法治周末：近段時(shí)間，商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)現(xiàn)象，北京的一些樓盤也紛紛采取降價(jià)、促銷等銷售策略，您怎樣看待這個(gè)現(xiàn)象？ 易憲容：持續(xù)上漲了這么久的住房?jī)r(jià)格開(kāi)始掉頭下跌，各個(gè)城市的的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國(guó)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢(shì)，如果沒(méi)有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。 其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)持續(xù)多年了。北京市的二環(huán)內(nèi)的住房?jī)r(jià)格在十幾年時(shí)間里由3000元/平方米上漲到60000元/平方米以上，上漲幅度達(dá)到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上，都是絕無(wú)僅有的事情。 中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時(shí)間特別長(zhǎng)，十多年的的時(shí)間里房?jī)r(jià)可謂飚升，這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。 法治周末：有專家認(rèn)為，城鎮(zhèn)化會(huì)是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的推手，且目前的中國(guó)的城鎮(zhèn)化還在發(fā)展當(dāng)中，這就決定了我國(guó)城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期性上漲趨勢(shì)。您怎么看待這個(gè)觀點(diǎn)？ 易憲容：無(wú)論是從國(guó)內(nèi)不少城市出現(xiàn)的一個(gè)又一個(gè)“死城”“睡城”，以及國(guó)內(nèi)的居民持有太多住房的情況來(lái)看，還是從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完全是不可持續(xù)了。 近十多年來(lái)，盡管一些機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造了許多混淆是非的概念，比如什么住房“剛性需求”“改善性住房”，他們把住房打扮為一個(gè)完全與國(guó)計(jì)民生有關(guān)的消費(fèi)產(chǎn)品，以便能夠讓政府出臺(tái)更多鼓勵(lì)民眾進(jìn)入住房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策。 但從本質(zhì)上來(lái)看，這十多年來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)投資、投機(jī)的炒作市場(chǎng)，比如說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等，這就是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)表現(xiàn)。 現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)不少城市的住房銷售量急劇下降但價(jià)格下跌很小，的這就意味著這些城市的人對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)，即投資者不敢或不愿意再進(jìn)入住房市場(chǎng)，住房投資需求正在全面萎縮。而國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)也意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始。 法治周末：所以您認(rèn)為，中國(guó)樓市的泡沫即將破滅？ 易憲容：我們都不需要用通行的房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、實(shí)的際房?jī)r(jià)上漲水平來(lái)衡量，只要看看當(dāng)前一線城市的土地總值就會(huì)知道當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)泡沫有多大。 比如1990年，東京的土地總值相當(dāng)于美國(guó)GDP的63.3%；1997年，香港的的土地總值相當(dāng)于美國(guó)GDP的66.3%。當(dāng)前北京的土地總值相當(dāng)于美國(guó)GDP的61.6%。這也意味著，既然當(dāng)年日本及香港的房地產(chǎn)泡沫在這樣的情況下破滅，那么當(dāng)前北京的樓市泡沫離破滅也不遠(yuǎn)了。北京是如此，中國(guó)其他城市的情況也是這樣。 樓市的未來(lái)走勢(shì)似乎已成為每個(gè)中國(guó)人關(guān)心的話題。面對(duì)“后市究竟會(huì)如何”這一話題，從專家學(xué)者、房企大鱷到平民百姓，紛紛各抒己見(jiàn)，競(jìng)相猜測(cè)，看空看多的言論針?shù)h相對(duì)。