最近，房地產(chǎn)市場上囂聲四起，即今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)所謂“小陽春”，即突然銷售萎縮的房地產(chǎn)又出現(xiàn)所謂的銷售旺季了。在房地產(chǎn)開發(fā)看來，隨著房地產(chǎn)“小陽春”的到來，國內(nèi)房地產(chǎn)周期性的調(diào)整結(jié)束了，房地產(chǎn)市場的價(jià)格又開始反彈了，房地產(chǎn)市場不久又可能出現(xiàn)2007年繁榮了，廣大購買者趕快進(jìn)入房地產(chǎn)市場購買住房去吧，否則房地產(chǎn)高價(jià)房又來了。
現(xiàn)在我們要問的是，國內(nèi)房地產(chǎn)的“小陽春”真正的到來了嗎？其理由或依據(jù)在哪里？是不是如房地產(chǎn)開發(fā)商所說，國內(nèi)房地產(chǎn)之所以會(huì)出現(xiàn)“小陽春”，就在于房地產(chǎn)的銷售量又上來了，房價(jià)開始上漲；就在于銀行信貸快速增長，大量的流動(dòng)性又會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)；就在于政府早些時(shí)候出現(xiàn)的房地產(chǎn)政策效應(yīng)可能顯現(xiàn)了；就在于終止了幾個(gè)月的房地產(chǎn)所謂的房地產(chǎn)“剛性需求”被迫放出來了等等。還有找出在大堆所謂的理由。但是實(shí)際上這些理由沒有一條是成立或真實(shí)的，怪不得，有媒體報(bào)道，房地產(chǎn)開發(fā)商為制造虛假的房地產(chǎn)繁榮，不得不出錢找人排隊(duì)購買，以此來制造虛假房地產(chǎn)虛假繁榮。
但實(shí)際上，我們只要?jiǎng)幽X筋想一想，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的問題很多。首先，只要看看房地產(chǎn)商請人排隊(duì)來購買住房，來制造房地產(chǎn)的虛假繁榮；只要看看房地產(chǎn)商五花八門的營銷方式，就能夠知道這個(gè)市場的誠信度如何。本來，一個(gè)無所不用其極的房地產(chǎn)市場，在一個(gè)完全喪失誠信的房地產(chǎn)市場，在文明或發(fā)達(dá)的市場體制下，早就會(huì)通過法律的途徑把這些房地產(chǎn)商驅(qū)除出市場，但是我們沒有這樣的法律來保護(hù)購買住房的消費(fèi)者，但住房購買者難道不會(huì)知道這個(gè)市場誠信的嚴(yán)重性如何嗎？在這樣一個(gè)沒有誠信的房地產(chǎn)市場，并由他們來制造房地產(chǎn)的“小陽春”，廣大購買住房民眾難道就沒有火眼金睛來識(shí)別嗎？我想不要太低估民眾的智慧了。從市場最基本的誠信原則來看，房地產(chǎn)開發(fā)商所鼓吹的“小陽春”無從談起。
我們還可從實(shí)際的情況來看，看上去這幾個(gè)月銷售量在增長，但是，這種增長僅是相對于2008年的情況而言的。2008年房地產(chǎn)銷售同比下降達(dá)到20%以上（這是全國的數(shù)據(jù)），如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在2008年銷售量為零，但是現(xiàn)在的銷售量增加到2-3套，那么這種銷售的增長看上去是突破性。但是，這只是相對于2008年的零銷售的情況而言的，但如果以平常心來看，這種銷售量的增長仍然是十分少的。以下我們可以用個(gè)人住房按揭貸款變化情況來佐證。
我們知道，房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品最為特別的地方，它的繁榮不僅于對供應(yīng)方的金融支持，而且在對需求方的金融支持。而對房地產(chǎn)金融支持的力度就決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮的程度。特別是住房的需求方金融支持更是重要。而對房地產(chǎn)的需求方的金融支持就在于個(gè)人住房按揭信貸產(chǎn)品?？梢哉f，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)如果沒有個(gè)人住房按揭產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)市場要得以發(fā)展與繁榮是不可能的。因?yàn)?，通過個(gè)人住房按揭產(chǎn)品能夠把個(gè)人一生的收入提前使用，以此來增回個(gè)人生活福利水平。
我們來看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份個(gè)人住房按揭貸款增長情況，就知道國內(nèi)房地產(chǎn)是如何繁榮的。2006年末，購房貸款余額2.27萬億，比年初增加3630億元，比上年末增長19.01%，增速比上年末快了3.3百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為1.99萬億，占購買住房余額的87.38%；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額2652億元，占購房貸款余額的11.67%。而個(gè)人住房貸款中，一手房貸款余額1.72萬億，占個(gè)人住房貸款余額86.74%。二手房貸款余額2633億，占個(gè)人住房貸款余額的13.26%。
2007年末，購房貸款余額3.03萬億，比年初增加7174億元，比上年末增長33.6%，增速比上年末快了14.6百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為2.70萬億，增長為36%以上，占購買住房余額的89.1%；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額3090億元，增長為16.5%，占購房貸款余額的10.2%。而個(gè)人住房貸款中，一手房貸款余額2.29萬億，占個(gè)人住房貸款余額84.6%。二手房貸款余額4168億，占個(gè)人住房貸款余額的15.4%。
2008年末，個(gè)人住房貸款2008年為了2808億元，不足2007年40%。2009年1-3月份個(gè)人住房按揭貸款984億元，其中之1-2月份532億元、3月份452億元，前兩個(gè)月同比是負(fù)增長。特別是2009年2月估計(jì)個(gè)人住房按揭貸款不足120億元。從上述的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)據(jù)可以看到，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的變化及房地產(chǎn)繁榮與興衰都是個(gè)人住房按揭貸增長與減少有關(guān)。房價(jià)快速上漲及銷售快速增加都是與個(gè)人住房按揭增長成正相關(guān)的?？梢哉f，如果沒有2007年個(gè)人住房按揭貸款快速飚升，是不可能出現(xiàn)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的繁榮及房價(jià)飚升的。而2008年個(gè)人住房按揭貸款迅速減少，也是成了國內(nèi)房地產(chǎn)銷售萎縮的關(guān)鍵所在。
2009年1-2月份，盡管政府采取大力度的個(gè)人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，但是個(gè)人住房按揭貸款不僅沒有增加，反之在2008年迅速下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步萎縮或減少。如果按照這兩個(gè)月個(gè)人住房按揭貸款增加額，2009年住房銷售萎縮只會(huì)進(jìn)一步加深而不會(huì)緩解。盡管3月份有所增長，但仍然不足造成房地產(chǎn)“小陽春”。
還有，從目前房地產(chǎn)銷售量的增長情況來看，房地產(chǎn)銷售量的增長主要表現(xiàn)在二手房銷售增長、表現(xiàn)在中小套型住房銷售增長、表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房銷售增長上。對于這種現(xiàn)象，說明了什么呢？一是就早些時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)投資者已經(jīng)看到房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面價(jià)格向下調(diào)整，因此他們會(huì)借著這種房地產(chǎn)銷售價(jià)格的反彈以最快方式逃出房地產(chǎn)市場，以免深度套牢。因此，這次房地產(chǎn)市場銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。二是住房銷售以中小套型為主而這些中小套型的住房銷售都是在價(jià)格全面下調(diào)的情況下增加銷售的。這說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場開始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那么這種房地產(chǎn)市場銷售本質(zhì)上的變化將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房價(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。三是早些時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場歸市場，保障歸保障，希望把這兩者全面分開。但實(shí)際上這是不可能的，當(dāng)房地產(chǎn)保障部分快速增長時(shí)，特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí)，它對房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將全面影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格全面向下調(diào)整。
從上述的分析可以看到，個(gè)人住房按揭貸款增長是房地產(chǎn)能否復(fù)蘇的關(guān)鍵指標(biāo)，如果個(gè)人住房按揭貸款不僅沒有增長反之下降或增加小，那么房地產(chǎn)“小陽春”從何而來？還有，從當(dāng)前房地產(chǎn)的銷售情況來看，房地產(chǎn)銷售的增加在于房地產(chǎn)開發(fā)商價(jià)格向下調(diào)整，在于房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及安居工程落實(shí)等，因此，房地產(chǎn)銷售增長一些只是相對沒有銷售的而言，根本不是所謂的房地產(chǎn)“小陽春”出現(xiàn)。再加全球經(jīng)濟(jì)衰退，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還沒有走出下行的風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的情況下，房地產(chǎn)豈能出現(xiàn)所謂的復(fù)蘇？