新浪樂居訊 （編輯 鐘明敏）陳淮，國家級有特殊貢獻專家，中國人民大學博士生導師。曾任國務院發(fā)展研究中心市場研究所副所長，現(xiàn)為建設部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長。曾預言2010年非?？赡苁瞧骄績r會下跌，并堅信中國房地產戰(zhàn)略發(fā)展還有20年到30年的輝煌期。 建設部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長 陳淮   3月1日，國務院辦公廳頒布了“新國五條”細則，引起社會廣泛討論，尤其是“新國五條”中對于自有住房成交繳納20%個稅的條款，催生了近日多個城市二手房成交熱。中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮在蓉接受新浪樂居采訪時表示，“新國五條”并不新，政策的作用也被市場夸大，“住宅市場長期供不應求的格局并不能通過政策調控得到根本改變。”   新國五條不“新” 地方政策或將重復06年“老路”   “新”政不新 調控更加嚴厲   “國五條實際上并沒有太多的變化，依然堅決抑制投機、投資性的需求，和為賣而買的需求”陳淮認為“新國五條”與此前的調控政策在內容上與幾乎沒有不同，依然是差別化的信貸政策，依然是限購，只是越發(fā)嚴厲。（相關鏈接：新“國五條”彰顯房地產市場調控決心）   而對于人們最為關注的自有住房出售需繳納20%個稅，陳淮表示該項政策在2006年即已制定并實施，并且“原有的征收條例上細則非常明確，沒有多少進一步細化的余地”。并對即將出臺的地方細則進行預測：“估計各地出臺還會繼續(xù)06年的有關政策”。（相關鏈接：二手房交易征稅20%已存在20年 始終未變）   在2006年的政策規(guī)定中，房改房要按經濟適用房來定價；家庭自住的唯一一套住房，居住5年以上免個人所得稅；在一年內重新購房的，可以先交后返。此外，2006年的政策也明確規(guī)定，房屋裝修費、交易中介費以及在房屋買賣中的土地增值稅、營業(yè)稅，都不在20%個稅計征范圍內(除契稅以外)?！耙虼诉@個細則在2006年就比較具體和明確，并不是說個人住房轉讓差價所得的20%?！?   20%個稅執(zhí)行中操作難度大   陳淮表示，20%個稅政策實際執(zhí)行過程中確實存在些難以操作的部分，因而相當多的部分實行了簡易稅費，政策明文規(guī)定難以評估原值的可以按1%—3%的出讓價全額征收?！拔夜烙嫼喴锥惵实膯栴}不會取消，但可能要求更加嚴格，一切稅費都需要提供相應憑據?！?   并不存在轉嫁問題 市場供需決定房屋價格   除20%個稅的具體征收細則外，該稅收的轉嫁也成為近日熱議的話題。陳淮認為實際上并不存在轉嫁的問題，“市場的成交價格是需求價格，最終成交價取決于買房的需求能力和果決性?！保ㄏ嚓P鏈接：“國五條”能否扭轉樓市漲價預期）   針對現(xiàn)場有與會者提問，“20%個稅有無破解之法”，陳淮戲稱：“有一個辦法，那就是按你買的原價賣。”   調控旨在改變房地產市場結構 投機性需求已被擠出市場   據統(tǒng)計局發(fā)布的2013年2月70個大中城市房價變化情況數(shù)據顯示，2月份全國有66個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，上漲城市比例達到統(tǒng)計總量的94%。另據統(tǒng)計，2月份全國100個城市新建住宅平均價格為9893元/平米，環(huán)比1月上漲0.83% ，自2012年6月連續(xù)第9個月環(huán)比上漲。   均價漲跌并不代表房價漲跌   而陳淮對于房價上漲與調控新政的關系明確表示“我不喜歡“國五條導致房價漲跌”的理論，我不喜歡這種形而上的看法。這一個多月，或者過去幾周內成交量火爆，或者是下跌了，說你看國五條有效了，未必！”我們看到的統(tǒng)計出來的房價、成交量的變化都是一個結構性的變化。就如同你把一個姚明和一個潘長江放在一起，平均身高是1米78，你把一個姚明和兩個潘長江放在一起，平均身高是1米68，平均身高降低了，但是這種平均數(shù)的降低不是通過降低每個個體的身高的方式來完成的。實際上呢？姚明和潘長江的身高并沒有變化，只是他們的組成比例不一樣了。   炒房團不再 剛需成市場主體   陳淮認為調控已在2012年已經取得了相當明顯的效果，盡管去年末到今年初成交量火爆也好，房價有所上漲，但實際上買房子的人的構成已經發(fā)生了非常明顯的變化，在過去一段時間，大家很少聽或者沒有聽說溫州炒房團煤老板集體入市買房的事情了，投機性購房需求被擠出市場。   未來二三十年房子仍供不應求 核心市區(qū)的房價將會越來越高   “18號文件提到說房地產是國民經濟支柱產業(yè)，我始終認為這個在未來二三十年沒有太大的變化?！标惢慈缡钦f，同時，“在今后一個很長的歷史時期，中國的房地產市場仍將處于供不應求的絕對短缺狀態(tài)”。   陳淮對編輯說：“房價漲的時候并不是所有人的代價都提高了，但是核心市區(qū)的房子一定是越來越貴”。   陳淮表示平均房價的漲跌并不能代表實際購房代價的漲跌，其中還包含了住宅結構的調整及住宅區(qū)域分布等影響因素，在這種情況下就有可能出現(xiàn)“整體房價下降，但是不管看哪一個檔次的房價都上漲”的現(xiàn)場。而對于處于城市化進程中的中國大多數(shù)城市來說，“只要郊區(qū)化和遠郊化明顯，核心市區(qū)的房子一定越來越貴。”   調控與市場進入硬對抗階段 政策手段未及樓市根本   自2003年以來，中國的樓市調控已走過十個年頭，有效地抑制了房價的上漲速度，但陳淮同樣認為房地產調控政策仍有許多不足和缺陷。陳淮表示，10年來的調控政策被動性、滯后性非常明顯，政策成本很高，但效益不高，對市場采取的是簡單硬對抗模式，而最關鍵的一點是沒有與改革相結合。（相關鏈接：房價又漲新國五條或無用 專家稱調控有缺陷）   “我們很少就原有舊體制和舊制度進行調整，而是在簡單的抑制供和求方面做文章，真正影響供求關系與產業(yè)健康發(fā)展的領域幾乎沒有作出過多少制度性的調整和安排，比如說土地制度壟斷、土地利率的市場化、中央和地方稅負關系的完善等方面幾乎無一涉及?！?