著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生在2016博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，價(jià)格的自由漲落并非市場(chǎng)化，發(fā)展民營(yíng)企業(yè)也并非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有幾個(gè)特點(diǎn)，第一，否定一切社會(huì)身份的差別，成交與否只取決于一個(gè)沒(méi)有任何質(zhì)的差別，只有量的差別，用貨幣單位表達(dá)的價(jià)格來(lái)決定。每一塊錢都沒(méi)有質(zhì)的差別，只有量的區(qū)別，這個(gè)就叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　第二，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是要賺錢的，開發(fā)商流著道德的血液，房?jī)r(jià)也不能降下來(lái)。因?yàn)橛辛碎_發(fā)商的參與，因?yàn)橛辛朔止ぃ瓜M(fèi)者得到了比他自給自足的生產(chǎn)更大的剩余，這才叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)家的道德，就在于他們的參與使消費(fèi)者得到了更大的福利，這才叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)社會(huì)認(rèn)同這個(gè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，我們才叫走到了市場(chǎng)化階段。但是我們現(xiàn)在，比如說(shuō)政府從房地產(chǎn)地價(jià)中獲取的好處、稅收中獲得的好處，并不是一種社會(huì)分工下使效率提高、成本降低，而使消費(fèi)者獲取更多的福利剩余的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念，因此我們?cè)谶@個(gè)問(wèn)題上的市場(chǎng)化也還有很遠(yuǎn)的距離。

　　第三，市場(chǎng)化要打破壟斷，當(dāng)需求碰到唯一的供給者的時(shí)候，消費(fèi)者是沒(méi)有選擇的，當(dāng)供給碰到強(qiáng)制性的需求的時(shí)候，供給者也是沒(méi)有選擇的。經(jīng)濟(jì)學(xué)的三大基本要素，一個(gè)是勞動(dòng)力，第二個(gè)是土地，第三個(gè)是資本，實(shí)際上我們這個(gè)要素的市場(chǎng)化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有邁出實(shí)質(zhì)性的步伐，政府還是唯一壟斷的土地供給者，我們的財(cái)務(wù)成本，利率、融資還是控制在政府的手里頭的，間接融資依然是房地產(chǎn)融資主要依賴的途徑。

　　談到去庫(kù)存問(wèn)題，陳淮表示去庫(kù)存從深層次上其實(shí)是一種供求關(guān)系失衡的正常表現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)供大于求和供不應(yīng)求的反復(fù)交替，本來(lái)就是這個(gè)領(lǐng)域中常態(tài)的現(xiàn)象。陳淮認(rèn)為，去庫(kù)存問(wèn)題的解決應(yīng)該和幾個(gè)方面相結(jié)合：第一，和城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整相結(jié)合，過(guò)去十余年的調(diào)控中，主要著力點(diǎn)在抑制房?jī)r(jià)。其實(shí)房?jī)r(jià)的異動(dòng)，主要是沿海大城市和超大城市。今天的去庫(kù)存化中，我們注意到的分化問(wèn)題本質(zhì)上仍然是這樣一個(gè)二三線、中小城市、小城鎮(zhèn)發(fā)展嚴(yán)重不足導(dǎo)致的。果我們簡(jiǎn)單地加大沿海超大城市的供給，在去庫(kù)存化中消除這種分化，我們差不多在向全社會(huì)發(fā)出一個(gè)政府在號(hào)召人們更多地向特大、超大城市涌入的信號(hào)。我們一定要把去庫(kù)存，著眼于中長(zhǎng)期的大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展放在眼里，作為去庫(kù)存化的政策組成部分。

　　第二，去庫(kù)存一定要和發(fā)展租賃市場(chǎng)密切結(jié)合。發(fā)展租賃市場(chǎng)是去庫(kù)存必不可少的一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，這一點(diǎn)從去年末的政策體系中已經(jīng)明確地提出來(lái)了，但是可惜的是在2016年，我們沒(méi)有看到在發(fā)展租賃市場(chǎng)上，像去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出的那樣，采取太多的明顯舉措。租賃市場(chǎng)既是去庫(kù)存化的重要途徑，又是合理配置住房資源、提高資源利用效率，滿足中低端群體住房需求必不可少的組成部分。去庫(kù)存化和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)密切結(jié)合。

　　第三，去庫(kù)存化要和鼓勵(lì)中低收入群體、中低端群體合理改善住房需求密切結(jié)合。從十二五起，我們重視住房保障體系，重視建保障房，在十三五開局的時(shí)候，我們又提出這個(gè)保障房建設(shè)要和棚戶區(qū)改造更密切地結(jié)合起來(lái)，但是無(wú)論是十二五期間的3600萬(wàn)套保障房，還是十三五期間的棚戶區(qū)改造，都是低端群體的保障含義。

　　第四，去庫(kù)存化要和風(fēng)險(xiǎn)的合理配置密切結(jié)合，不是讓一些國(guó)企把房子買下來(lái)持有著，那就叫去庫(kù)存化了，房子還是閑著的。我們目前的間接融資方式，實(shí)際上就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)集中的方式，直接融資就是在開發(fā)商和業(yè)主與貨幣提供者之間，除了銀行之外，增加另外一個(gè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資者群體，當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)更多的適合的是債權(quán)融資，而不是股權(quán)融資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)自身并沒(méi)有太多的固定資產(chǎn)。