三問(wèn)：能否落到實(shí)處？

從政策的調(diào)控思路看，“京七條”還有“深八條”基本上都是以增加供應(yīng)替代了以往的限制需求。這是與習(xí)近平最新講話(huà)精神最相吻合的地方?！熬┢邨l”頒布一周后，中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)，習(xí)總書(shū)記講話(huà)的主旨就是住房供應(yīng)體系建設(shè)。在增加供應(yīng)上，“京七條”開(kāi)出的藥方是“加強(qiáng)計(jì)劃管理，確保土地供應(yīng)”。具體措施上，提出2013年底前完成不低于2萬(wàn)套自住型商品住房供地，明年計(jì)劃5萬(wàn)套供地。同時(shí)鼓勵(lì)自有用地用于自住型商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目。

在很多人看來(lái)，今年2萬(wàn)套、明年5萬(wàn)套，在政府層面是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。不說(shuō)明年，單從今年看，“京七條”出臺(tái)已是10月底。距年底只有2個(gè)月的時(shí)間，政府如何能保證完成“年底之前提供不低于2萬(wàn)套”的供地任務(wù)？而自有用地用于自住型商品房建設(shè)，操作起來(lái)可能會(huì)有諸如土地屬性、產(chǎn)權(quán)歸屬和售房利益分配者很多現(xiàn)實(shí)障礙。至于將尚未進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房項(xiàng)目，首先可能就會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商的抵制。政府部門(mén)難道可以中途反悔，無(wú)視開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)與政府簽訂的土地出讓合同，腰斬開(kāi)發(fā)商的利益？如果這樣的顧慮真的存在，那么自住型商品房供地時(shí)，“競(jìng)房?jī)r(jià)”是否會(huì)有開(kāi)發(fā)商愿意接盤(pán)？參與的主體是誰(shuí)？政府如何保證市場(chǎng)力量參與的積極性？

部分業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家看到“京七條”拋出今年2萬(wàn)、明年5萬(wàn)套供地計(jì)劃數(shù)，而且這7萬(wàn)套占到北京市場(chǎng)的將近50％，就有人激動(dòng)地認(rèn)為將沖擊明、后年的北京樓市。我們當(dāng)然樂(lè)見(jiàn)其成。但我認(rèn)為先不要盲目樂(lè)觀。因?yàn)椤熬┢邨l”只是提出供地計(jì)劃。計(jì)劃的落實(shí)有一個(gè)過(guò)程，而且困難重重。即便北京市政府部門(mén)鐵腕出手，使供地計(jì)劃得到較好落實(shí)，這7萬(wàn)套房成為現(xiàn)房，讓購(gòu)房人拿到鑰匙進(jìn)門(mén)，估計(jì)也是一兩年之后的事了。還有，政策的執(zhí)行力度能有多大，尚難預(yù)料。大家還記得這些年來(lái)中央為保障房建設(shè)任務(wù)年復(fù)一年同地方立“軍令狀”和向下派督察組嗎？政策性強(qiáng)的保障房都難管好，自住型商品房的命運(yùn)又會(huì)好到哪里呢。

四問(wèn)：能否平抑房?jī)r(jià)？

自住型商品房的推出而且因其規(guī)模較大，部分人希望它能平抑房?jī)r(jià)。但弄不好這會(huì)是一廂情愿，反而進(jìn)一步推高商品房?jī)r(jià)。因?yàn)椋浩湟?，自住型商品房供地占到土地市?chǎng)的將近一半，普通商品房用地勢(shì)必更加稀缺；其二，符合購(gòu)房條件且名下無(wú)房的非京籍家庭也可以購(gòu)買(mǎi)，釋放了“非京籍”這部分需求，需求更為“擁擠”；三是自住型商品房在“競(jìng)地價(jià)”的基礎(chǔ)上“限房?jī)r(jià)”，而且要比市價(jià)低30％，實(shí)在是不可為而為之。

高房?jī)r(jià)的源頭之一，不可否認(rèn)在高地價(jià)。今年前9個(gè)月北京賣(mài)地收入已達(dá)1154.89億，創(chuàng)歷史同期最高。一年多來(lái)“地王”頻出，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升：朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊樓面價(jià)超過(guò)4.8萬(wàn)元/平米，東三環(huán)農(nóng)展館地塊更是高達(dá)7.3萬(wàn)元/平米……。面對(duì)瘋漲的地價(jià)，即便是個(gè)外行也會(huì)感嘆：地價(jià)這么漲，房?jī)r(jià)能不漲嗎！

地方政府一只手在操控著地價(jià)攀升，另一手又揮舞著調(diào)控的旗子討好百姓（或者是應(yīng)對(duì)上頭呢），搞出個(gè)自住型商品房來(lái)希望“平抑房?jī)r(jià)”。有人說(shuō)“京七條”將依然是治標(biāo)不治本，我個(gè)人認(rèn)為治標(biāo)都難，更遑論治本了。

再?gòu)氖袌?chǎng)反應(yīng)來(lái)看，對(duì)“京七條”調(diào)控效果普通百姓并不看好。網(wǎng)易房產(chǎn)頻道就自住型商品房政策做了一個(gè)網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查。在10月23日至11月5日13天時(shí)間內(nèi)，網(wǎng)上參與調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：認(rèn)為“治標(biāo)不治本”的占62.9%；而對(duì)“你認(rèn)為未來(lái)2年北京房?jī)r(jià)會(huì)降嗎”，61.6%的人認(rèn)為不會(huì)。

綜上：房地產(chǎn)調(diào)控著實(shí)是政府面臨一個(gè)難上加難的難題?！熬┢邨l”并沒(méi)有擺脫行政調(diào)控樓市的窠臼。與“十八大”以來(lái)最高層導(dǎo)向的運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控預(yù)期還有差距，尤其是在一年多來(lái)北京房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)的形勢(shì)面前，北京市距離建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，還有很長(zhǎng)的路要走。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2013年第11期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線(xiàn)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com