兩種截然相反觀點(diǎn)的交鋒，各有一批代表性的代言人，他們?cè)诿耖g都有著廣泛的擁躉。一些因?yàn)樾帕恕翱吹伞倍鴽](méi)買(mǎi)房的人，面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而發(fā)出“信志強(qiáng)，住洋房；信牛刀，住牛棚”后悔之言。不知道這是牛刀的尷尬，還是買(mǎi)房人的悲哀。

面對(duì)一個(gè)已經(jīng)瘋狂的市場(chǎng)，判斷未來(lái)漲跌已無(wú)意義。因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)脫離正常軌道。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和市場(chǎng)規(guī)律似乎已無(wú)法解釋。無(wú)論是看漲還是看跌，在這樣的市場(chǎng)氛圍中，有錢(qián)人買(mǎi)房，沒(méi)錢(qián)人當(dāng)兩輩子房奴也要買(mǎi)房。這里只想就當(dāng)前樓市“泡沫”風(fēng)險(xiǎn)作提醒：

一是經(jīng)濟(jì)危機(jī)大環(huán)境下的資本泡沫。截至 2012 年末，中國(guó)廣義貨幣余額(M2) 為97.42 萬(wàn)億元人民幣，居世界第一，接近全球貨幣供應(yīng)總量的1∕4，是美國(guó)的 1.5 倍。M2占GDP之比近190%。截至8月末， M2 余額達(dá)到106.12萬(wàn)億元。按照原央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)教授李稻葵的觀點(diǎn)，已存在“潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”。

在資本泡沫浸淫中不斷膨脹的房地產(chǎn)泡沫可能更嚴(yán)重。按“平民經(jīng)濟(jì)學(xué)家”牛刀的觀點(diǎn)，目前中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過(guò)GDP的400%，而中國(guó)的GDP本身是有水分。然而，在中國(guó)目前過(guò)熱的樓市環(huán)境下，溫州和一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)的“空城”、“鬼城”似乎都不足以市場(chǎng)對(duì)形成“警示效應(yīng)”。溫州樓市價(jià)格已經(jīng)連續(xù)24個(gè)月下跌，今年8月份溫州商品房均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米，較2011年初價(jià)格頂峰時(shí)縮水26%，一半的高檔房?jī)r(jià)格被“腰斬”。部分商品房因現(xiàn)價(jià)值已低于抵押貸款而遭棄房“斷供”。 9月25日國(guó)務(wù)院調(diào)研組抵溫州調(diào)研溫州經(jīng)濟(jì)，樓市斷供是調(diào)研組關(guān)注的重點(diǎn)。

二是住房保有量。1998年以來(lái)我國(guó)累計(jì)竣工住宅面積104億平方米，目前中國(guó)城市住房保有量已達(dá)到人均32.7平米，戶均1.02套，這還不包括未納入政府統(tǒng)計(jì)口徑的、保守估計(jì)不少于60億平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”。 2012年5月13日西南財(cái)大和央行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，中國(guó)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平（美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%）。

三是房屋空置率。最近有機(jī)構(gòu)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)空置住房達(dá)到6800萬(wàn)套，總面積近60億平方米。據(jù)不完全估計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房存量已經(jīng)超過(guò)240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達(dá)15億平方米。五年之后，我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房總存量將超過(guò)320億平方米。即使考慮2025年之后超過(guò)10億人成為完全城鎮(zhèn)居民，人均居住面積則已經(jīng)超過(guò)30平方米。雖然這一組數(shù)據(jù)遭到一些人質(zhì)疑，但中國(guó)住房保有量高、空置率較高則是一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)。

在當(dāng)前房?jī)r(jià)普漲的背景下，要讓市場(chǎng)回歸穩(wěn)定，亟需建立長(zhǎng)效機(jī)制，這已成各方共識(shí)。今年以來(lái)，高層關(guān)于建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方面的信息不時(shí)見(jiàn)諸網(wǎng)絡(luò)和媒體，而將于11月份召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)值得期待。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2013年第10期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com