易憲容,易憲容講師,易憲容聯(lián)系方式,易憲容培訓(xùn)師-【中華講師網(wǎng)】
原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任
42
鮮花排名
0
鮮花數(shù)量
易憲容:易憲容:都是“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)所引發(fā)的問(wèn)題
2016-01-20 6388
從昨天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的增長(zhǎng)下行的壓力越來(lái)越來(lái),并陷入巨大的困境中。

  可以說(shuō),目前經(jīng)濟(jì)生活中的各種困境,都是由“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)所引發(fā),“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)一榮具榮,一損具損。前十幾年,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)完全是以過(guò)度貨幣創(chuàng)造來(lái)推動(dòng)“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮。這不僅讓中國(guó)的GDP快速增長(zhǎng),各行各業(yè)的繁榮,而且也讓政府的財(cái)政收入大增,及不少居民貨幣財(cái)富快速增長(zhǎng)。全國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

  但是,以貨幣過(guò)度擴(kuò)張推動(dòng)的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì),同樣會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格快速上漲、房地產(chǎn)泡沫吹大、社會(huì)財(cái)富嚴(yán)重分配不公,最后必定是不可持續(xù),并走上周期性調(diào)整之路。“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)一損具損。也就是說(shuō),“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)只要進(jìn)入周期性調(diào)整,它就必然引發(fā)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全面下行,居民消費(fèi)疲弱,固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)下行等一系列的問(wèn)題與困境。

  可以看到,昨天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),如固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)創(chuàng)2000年以來(lái)最低,居民消費(fèi)創(chuàng)2006年以來(lái)最低,廣義貨幣增長(zhǎng)速度為歷史最低位等,都是與“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)所引發(fā)的困境。如果“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整不結(jié)束,那么這種困境就無(wú)法得以解決。而且,更為重要的是當(dāng)前中國(guó)的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整還僅是表面上的,即當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整僅是數(shù)量銷(xiāo)售上的下降,而沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)全面下行。如果后一種情況出現(xiàn),那么房地產(chǎn)價(jià)格全面下行給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶的困境及問(wèn)題更是會(huì)很大。許多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)就是由此引發(fā)。

  因?yàn)椋湍壳爸袊?guó)的情況來(lái)看,不僅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資20%以上,而且地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市化進(jìn)程的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資、與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)上下游企業(yè)的項(xiàng)目投資,都是房地產(chǎn)的興衰有關(guān)。房地產(chǎn)需求一下來(lái),這些投資增長(zhǎng)也會(huì)迅速下降。就目前的情況來(lái)看,由于宏觀調(diào)控思路上沒(méi)有看到這些問(wèn)題實(shí)質(zhì)所在,當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整要什么時(shí)候完成是相當(dāng)不確定的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不上到升軌之道,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很難走出當(dāng)前的困境。

  人們可能會(huì)問(wèn),一年來(lái)政府采取了一系列強(qiáng)力救房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,無(wú)論是信貸寬松還是稅收寬松,甚至購(gòu)買(mǎi)住房給補(bǔ)貼,都是前所未有的。但是,當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何就是無(wú)法走出其困境,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新踏上上升之軌呢?

  其實(shí),最為核心的問(wèn)題就在于這一系列的房地產(chǎn)救市政策,都是希望讓現(xiàn)有的房?jī)r(jià)不調(diào)整或不下跌,而讓住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。因此,這些房地產(chǎn)救市政策的核心就是如何采取優(yōu)惠政策讓有住房的居民進(jìn)入住房市場(chǎng)。但是,實(shí)際上,在一個(gè)以投資者為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)(因?yàn)橛?5%以上的住房消費(fèi)者沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)),如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不向下調(diào)整,讓房?jī)r(jià)回到消費(fèi)者有支付能力的水平,那么住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求是無(wú)法釋放出來(lái)的。住房市場(chǎng)消費(fèi)者無(wú)支付能力進(jìn)入投資者的住房市場(chǎng)的。住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求不能夠釋放出來(lái),中國(guó)的住房市場(chǎng)要走出當(dāng)前的困境根本就不可能的。

  可以看到,由于一系列的住房救市政策出臺(tái),4月份的住房銷(xiāo)售同比降幅有所收窄,但是這僅是有限的住房需求進(jìn)入市場(chǎng),僅是住房投資者進(jìn)入市場(chǎng),住房銷(xiāo)售并沒(méi)有進(jìn)入重新放量增長(zhǎng)的周期。在這種情況下,住房銷(xiāo)售根本就無(wú)法帶動(dòng)當(dāng)前住房市場(chǎng)去庫(kù)存化。因?yàn)椋?月份住房待售面積不僅沒(méi)有減少,反而還在快速增加。如果這樣未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還會(huì)下行。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力還會(huì)增加。

  還有,廣義貨幣的增長(zhǎng)為何會(huì)創(chuàng)歷史低位?這與社會(huì)融資增長(zhǎng)快速下降有關(guān),或非信貸性融資全面萎縮,如信托貸款、委托貸款等全面負(fù)增長(zhǎng)。我們可以看到,為何早幾年國(guó)內(nèi)的影子銀行會(huì)那樣盛行,社會(huì)融資增長(zhǎng)會(huì)爆炸式的增長(zhǎng)?其實(shí)同樣是與房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)。因?yàn)椋鐜啄?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,就需要從各種渠道融資,當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)到銀行融資受到限制時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)就不得不開(kāi)辟其他融資市場(chǎng)。再上房地產(chǎn)的暴利,融資利率高幾個(gè)點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)根本就無(wú)所謂,這時(shí),影子銀行大量的資金都流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這就造成早幾年國(guó)內(nèi)影子銀行的繁榮。

  但是,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整后,由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢,房地產(chǎn)庫(kù)存增加嚴(yán)重,房地產(chǎn)企業(yè)手上大量的住房都銷(xiāo)售不出去,本身就面臨著巨大的資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn),這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)豈有能力再進(jìn)入高融資成本市場(chǎng)?這就造成當(dāng)前社會(huì)融資需求全面萎縮(同時(shí),也可能與政府強(qiáng)化對(duì)影子銀行監(jiān)管有關(guān))。

  可見(jiàn),當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力越來(lái)越大,很大程度上與“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整有關(guān)。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策僅是希望把房?jī)r(jià)維持在高位而來(lái)消化現(xiàn)有的住房庫(kù)存,讓住房投資者進(jìn)入市場(chǎng),因?yàn)檎幌胍矡o(wú)能力來(lái)承擔(dān)房?jī)r(jià)由投資需求向消費(fèi)需求轉(zhuǎn)型的成本,從而也就無(wú)法把無(wú)限大的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。如果這種住房消費(fèi)需求無(wú)法釋放出來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整只會(huì)把時(shí)間拉長(zhǎng),調(diào)整成本增加,但這種調(diào)整成本根本上是無(wú)法轉(zhuǎn)移的。在這種情況下,未來(lái)房地產(chǎn)的困境會(huì)更大。這就是將來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要面臨的最大難題。





全部評(píng)論 (0)
熱門(mén)領(lǐng)域講師
互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo) 互聯(lián)網(wǎng) 新媒體運(yùn)營(yíng) 短視頻 電子商務(wù) 社群營(yíng)銷(xiāo) 抖音快手 新零售 網(wǎng)絡(luò)推廣 領(lǐng)導(dǎo)力 管理技能 中高層管理 中層管理 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 團(tuán)隊(duì)管理 高績(jī)效團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)新管理 溝通技巧 執(zhí)行力 阿米巴 MTP 銷(xiāo)售技巧 品牌營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 大客戶營(yíng)銷(xiāo) 經(jīng)銷(xiāo)商管理 銷(xiāo)講 門(mén)店管理 商務(wù)談判 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì) 商業(yè)模式 私董會(huì) 轉(zhuǎn)型升級(jí) 股權(quán)激勵(lì) 納稅籌劃 非財(cái)管理 培訓(xùn)師培訓(xùn) TTT 公眾演說(shuō) 招聘面試 人力資源 非人管理 服裝行業(yè) 績(jī)效管理 商務(wù)禮儀 形象禮儀 職業(yè)素養(yǎng) 新員工培訓(xùn) 班組長(zhǎng)管理 生產(chǎn)管理 精益生產(chǎn) 采購(gòu)管理 易經(jīng)風(fēng)水 供應(yīng)鏈管理 國(guó)學(xué) 國(guó)學(xué)文化 國(guó)學(xué)管理 國(guó)學(xué)經(jīng)典 易經(jīng) 易經(jīng)與管理 易經(jīng)智慧 家居風(fēng)水 國(guó)際貿(mào)易
鮮花榜
頭像
+300朵
頭像
+297朵
頭像
+198朵
頭像
+100朵
頭像
+99朵
頭像
+99朵
頭像
+99朵
頭像
+99朵

Copyright©2008-2025 版權(quán)所有 浙ICP備06026258號(hào)-1 浙公網(wǎng)安備 33010802003509號(hào) 杭州講師網(wǎng)絡(luò)科技有限公司
講師網(wǎng) kasajewelry.com 直接對(duì)接10000多名優(yōu)秀講師-省時(shí)省力省錢(qián)
講師網(wǎng)常年法律顧問(wèn):浙江麥迪律師事務(wù)所 梁俊景律師 李小平律師