三問：能否落到實處？

從政策的調(diào)控思路看，“京七條”還有“深八條”基本上都是以增加供應(yīng)替代了以往的限制需求。這是與習(xí)近平最新講話精神最相吻合的地方?！熬┢邨l”頒布一周后，中央政治局就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行第十次集體學(xué)習(xí)時，習(xí)總書記講話的主旨就是住房供應(yīng)體系建設(shè)。在增加供應(yīng)上，“京七條”開出的藥方是“加強計劃管理，確保土地供應(yīng)”。具體措施上，提出2013年底前完成不低于2萬套自住型商品住房供地，明年計劃5萬套供地。同時鼓勵自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項目。

在很多人看來，今年2萬套、明年5萬套，在政府層面是一個不可能完成的任務(wù)。不說明年，單從今年看，“京七條”出臺已是10月底。距年底只有2個月的時間，政府如何能保證完成“年底之前提供不低于2萬套”的供地任務(wù)？而自有用地用于自住型商品房建設(shè)，操作起來可能會有諸如土地屬性、產(chǎn)權(quán)歸屬和售房利益分配者很多現(xiàn)實障礙。至于將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房項目，首先可能就會面臨開發(fā)商的抵制。政府部門難道可以中途反悔，無視開發(fā)商拿地時與政府簽訂的土地出讓合同，腰斬開發(fā)商的利益？如果這樣的顧慮真的存在，那么自住型商品房供地時，“競房價”是否會有開發(fā)商愿意接盤？參與的主體是誰？政府如何保證市場力量參與的積極性？

部分業(yè)內(nèi)人士和專家看到“京七條”拋出今年2萬、明年5萬套供地計劃數(shù)，而且這7萬套占到北京市場的將近50％，就有人激動地認(rèn)為將沖擊明、后年的北京樓市。我們當(dāng)然樂見其成。但我認(rèn)為先不要盲目樂觀。因為“京七條”只是提出供地計劃。計劃的落實有一個過程，而且困難重重。即便北京市政府部門鐵腕出手，使供地計劃得到較好落實，這7萬套房成為現(xiàn)房，讓購房人拿到鑰匙進門，估計也是一兩年之后的事了。還有，政策的執(zhí)行力度能有多大，尚難預(yù)料。大家還記得這些年來中央為保障房建設(shè)任務(wù)年復(fù)一年同地方立“軍令狀”和向下派督察組嗎？政策性強的保障房都難管好，自住型商品房的命運又會好到哪里呢。

四問：能否平抑房價？

自住型商品房的推出而且因其規(guī)模較大，部分人希望它能平抑房價。但弄不好這會是一廂情愿，反而進一步推高商品房價。因為：其一，自住型商品房供地占到土地市場的將近一半，普通商品房用地勢必更加稀缺；其二，符合購房條件且名下無房的非京籍家庭也可以購買，釋放了“非京籍”這部分需求，需求更為“擁擠”；三是自住型商品房在“競地價”的基礎(chǔ)上“限房價”，而且要比市價低30％，實在是不可為而為之。

高房價的源頭之一，不可否認(rèn)在高地價。今年前9個月北京賣地收入已達1154.89億，創(chuàng)歷史同期最高。一年多來“地王”頻出，地價節(jié)節(jié)攀升：朝陽區(qū)孫河地塊樓面價超過4.8萬元/平米，東三環(huán)農(nóng)展館地塊更是高達7.3萬元/平米……。面對瘋漲的地價，即便是個外行也會感嘆：地價這么漲，房價能不漲嗎！

地方政府一只手在操控著地價攀升，另一手又揮舞著調(diào)控的旗子討好百姓（或者是應(yīng)對上頭呢），搞出個自住型商品房來希望“平抑房價”。有人說“京七條”將依然是治標(biāo)不治本，我個人認(rèn)為治標(biāo)都難，更遑論治本了。

再從市場反應(yīng)來看，對“京七條”調(diào)控效果普通百姓并不看好。網(wǎng)易房產(chǎn)頻道就自住型商品房政策做了一個網(wǎng)上問卷調(diào)查。在10月23日至11月5日13天時間內(nèi)，網(wǎng)上參與調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果顯示：認(rèn)為“治標(biāo)不治本”的占62.9%；而對“你認(rèn)為未來2年北京房價會降嗎”，61.6%的人認(rèn)為不會。

綜上：房地產(chǎn)調(diào)控著實是政府面臨一個難上加難的難題?！熬┢邨l”并沒有擺脫行政調(diào)控樓市的窠臼。與“十八大”以來最高層導(dǎo)向的運用經(jīng)濟手段和市場手段代替行政化調(diào)控預(yù)期還有差距，尤其是在一年多來北京房價持續(xù)領(lǐng)漲全國的形勢面前，北京市距離建立房地產(chǎn)長效機制，還有很長的路要走。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2013年第11期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com