最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)上囂聲四起，即今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)所謂“小陽(yáng)春”，即突然銷(xiāo)售萎縮的房地產(chǎn)又出現(xiàn)所謂的銷(xiāo)售旺季了。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看來(lái)，隨著房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”的到來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期性的調(diào)整結(jié)束了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格又開(kāi)始反彈了，房地產(chǎn)市場(chǎng)不久又可能出現(xiàn)2007年繁榮了，廣大購(gòu)買(mǎi)者趕快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房去吧，否則房地產(chǎn)高價(jià)房又來(lái)了。
現(xiàn)在我們要問(wèn)的是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的“小陽(yáng)春”真正的到來(lái)了嗎？其理由或依據(jù)在哪里？是不是如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)之所以會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，就在于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量又上來(lái)了，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲；就在于銀行信貸快速增長(zhǎng)，大量的流動(dòng)性又會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)；就在于政府早些時(shí)候出現(xiàn)的房地產(chǎn)政策效應(yīng)可能顯現(xiàn)了；就在于終止了幾個(gè)月的房地產(chǎn)所謂的房地產(chǎn)“剛性需求”被迫放出來(lái)了等等。還有找出在大堆所謂的理由。但是實(shí)際上這些理由沒(méi)有一條是成立或真實(shí)的，怪不得，有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為制造虛假的房地產(chǎn)繁榮，不得不出錢(qián)找人排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)，以此來(lái)制造虛假房地產(chǎn)虛假繁榮。
但實(shí)際上，我們只要?jiǎng)幽X筋想一想，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題很多。首先，只要看看房地產(chǎn)商請(qǐng)人排隊(duì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房，來(lái)制造房地產(chǎn)的虛假繁榮；只要看看房地產(chǎn)商五花八門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)方式，就能夠知道這個(gè)市場(chǎng)的誠(chéng)信度如何。本來(lái)，一個(gè)無(wú)所不用其極的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一個(gè)完全喪失誠(chéng)信的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在文明或發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下，早就會(huì)通過(guò)法律的途徑把這些房地產(chǎn)商驅(qū)除出市場(chǎng)，但是我們沒(méi)有這樣的法律來(lái)保護(hù)購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者，但住房購(gòu)買(mǎi)者難道不會(huì)知道這個(gè)市場(chǎng)誠(chéng)信的嚴(yán)重性如何嗎？在這樣一個(gè)沒(méi)有誠(chéng)信的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并由他們來(lái)制造房地產(chǎn)的“小陽(yáng)春”，廣大購(gòu)買(mǎi)住房民眾難道就沒(méi)有火眼金睛來(lái)識(shí)別嗎？我想不要太低估民眾的智慧了。從市場(chǎng)最基本的誠(chéng)信原則來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所鼓吹的“小陽(yáng)春”無(wú)從談起。
我們還可從實(shí)際的情況來(lái)看，看上去這幾個(gè)月銷(xiāo)售量在增長(zhǎng)，但是，這種增長(zhǎng)僅是相對(duì)于2008年的情況而言的。2008年房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比下降達(dá)到20%以上（這是全國(guó)的數(shù)據(jù)），如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在2008年銷(xiāo)售量為零，但是現(xiàn)在的銷(xiāo)售量增加到2-3套，那么這種銷(xiāo)售的增長(zhǎng)看上去是突破性。但是，這只是相對(duì)于2008年的零銷(xiāo)售的情況而言的，但如果以平常心來(lái)看，這種銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)仍然是十分少的。以下我們可以用個(gè)人住房按揭貸款變化情況來(lái)佐證。
我們知道，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品最為特別的地方，它的繁榮不僅于對(duì)供應(yīng)方的金融支持，而且在對(duì)需求方的金融支持。而對(duì)房地產(chǎn)金融支持的力度就決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮的程度。特別是住房的需求方金融支持更是重要。而對(duì)房地產(chǎn)的需求方的金融支持就在于個(gè)人住房按揭信貸產(chǎn)品?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)如果沒(méi)有個(gè)人住房按揭產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)要得以發(fā)展與繁榮是不可能的。因?yàn)椋ㄟ^(guò)個(gè)人住房按揭產(chǎn)品能夠把個(gè)人一生的收入提前使用，以此來(lái)增回個(gè)人生活福利水平。
我們來(lái)看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)情況，就知道國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是如何繁榮的。2006年末，購(gòu)房貸款余額2.27萬(wàn)億，比年初增加3630億元，比上年末增長(zhǎng)19.01%，增速比上年末快了3.3百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為1.99萬(wàn)億，占購(gòu)買(mǎi)住房余額的87.38%；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額2652億元，占購(gòu)房貸款余額的11.67%。而個(gè)人住房貸款中，一手房貸款余額1.72萬(wàn)億，占個(gè)人住房貸款余額86.74%。二手房貸款余額2633億，占個(gè)人住房貸款余額的13.26%。
2007年末，購(gòu)房貸款余額3.03萬(wàn)億，比年初增加7174億元，比上年末增長(zhǎng)33.6%，增速比上年末快了14.6百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為2.70萬(wàn)億，增長(zhǎng)為36%以上，占購(gòu)買(mǎi)住房余額的89.1%；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額3090億元，增長(zhǎng)為16.5%，占購(gòu)房貸款余額的10.2%。而個(gè)人住房貸款中，一手房貸款余額2.29萬(wàn)億，占個(gè)人住房貸款余額84.6%。二手房貸款余額4168億，占個(gè)人住房貸款余額的15.4%。
2008年末，個(gè)人住房貸款2008年為了2808億元，不足2007年40%。2009年1-3月份個(gè)人住房按揭貸款984億元，其中之1-2月份532億元、3月份452億元，前兩個(gè)月同比是負(fù)增長(zhǎng)。特別是2009年2月估計(jì)個(gè)人住房按揭貸款不足120億元。從上述的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)據(jù)可以看到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的變化及房地產(chǎn)繁榮與興衰都是個(gè)人住房按揭貸增長(zhǎng)與減少有關(guān)。房?jī)r(jià)快速上漲及銷(xiāo)售快速增加都是與個(gè)人住房按揭增長(zhǎng)成正相關(guān)的?？梢哉f(shuō)，如果沒(méi)有2007年個(gè)人住房按揭貸款快速飚升，是不可能出現(xiàn)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的繁榮及房?jī)r(jià)飚升的。而2008年個(gè)人住房按揭貸款迅速減少，也是成了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售萎縮的關(guān)鍵所在。
2009年1-2月份，盡管政府采取大力度的個(gè)人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，但是個(gè)人住房按揭貸款不僅沒(méi)有增加，反之在2008年迅速下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步萎縮或減少。如果按照這兩個(gè)月個(gè)人住房按揭貸款增加額，2009年住房銷(xiāo)售萎縮只會(huì)進(jìn)一步加深而不會(huì)緩解。盡管3月份有所增長(zhǎng)，但仍然不足造成房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”。
還有，從目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)主要表現(xiàn)在二手房銷(xiāo)售增長(zhǎng)、表現(xiàn)在中小套型住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)、表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)上。對(duì)于這種現(xiàn)象，說(shuō)明了什么呢？一是就早些時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)投資者已經(jīng)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面價(jià)格向下調(diào)整，因此他們會(huì)借著這種房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的反彈以最快方式逃出房地產(chǎn)市場(chǎng)，以免深度套牢。因此，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的反彈首先是被套的投資者出逃。二是住房銷(xiāo)售以中小套型為主而這些中小套型的住房銷(xiāo)售都是在價(jià)格全面下調(diào)的情況下增加銷(xiāo)售的。這說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)開(kāi)始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售本質(zhì)上的變化將改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房?jī)r(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。三是早些時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，希望把這兩者全面分開(kāi)。但實(shí)際上這是不可能的，當(dāng)房地產(chǎn)保障部分快速增長(zhǎng)時(shí)，特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí)，它對(duì)房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將全面影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面向下調(diào)整。
從上述的分析可以看到，個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)是房地產(chǎn)能否復(fù)蘇的關(guān)鍵指標(biāo)，如果個(gè)人住房按揭貸款不僅沒(méi)有增長(zhǎng)反之下降或增加小，那么房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”從何而來(lái)？還有，從當(dāng)前房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的增加在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商價(jià)格向下調(diào)整，在于房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及安居工程落實(shí)等，因此，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)一些只是相對(duì)沒(méi)有銷(xiāo)售的而言，根本不是所謂的房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”出現(xiàn)。再加全球經(jīng)濟(jì)衰退，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有走出下行的風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的情況下，房地產(chǎn)豈能出現(xiàn)所謂的復(fù)蘇？