易憲容,易憲容講師,易憲容聯(lián)系方式,易憲容培訓師-【中華講師網(wǎng)】
原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任
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易憲容:易憲容:救樓市會不會有效?
2016-01-20 496
據(jù)悉,目前國內(nèi)住建部正在對當前房地產(chǎn)市場做全面調研,以便清楚研判當前房地產(chǎn)市場形勢,并根據(jù)這些研判對當前樓市給出相應的政策。比如有媒體引述住建部消息指出,除北京、上海、深圳、廣州等一線城市之外,其他30個正在實施樓市限購的二三線城市,有望全面松綁早幾年推出限購政策。人民銀行行長周小川亦暗示,國內(nèi)樓市調控政策或將調整。 甚至于中央政府全面放松樓市調控政策還沒有開始,杭州市政府則迫不急待出臺了禁止房價下降的限價令。據(jù)此,國內(nèi)外紛紛推測中央政府將大規(guī)模松綁以往限購政策,以便減弱國內(nèi)樓市出現(xiàn)周期性調整給整個經(jīng)濟增長帶來的沖擊。 在此,我們先假定這些消息的真實性。我們所要分析的是,在當前的市場形勢下,如果中央政府全面放松對樓市的調控,當前國內(nèi)房地產(chǎn)周期性調整是否會中止?如果能夠中止,中國樓市又會發(fā)生什么樣的變化?如果不會中止,中央政府為何又要救市? 可以說,如果中央政府看到國內(nèi)樓市出現(xiàn)調整又開始救市,那么它只走進前十年國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調控的窠臼,只會離國內(nèi)樓市健康發(fā)展的路越來越遠。因為,我們可以看到,中國十八大新政府上任之后,希望改變舊的樓市宏觀調控之思路,特別是希望以市場之手來讓國內(nèi)樓市逐漸軟著陸,所以,兩年來中央是沒有對樓市過多的干預,更沒有出臺任何關于房地產(chǎn)宏觀調控之政策,只是默許以往房地產(chǎn)政策繼續(xù)實施。但是,其結果是國內(nèi)房價上漲幅度更快,房地產(chǎn)炒作更為嚴重。2013年同樣是國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格上漲最快,房地產(chǎn)銷售最多的一年。但是國內(nèi)樓市炒作如此之嚴重、房價如此之暴漲、并由此引發(fā)的社會與經(jīng)濟問題如此之多(即經(jīng)濟房地產(chǎn)化、嚴重影響財富分配不公、導致貪污腐化嚴重等)、樓市泡沫如此之大、許多地方樓市過剩如此嚴重等,這早就是意味著國內(nèi)當前樓市已經(jīng)是不可持續(xù)了,它的周期性調整是必然。 如果中央政府在樓市價格上漲時,卻默許舊有之政策施行,但當樓市出現(xiàn)價格向下調整時,中央政府卻要出來如2008年那樣來救市或托市,當然短期內(nèi)可救國內(nèi)樓市之一時,但是長期看卻是會把中國樓市帶向問題更嚴重的深淵,并把這個市場推向最后泡沫破滅導致金融危機及經(jīng)濟危機不歸路。 因為,當前國內(nèi)樓市出現(xiàn)的周期性調整并非是如早幾年樓市調整時是由政府政策氘導致,而是市場趨勢之使然。也就是說,國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)到必然調整時刻,否則引起的問題會更大。因為,一是國內(nèi)外金融市場條件發(fā)生了根本性變化,從而使得資金密集、如此巨大的中國樓市無法再融集到低成本的資金、無法以更大杠桿讓大量資金流入等。 當金融市場條件發(fā)生如此巨大的變化時,國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調整就是一種必然了。如果在這種條件下,中央政府要救樓市,比如政府以行政方式重新要求國內(nèi)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)業(yè)提供低成本的資金,那么這只能夠把樓市的風險轉移到給銀行,并不能化解當前國內(nèi)樓市之風險。更嚴重的深淵,并把這個市場推向最后泡沫破滅導致金融危機及經(jīng)濟危機不歸路。 因為,當前國內(nèi)樓市出現(xiàn)的周期性調整并非是如早幾年樓市調整時是由政府政策氘導致,而是市場趨勢之使然。也就是說,國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)到必然調整時刻,否則引起的問題會更大。因為,一是國內(nèi)外金融市場條件發(fā)生了根本性變化,從而使得資金密集、如此巨大的中國樓市無法再融集到低成本的資金、無法以更大杠桿讓大量資金流入等。 當金融市場條件發(fā)生如此巨大的變化時,國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性調整就是一種必然了。如果在這種條件下,中央政府要救樓市,比如政府以行政方式重新要求國內(nèi)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)業(yè)提供低成本的資金,那么這只能夠把樓市的風險轉移到給銀行,并不能化解當前國內(nèi)樓市之風險。 嚴重過剩的住房,讓價格機制起作用或房價下跌也是一種趨勢。如果只有上漲而沒有下跌的價格,豈有市場價格機制可言? 所以,住房市場價格上漲或下跌本來就是一件正常的事情。如果政府再要左右樓市的價格,這不僅會讓國內(nèi)樓市的價格機制更為扭曲,而是會把十八大精神喪失殆盡。特別是當房價上漲時,中央政府就強調房價的市場機制作用,而房價下跌時又只強調政府干預之手段,那么這不僅在于沒有市場可言,這就容易讓國人想政府發(fā)展房地產(chǎn)市場僅是為GDP而GDP及非人民性。在這種情況下,中央政府敢冒如此高的風險。 總之,無論是從市場發(fā)展之趨勢,還是從十八大精神來看,當前國內(nèi)樓市之周期性調整,并非政府救市所中斷,而是會繼續(xù)。只不過,地方政府之救市會讓樓市的周期性調整出現(xiàn)少許阻礙而已。
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