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陳毓慧:陳毓慧老師推薦：美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇明顯基金加速出海布局

銷(xiāo)售技巧

2016-01-20 9537

銀行培訓(xùn)師陳毓慧老師推薦：受多重利空影響，6月份以來(lái)上證指數(shù)的跌幅已經(jīng)接近10%，境內(nèi)投資者分散風(fēng)險(xiǎn)的需求再次凸顯。與此同時(shí)，美股市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，特別是在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯的背景下，境內(nèi)公募基金也在加速出海。

復(fù)蘇明顯

全美房地產(chǎn)建筑商協(xié)會(huì)近日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，6月份美國(guó)房屋建筑商信心指數(shù)從5月份的44上漲至52，這也是該指數(shù)自2006年4月份以來(lái)首次超過(guò)50。

此外，美國(guó)商務(wù)部最新公布的住房建設(shè)數(shù)據(jù)顯示，5月份新屋開(kāi)工率環(huán)比增加6．8%，同比增長(zhǎng)28．6%，這表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在升溫。

“美國(guó)股市將持續(xù)走強(qiáng)，美國(guó)房地產(chǎn)周期在未來(lái)三五年內(nèi)會(huì)保持景氣，特別是美國(guó)住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)股票的機(jī)會(huì)將顯現(xiàn)?！眹?guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金擬任基金經(jīng)理吳向軍對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者分析稱(chēng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期正處于上升通道中，美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2009年和2010年期間觸底后，伴隨著QE3的推出開(kāi)始逐漸回升，目前美國(guó)失業(yè)率在下降，就業(yè)率水平穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)在緩慢復(fù)蘇。

吳向軍稱(chēng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)緩慢增長(zhǎng)不會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通脹，也不會(huì)帶來(lái)加息壓力。美聯(lián)儲(chǔ)之前也表示，除非美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)快，2015年年底之前不會(huì)改變利率政策。此外，美國(guó)經(jīng)濟(jì)外向型部分并不明朗，其動(dòng)力主要來(lái)自?xún)?nèi)需消費(fèi)品和房地產(chǎn)。在內(nèi)需型導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇大背景下，美國(guó)股市延續(xù)強(qiáng)勢(shì)的確定性較高。

銀河證券的分析師呂認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)的復(fù)蘇將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，從而通過(guò)就業(yè)市懲收入的改善及信心的提升，進(jìn)一步推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

瞄準(zhǔn)住宅市場(chǎng)

正是在上述背景下，境內(nèi)有兩只公募基金產(chǎn)品紛紛出海。此前，主要投資于海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的QDII僅有三只。

據(jù)吳向軍介紹，國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金主要投資于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上的上市公司，包括建筑商、家具家電、建筑建材、房貸機(jī)構(gòu)等，這些上市公司與房地產(chǎn)景氣度關(guān)聯(lián)度大，股票的表現(xiàn)也與房地產(chǎn)股票緊密聯(lián)系在一起。

“住宅型地產(chǎn)是QE3和美國(guó)聯(lián)邦房屋金融局發(fā)布的其他促進(jìn)貸款市場(chǎng)政策的直接受益者，現(xiàn)在仍然處于歷史低位，反彈才剛剛開(kāi)始，現(xiàn)在是投資美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的好時(shí)機(jī)。”吳向軍說(shuō)。

吳向軍指出，美國(guó)人口增長(zhǎng)導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)需求不斷增加，投資標(biāo)的會(huì)緊跟美國(guó)人口流動(dòng)，具體來(lái)說(shuō)就是從中間地帶往兩岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的區(qū)域流動(dòng)。從基本面分析，兩岸升值空間更大，房地產(chǎn)市躇本面和現(xiàn)金流也相對(duì)較好，在投資中除了要關(guān)注地段外，還要觀察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。

“投資于海外市場(chǎng)，我們更看重的是投資的確定性，如果說(shuō)去年美國(guó)房地產(chǎn)市徹在底部徘徊，那么當(dāng)下美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上市公司業(yè)績(jī)復(fù)蘇趨勢(shì)已經(jīng)明確，此時(shí)出海投資不確定的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更?！眳窍蜍娬f(shuō)。

跟蹤REITS指數(shù)

除了盯上美國(guó)住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品外，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了境內(nèi)首只跟蹤MSCI美國(guó)REITs指數(shù)的產(chǎn)品——廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)基金，其跟蹤的指數(shù)約覆蓋美國(guó)REITs市場(chǎng)85%的市值，也是美國(guó)市場(chǎng)跟蹤資產(chǎn)最大的REITs指數(shù)。

其實(shí)，美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資多為REITs形式。REITs指的是擁有并運(yùn)營(yíng)商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)，持有公寓、酒店、商場(chǎng)等房地產(chǎn)資產(chǎn)，收益主要來(lái)自租金收入和資本增值收益。據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，美國(guó)約有50%的房地產(chǎn)投資來(lái)自REITs。

廣發(fā)基金表示，在目前的形勢(shì)下，美國(guó)REITs市場(chǎng)的主要優(yōu)勢(shì)在于：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去五年受打擊較為嚴(yán)重，仍然處在底部企穩(wěn)的過(guò)程中，其他國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的表現(xiàn)很可能要弱于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)；各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和所處階段不一樣，故單一地區(qū)或國(guó)家REITs更具特點(diǎn)和代表性；美國(guó)REITs類(lèi)上市公司的流動(dòng)性最好，對(duì)投資的沖擊風(fēng)險(xiǎn)最校

好買(mǎi)基金研究員俞思佳指出，投資REITs成本低、手續(xù)簡(jiǎn)便、流動(dòng)性好，REITs過(guò)去35年的年化收益率優(yōu)于美國(guó)大盤(pán)股和債券的同期收益。此外，一個(gè)房地產(chǎn)周期通常維持約7－8年，現(xiàn)在是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的中期，針對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資品種依然具有一定的上漲空間。